万科春河里房地产项目可行性研究报告

万科春河里房地产项目1.总论
1.1项目提出背景
经过了20余年的经济改革，中国的经济取得了很大的发展，大众生活水平不断提高。

中国科学院《2004中国可持续发展战略报告》研究结果表明，到2020年时，中国的综合国力将进入世界前三名，城市化率将从现在的36%提高到55%以上。

在目前人口总额不增长的条件下，全国的城市人口将达到7.5亿以上。

此外，随着改革开放的不断深入，中国经济持续高速发展，大多数中国人的生活水平得到迅速提高，快速催生了中产阶层，如今中产阶级的比例越来越大，其综合消费能力迅速膨胀，极大地刺激了中国城市酒店、办公楼及中高档住宅的发展。

目前，中国的房地产业正处在一个飞跃发展时期，沈阳作为东北最大的城市，其房地产业在近几年也得到了迅猛发展。

本项目地处沈阳市沈河区中心，项目区域内与彩电发射塔、沈阳凯宾斯基酒店、华润万象城、辽宁工业展览馆、青年公园、沈阳九中、鲁迅美术学院等相毗邻。

该地址1000米区域圈内还有五里河茂业大厦、科学宫、三好科技街、盛京医院、沈阳药学院、陆军总院、辽宁省电视广播中心、沈阳银基地王花园、五爱市场等。

该地块毗邻青年大街、文艺路、彩塔街、三好街，地铁2号线的正式通车与沈阳市中心交通联系极为便利，区位条件极佳，是一处环境亲水、绿意环绕的绝佳风水宝地、是沈阳市高档住宅和高档办公商务用房比较集中的地区，是沈阳市交通、医疗、子女就学、自然环境、人文环境最为优越的区域之一。

此外，沈阳市委、市政府决定建设具有沈阳特色的金廊工程，是沈阳大都市国际化的一个战略举措，本项目所在地金廊工程地块，是辽宁
省及沈阳市今年重点开发建设的十大项目之一，对该建设项目省、市、区各级政府均极为关注，给予一定的政策支持。

本项目的实施，对拓展沈阳城市功能，提升沈阳城市品位、改善城市居民生活条件、促进沈阳市经济发展，将起到十分重要的作用。

1.2项目可行性研究的依据
1.2.1 编制依据
（1）国家有关政策、法律法规、项目所在地政府有关政策及批文；
（2）国内特别是沈阳地区市场调研资料、国外相关行业市场信息资料；
（3）国家计委《建设项目经济评价方法与参数》；
（4）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；
（5）建设单位提供的相关资料。

1.2.2编制原则
（1）符合国家和地区有关法律法规要求；
（2）符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定；
（3）充分发挥金廊地区的区域优势及地缘优势；
（4）充分发挥本项目的龙头作用，以商招商，带动沈阳市第三产业的发展；
（5）充分利用国家关于振兴东北老工业基地政策，使项目在效益最大化的前提下具有充分的社会效益。

1.3项目概况
1.3.1项目名称：春河里
1.3.2项目地点：沈阳市沈河区青年大街西、文艺路北
1.3.3开发商简介：
万科集团，全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。

总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓―万科化‖的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；
四、责任不放任）享誉业内。

万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。

至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。

当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：―万科‖成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司致力于不断提升产品品质。

至08年，万科共有15个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。

2008年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

公司努力实践企业公民行为。

万科从2007年开始每年发布社会责任报告。

由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。

08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。

在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

1.3.4项目所在地周围情况：
春河里项目位于沈阳市沈河区，地处城市金廊CBD与CCD的交汇处，东侧为彩塔街，南侧为文艺路，西侧为三好街，区域内环境优美，周边交通便捷，商业、医疗、教育、文化等生活配套设施齐全。

金廊即“中央都市走廊”是沈阳城市发展战略中的核心概念。

通过逐步的开发和改造，使其成为建筑标志化、环境生态化、道路景观化的
现代服务业产业聚集区，国际大都市的形象展示区，东北中心城市的核心控制区；成为沈阳充满活力的生命中轴和创造新世纪辉煌的黄金走廊。

