专业市场营销方案概要

政府合作开发工业开发区已经成为民间资本躲
避政策风险新的避风港。 > 一方面可以避开住宅市场的政策风险； > 另一方面，这是与地方政府双赢的模式；
> 只有工业发展、当地的商业才能发展，住宅市
场才会发展起来
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城市化水平与房地产阶段的关系： 小于30%， 初创期 ，发展缓慢；30%-70%，黄金 时期，高速发展；70%-90%，趋于饱和，发展缓 慢；大于90%， 已经饱和，基本停滞。
长沙连续多年在中部六省会中处于价格低洼，目 前仍旧保持较高的价格上涨幅度。说明其洼地效 应，将吸引越来越多的资金进入长沙房地产市场。
金星大 道沿线 板块 市府板块
城 北 板 块
月湖星 沙板块
麓谷板块
麓南板块——长潭西线、大学城、湿地生态公园
麓谷板块——高新区环境品质 金星大道——市政府、空气环境 城北板块——新河三角洲、开福区政府 月湖星沙——月湖公园、金鹰文化城、星沙经开区
麓南板块
中心 区 板块
城南板块
城 东 板 块
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chance
那么在这样的契机下
湾田项目是否能获得更好的机会呢？
在寻找实现项目目标的突破之前，我们先必须透彻把握项目 内因与外因，并从中寻找实现目标的契机
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整体目标
品牌目标
> 通过商业地产物流园持续建设，以自持物业为主，做专业的市场和 商业运营商，实现主营业务收入持续增长，成为中国Top10的专业 市场运营商。
预计2011年12月中旬开始销售，如何做好销售，如何做好招商，最终完成项目目标， 将是本报告需要解决的内容
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因为，这里，
已然是现在的热点，更是未来的焦点
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一个总部·一个中心
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【对话财富极核·对接城市未来】
运营商
本报告以基本目标为重心，进而实现核心目标。
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长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎来价 格跃升的最佳时期
长沙房地产市场目前处于高速发展的黄金时 期
2003-2010年长沙城市化水平 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 2.96% 0.00% 城市化率 城市化率同比增加值 2.03% 2.68% 2.63% 2.58% 3.70%
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发展趋势——各项措施
目前，各级政府设立创业基金、优惠政策、小额快速贷款通道等，积极 引导和鼓励创业，引导资金流向实体经济，而实体经济的发展带动着工 业地产和商业地产
创业基金，政 府引导，优惠 政策
1.05% 1.38%
长沙是中部六省会房价的洼地
46.20%
49.16%
51.19%
53.87%
56.50%
60.20% 61.25% 62.63%
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%
2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
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楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六区的契机，将带动 城市向北发展热潮
长沙房产围绕城市中心，呈现四面 开花的发展势头！
各板块的核心价值提炼： 中心板块——中央生活区配套价值 城东板块——芙蓉区政府、武广线规划、 体育新 城 城南板块——长株潭融城规划、省政府、天心区政 府
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项目区位价值——规划
项目位于“十二五规划”长沙第六区望城核心区域望城丁字镇板块，是未来望城 和长沙城市发展的核心区域之一。
作为国家实施“中部崛起”战略的重大举措，长株潭 城市群“两型社会”综合配套改革试验区承载了湖南 省对接产业转移、雄起于中部地区的百年梦想，规划 发展举措与建设力度空前。 而在以长沙城与株潭为双核的板块格局中，望城丁字 镇板块为避免边缘化，除了主动对接，更应必须另辟 发展新径。
商贸物流市场集群
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项目区位价值——交通
至绕城高速三环线入口仅1.5公里，距新港万吨深水码头1公里，离长沙新建的火 车货运北站不到0.5公里
这是一场关于时代的对话， 那些经历过时间洗礼的， 是能看透大时代的契机； 而此刻的湾田， 将与我一起， 触碰这个变革的时代； 湾田·国际建材总部基地， 湾田实业将用品质吹响这座城市革新的号角 。。。。。。
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小结：长沙正迎来价格跃升的最佳时期；同时，伴随城市的升级换代，必然 出现新的升级换代产品，满足不同人士的需求
长沙楼市发展阶段：城市化水平63%，整体上处于黄金发展阶段，正迎 来价格跃升的最佳时期。
楼市板块格局：楼市板块格局：东南西北四面开花，望城成为长沙第六
区的契机，将带动城市向北发展热潮 长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交价格在调控波动出 现近一成的上涨，长沙房价在政策调控中上升平稳。