以青年大街为中央轴线，增加次干道和支路的总量，在不同功能圈设置集中交通换乘枢纽；结合大型开发项目，设置机动车社会停车场和公共建筑自用停车场；配合金廊整体广场群塑造，为城市商业街区、生态绿肺、公共公园等地区设置步行保护带，依托公共轨道交通系统和地下空间将其连接为一个系统，形成绿色的生态步行景区，在景区中体现沈阳森林城市、滨水城市的城市特征。

1.4项目开发建设的必要性
1.4.1项目建设符合国家产业政策
党中央、国务院已明确提出，要把住宅建设培育成为国民经济新的经济增长点和新的消费热点。

住宅建设的发展，将活跃整个房地产市场，促进住宅商品化发展进程，进一步改善广大人民群众的居住条件。

跨世纪中国住宅产业政策的制定和实施的出发点和最终目标是：加大住房投入，改善住房的有效供给；增加住房消费，实现住房的有效需求；搞活市场流通，促进住房供给与需求的基本平衡，实现住房投资和住房消费的双向拉动，促进住宅产业发展，推动国民经济增长。

1.4.2项目建设符合沈阳城市总体规划要求，是城市建设发展的需要。

沈阳市委、市政府自2009年底提出“转变经济发展方式和建设资源节约型、环境友好型社会”发展方向。

为实现这一目标，沈阳市将以政府主导的方式，通过完善标准体系、政策调控、土地供给、面积奖励等一系列措施来推动现代建筑产业化这一新的建设发展方式。

先后引进了日本鹿岛、日本积水技术和深圳万科、长沙远大、长春亚泰等自主创新技术，应用于沈阳万科春河里项目。

1.4.3项目建设符合当今人居工程发展方向，有利于满足人们对居住条件不断增长的需要。

为使住房问题引起各国政府的关注，1976年联合国在温哥华召开了第一次人类居住大会，提出全球住房战略。

1996年召开了“社会发展”全球首脑会议。

同年又在土耳其伊斯坦布尔召开了联想合国第二次人类居住区大会（简称“人居二”），会议通过了《伊斯坦布尔宣言》及《人居议程》，提出了人人皆有适当住房和城市化进程中人类居住区的可持续发展的庄严任务，保证人人享有适当住房和使人类居住更安全、更健康、更舒适、更公平、更持久、也更有效率。

1996年7月国际建协在巴塞罗纳召开第十九届大会，主题是《现在与未来——城市中的建筑学》，会议集中探讨和展示的五个分题，“人居”分题着重提出了低造价住宅，适应高层人士需要的高标准住宅，“另种构造”和“以部件来决定居住的住宅”等当今世界现代“人居”待研究的课题。

国务院副总理邹家华在“人居二”高级特别会议上发言指出“居住条件的改善是人类文明进步的最重要的标志。

”
综上所述，本项目的建设符合国家推动现代住宅产业作为主要产业的发展政策，符合沈阳市总体规划，对于提高沈阳市居民居住条件，完善区域建设具有重要作用，同时，项目的建设可有效地提升企业竞争力促进企业的进一步发展，项目的建设是必要的。

1.5项目开发建设条件
1.5.1 地理位置
该项目总用地面积14424平方米。

位于沈阳市沈河区青年大街与文艺路的交点，是沈阳市文化教育、医疗卫生、体育场馆、商品贸易最集中的地区，是未来“高科技、大生产、大流通、国际化、现代化的城市”――沈阳的核心区域。

1.5.2 气象条件
项目地区属温带季风性气候，四季分明，一般夏季以东南风为主，冬季以西北风为主，东夏季较长，春秋季节较短。

雨季集中在七～八月份。

年平均气温7.7℃
极端最高温度38.3℃
极端最低温度－30.6℃
日最大温差18℃
年平均降雨量755.4mm
日最大降雨量118.9mm
最大积雪深度20cm
标准雪值40kg/cm2
冰冻线 1.20米
夏季主导风向西南
冬季主导风向西北
最大风速29.7m/s
标准风压值55kg/cm2
平均相对湿度65％
1.5.3 地质条件
本项目所在地地质为第四纪现代沉积层，地势平坦，海拔高度在45～50m左右，地层从新到老可分为亚黏土、黏土、砂土层，各层厚度不一；地震烈度7度。

地下水位约为8.0～12.0米，土壤电阻率30～50欧姆/米，地基承载率18～25吨/m2。

1.5.4 用地现状
本项目东临彩塔街，南侧毗邻文艺路，跨路紧邻青年公园、带状运河公园。

原址主要包括沈阳建筑大学家属区、武警招待所、省城市建设学校、气象局等，建筑大多数属于80～90年代兴建的5～6层砖混结构，
部分框架结构及部分老楼，保留价值不大，场区内基本无绿化，但该地区水、电、气、道路、通讯等基础设施比较完善。

1.6项目基础技术经济数据指标
表1.1 项目基础技术经济数据指标
2.市场分析与预测
2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测
2011年房地产市场急剧升温。

在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，今年我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销售增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。

（1）投资增长：逐季加快，回升势头好于预期。

在市场回暖、销售增加等因素的带动下，今年以来我国房地产开发投资增长逐季加快。

前三季度，房地产开发投资25050亿元，同比增长17.7%，增幅分别比上半年、一季度提高了7.8、13.6个百分点；其中，商品住宅投资17582亿元，同比增长13.4%，比上半年、一季度分别提高了6.3、10.2个百分点。

测算表明，9月份当月，房地产开发投资增速达37%，高出8月份2个百分点，连续第二个月高于同期城镇固定资产投资增速。

此前业界预测今年房地产投资增长在10%以内甚至出现负增
长，目前来看今年前三季度增速已经达到17.7%，全年增速预计在20%左右，远远好于预期。

（2）销售增加：三大需求集中释放，市场销售猛增。

进入2011年，随着市场的迅速升温，房地产销售大幅增加，出现了近年来所没有过的―井喷式‖行情。

前三季度，全国商品房销售面积 5.84亿平方米，同比增幅达44.8%，创自1998年房改以来历史同期最高水平。

其中商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。

商品房销售总额达27532亿元，同比增长73.4%，而去年同期是下降了15%。

分地区来看，2010年市场调整幅度较大的地区销售增长也更快。

如随着楼市的逐步回暖，北京、上海、浙江等热点地区成交量持续回升。

1-9月份，北京市销售面积和销售金额同比增长均在100%以上，江苏、浙江、福建、广东等主要地区销售面积和销售额增幅都在50%以上。

（3）价格上涨：同比涨幅由负转正，环比连续7月上行。

在成交量不断放大的同时，房价也持续上涨，同比涨幅由负转正，环比连续7个月正增长。

9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，涨幅比8月份扩大0.8个百分点，这是自年初以来，房屋销售价格连续第3个月同比上涨；环比上涨0.7%，环比连续7个月正增长。

分地区看，9月份全国70个大中城市房价同比上涨的城市有57个，比6月份增加了26个，其中涨幅最大的5个城市是：深圳11.1%、温州8.2%、金华7.7%、银川6.1%、宁波4.9%；价格下降的城市有13个，比上半年减少31个，其中降幅最大的5个城市是：石家庄下降3.7%、吉林下降3.3%、岳阳下降3%、唐山下降2.9%、徐州下降2.8%。

尽管近期北京、上海等一线城市房价涨幅有所放缓，但西宁、银川、天津、南昌等二、三线城市房价却在加速上涨，表明我国房地产市场的涨价潮正在由一线城市向省会城市、中小城市等二、三线城市蔓延。