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长沙房地产市场表现：成交量比10年稳中略降，成交价格在调控波动出现近一 成的上涨。长沙房价在政策调控中平稳上升
11年上半年成交量在调控中比10年略有下降
长沙是中部六省会房价的洼地
资料来源：长沙房地局政务网 中原地产研究中心分析整理
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项目区位价值——规划
于此同时，项目所在区域也定位为长沙北大门、货运枢纽、商贸物流市场集 群。将建设为长沙新的大交通、大物流枢纽。
区域定位 长沙北大门 货运枢纽
为推进长株潭“两型社会”改革建设和“3+5” 城市群建设发展，按照“交通先行、物流依托” 的规律，项目所在区域板块建设长沙新的大交 通、大物流枢纽具有很强的必要性和现实需求。
——湾田·国际建材总部基地营销策略报告
Hunan.07.2011 中原（湖南）房地产代理销售有限公司事业三部A组
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2010
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未来发展趋势判断——长沙经济
2010年，长沙GDP增速跃居中部之首。在经济支撑方面，很大一部分来自 于房地产
土地交易是政府经济效益的
重要一部分，房地产行业在整 个长沙的GDP总量中比重很大， 是拉动国民经济增长的一驾马 车，是国民经济快速增长的支 撑。
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房地产政策
在国家从严调控房地产的形式下，地方政府对长沙房市总“温柔”待之
全国“严打” 土 地 政 策 “温柔”长沙 信 贷 政 策
土地、信贷、金融、财政全方面进行严打政策 金 融 政 策 2010年 2009年 长株潭公积金异地 贷款实现互通 说明：
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项目目标
基本目标
做好招商销售工作
> 开发目标：预计2011年12月中旬开始面试销售， 做好销售和招商，为最终完成项目核心目标奠定基 础， 。
核心目标
实现品牌跃升
> 品牌目标：通过商业地产物流园持续建设，以自持 物业为主，做专业的市场和商业运营商，实现主营 业务收入持续增长，成为中国Top10的专业市场
发展趋势——重点方向
值得注意的是：国家出台的各项房地产调控政策，重点针对的是房地产行业 中的住宅市场，商业和工业地产未在调控范围
房地产市场过快过热的发展，国家出台了一系 列严厉的调控政策，抑制房价过快增长。这就大 大的削弱了房地产对地方财政的贡献，地方政府 收入减少。
商业和工业地产并不在房市政策的受限范围内(即不 限购、也不限贷)，这势必会推动商业和工业地产的发 展，创造出大量的税收，弥补地方政府在房市遇冷的情 况下受到的损失。
一线城市打压
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发展趋势——各级政府
兼顾土地效益和民生，各级政府需要寻求房地产调控下的新出路
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1. 2.
财 政 政 策
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
2011年
2011年3月长沙出 台温柔限购令
2008年
2007年 两型社会，掀起新 一轮的城市建设， 引起房价上涨 货币补贴：长沙住 房保障新政“曲线 救市”
契税税率下调：给 长沙楼市传达积极信 息
温柔限购令的整体特征：
以家庭为单位：均以家庭为单位，区 分长株潭户籍与外地户籍。 限小不限大：在产品方面，以90平米 为界限，90平米（含）以下的户型受 到限制，90平米以上的户型不在限制 范围内。 限内不限外：在区域方面，只在市内 五区实行限购，未涉及长望浏宁四县 城。 限新不限旧：本次限购并未涉及二手 房，仅针对新建商品房市场。
报告体系
Analyze System 中原对整体目标的理解 中原对市场态势的理解 中原对城市发展的理解 中原对专业市场的理解
中原对项目价值的理解
中原对项目竞争的理解 中原对项目客户的理解 中原对项目运营的理解
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资金流向实体 经济，飞速发 展
商业与工业地产 乘势崛起！！
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发展趋势——企业
地产大鳄、一线房企纷纷开始转战商业地产，最明显不过万科、保利等 大型企业，开始商业地产的战斗
> 2011年上半年GDP增长9.6%的，楼市也因此 迎来更严厉的新一轮调控。 > 根据国务院部署，房价上涨过快的二三线城市 也要采取必要的限购措施。 > 嗅觉敏锐的民间“炒房团”开始战略转移，与
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关键词：两型社会、货币补贴、契 税税率下调、公积金异地贷款互通、 温柔限购令
3.
4.
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发展趋势——政策
2011年上半年全国GDP上涨和一线城市房市的打压，二三线城市成为房 市上涨的又一块高地。这种暴涨将促动新的调控政策出台，从严方向不变
发展趋势研究小结 随着国家宏观调控政策力度的不断加大,住宅市场压力巨大。商业地产所 带来的无论是经济效益还是投资价值都在不断被认可。可以预见，商业 地产和工业地产的春天来了
商业地产 发展趋势 研究
>> 发展趋势 1. 政 策——从严方向不变 2. 各级政府——寻找出路 3. 重点方向——商业地产和工业地产 4. 各项措施——创业基金、优惠政策、贷款通道等 5. 企 业——逐步转战商业地产