（4）资金来源充裕：国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快。

受货币政策宽松、销售量增加和直接融资增加三大因素的影响，今年以来房地产开发投资资金来源充裕，增长较快，有效缓解了开发商资金紧张的局面。

前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，
同比增长38.8%，增速比上半年提高了15.2个百分点，比去年同期提高了28.2个百分点。

尤其值得关注的是，国内贷款和个人按揭贷款增长明显加快，占资金来源的比重明显提高。

前三季度国内贷款增速达47.2%，同比加快了近40个百分点，占资金来源的比重达21%，同比提高了2个百分点；个人按揭贷款增速达107.7%，去年同期则是下降14.9%，占资金来源比重为13.7%，同比提高了6.6个百分点。

（5）供给回升：施工面积增速止跌回升，新开工面积强力反弹。

前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积27.75亿平方米，同比增长15.4%，增幅比上半年提高2.7个百分点，这是今年以来施工面积增速连续4个月实现正增长。

房屋新开工面积7.32亿平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月缩小5.5个百分点。

施工面积增速持续回升，新开工面积降幅收窄，表明随着房地产市场的―量价齐升‖和去库存化进程的加快，开发商的市场信心正在逐渐恢复，企业扩大投资的意愿正在不断增强。

（6）国房景气指数持续走高。

9月份，全国房地产开发景气指数（简称―国房景气指数‖）为101.08，比8月份提高1.00点，比6月份提高4.5点，是今年以来连续第2个月保持在100以上。

从分类指数看：房地产开发投资分类指数为100.01，比8月份提高2.26点；本年资金来源分类指数为107.75，比8月份提高1.93点；土地开发面积分类指数为93.93，比8月份提高0.68点；商品房空置面积分类指数为90.32，比8月份提高1.01点；房屋施工面积分类指数为99.06，比8月份提高4.11点。

2.2大连市房地产市场状况分析及预测
2.2.1宏观市场综述
大连这个城市的个性决定了房地产业特殊的发展。

受着政策的打压，无论中高低档的住宅都有着一定的影响，中低端的很多楼盘都出现降价态势。

而高端市场的住宅有的开盘当天竟无一人光顾，更有部分出现打折促销等状况。

可见，高端市场的楼盘也或多或少的受到了此次宏观调
控的冲击。

但是从另一个方面来分析，高端住宅市场的购买群体一般是追求居住的舒适并能体现出自身的地位，投资较少。

金钱对于这样的购房者来说只是个数字，所以不会过多关注价格。

最终导致具有区位优势的高档楼盘受政策影响较小，仍有小幅的上涨空间。

低档楼盘，受经济适用房和限价房等冲击以及购房群体受政策辐射，还贷的能力下降等因素的影响较严重，会出现区域降价的可能。

至于中档楼盘，处于高档楼盘和低档楼盘之间，由于定价的限制，造成此类楼盘价格的夹心层。

此类商品预计受政策打压最严重，价格会率先下降。

而处于大连市周边区域：如瓦房店、普兰店等区域的楼盘由于以往的价格偏低，所以仍有上涨的空间。

总的来说，大连的楼市价格的涨与降完全是其所处的区位与该项目的定位等综合因素的总和成果。

定位基本相同的楼盘的总体趋势并非一概而论，只能体现出一个总的大体趋势。

所以单一说高档楼盘就会涨价或者低挡楼盘就会降价并不科学。

2.2.2 大连市房地产市场研究
表2.1 2008年5月大连市挂牌土地一览表
注：1）本月挂牌的土地共计18幅，总计占地面积为966046.8 m²，较上月挂牌用地的总面积同比上涨47.41%。

2）其中，沙河口区和西岗区各1幅，甘井子区2幅，金州区用于挂牌的土地总量达到了10幅，旅顺口区的土地挂牌量为4幅。

3）本月中心地区首推居住用地，供应量为165830 m²，引起了社会广泛的关注。

金州区本月大幅发放土地来弥补上月的土地供应量较少的情况，并且此次金州区发放的土地均为居住用地，后市不容忽视。

旅顺口区的土地主要以工业用地为主，并无居住用地的挂牌。

4）从5月的挂牌用地的属性可以看出，商业用地1幅，占地面积为10250 m²；居住用地14幅，总计占地面积为936125 m²，主要集中在金州区；其余用地为工业，总幅数3幅，总占地面积为19671.75 m²。

2.3项目所在区域房地产市场研究
2.3.1 市场分析
本项目位于辽宁省省会沈阳。

展望新世纪的前5至10年，沈阳的经济将继续保持较高速度增长，居民的收入水平也将有较大幅度提高，由此推动住宅消费呈现出以下五大发展趋势。

一是从保障型、安居型向舒适型、享受型转变。

在人们满足安居需要以后，对居住消费的需求也随之提高，追求住宅舒适，满足物质的、精神的享受需要。

由此，住宅的享受功能日益上升到主要地位，讲究居住质量，提高居住水平已成为人们追求的目标。

表现在对居住的舒适度、居住环境、居住文化的要求越来越高，房型好、环境好的住宅热销。

环境好的小区特别受欢迎。

二是从传统住宅向智能化住宅转变。

随着科技进步、信息化的发展，居住区的智能化设施已经成为人们选购住房时考虑的一个重要因素。

住宅智能化已是中高档楼盘必备的设施，智能化住宅备受欢迎。

三是从追求住地靠的单位近向居住环境好转变。

近年来，居住环境已成为购房选择的重要因素。

过去人们选择住地第一位考虑的是靠单位近，上下班方便。

如今，随着环境意识增强，交通便捷度提高，人们对居住区的环境越来越重视。

由此，沿岸水系、园区的宁静、空气清新、绿覆盖率高的小区楼盘，大受购房者欢迎。

四是从一般住房向品牌住房转变。

品牌是企业形象、产品形象的特征，名牌住宅也是住房身份的象征。

优质的名牌住宅，质量上乘，档次又高，物业管理服务周到，既是放心房，又是代表住房者身份的上档次房，可以满足物质的、精神的享受。

如今的购房者特别是中高收入倾向于品牌住房。

五是从普通型住宅向花园式居住区转变。

近年来，随着高收入者增多和居住要求的提高，花园式住宅销售趋旺。

花园式住宅具有高尚情趣，清静、私密性强、环境好、人与自然融合等优点，售价适宜，同高收入者身份相称，成为白领阶层追求的居住目标。

今后的发展必然有越来越多的中高收入者趋向购买花园式住宅。

2.3.2 主要竞争楼盘分析调查
表2.2 主要竞争楼盘分析调查表
以上各项平均价格为人民币8982元/m2。

2.4项目目标市场分析
由于本项目定位于高档精品住宅楼项目，地处城市金廊CBD与CCD 的交汇处，属于车流量较密集区域，并且还是沈阳市为推动产业化住宅的示范项目，人气足，居住氛围浓。

因此按照房地产市场分析,楼盘定价参照周边楼盘价格，并结合不同产品成本和市场状况确定住宅预售价格为：12000元/M²。

3.建设条件
3.1项目开发用地状况
该宗地位于沈河区青年大街与文艺路的交叉口，总占地面积约14424 M²,总建筑面积为76447M²，该宗地规划用途为住宅用地；其产权归沈阳万科恒祥置地有限公司。

整体环境优越，地理位置突出，在远期对推动沈阳市的经济、教育等主导产业起着主导作用。

3.2项目方案的确定
本项目方案一:为建造宽敞大户型住房。

设计侧重“美观与健康”双重主题，在健康、温馨的生活氛围中，突出演绎“美观-健康-家”的原创概念。

本项目方案二:为建造简约小户型住房。

设计侧重“舒适、经济、安全、卫生、简约”，在空间布局、环境设计及单体设计上充分考虑现代人行为模式对居住空间、环境的要求，创造富有特色的影观和富有吸引力的生活居住环境。