2017年京津冀一体化专题分析报告

2017年京津冀一体化专题

分析报告

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2017年7月

正文目录

1.京津冀土地财政的现状 (4)

1.1土地财政的概念内涵 (4)

1.2京津冀协同发展土地利用规划 (4)

2.京津冀地产与财政的内生逻辑 (8)

2.1京津冀的房地产催化了土地财政的增长 (8)

2.2土地出让收入成为地方财政收入主要来源 (10)

2.3土地财政并非京津冀地产价格高企的主要推手 (11)

3.京津冀视角下的雄安新区土地财政展望 (12)

3.1雄安新区有望走出土地财政依赖的困境 (12)

3.2发债或成为雄安新区建设资金来源 (13)

3.3 PPP模式助力雄安新区基建投资 (14)

3.4雄安新区有望构建新型财政收支框架 (15)

图表目录

图1：2012-2016年北京市用地审批情况（公顷） (5)

图2：2012-2016年北京市土地交易面积（公顷） (5)

图3：2011-2016北京土地出让收入及占财政收入比重（亿元，%） (6)

图4：2011-2015年京津冀房产与土地相关税收及占财政收入比例（万元，%） (7)

图5：京津冀土地规划分类图 (8)

图6：1999-2015年京津冀房屋销售价格（元/每平米） (9)

图7：2011-2016年我国与土地和房地产相关的税收（亿元，%）10 图8：2012-2016我国土地出让收入及占地方财政收入比重（亿元，%） (11)

图9：2011-2016京津冀财政收入和财政支出（亿元） (13)

1.京津冀土地财政的现状

1.1土地财政的概念内涵

土地财政指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。土地财政的收入来源：与土地有关的政府非税收入，包括土地出让金、土地租金、新增建设用地有偿使用费、耕地开垦费等；与土地有关的税收，包括房地产税、建筑税、房地产和建筑业的营业税、土地增值税、购房的契税、房产交易过程中的个人所得税、耕地占用税等等；土地从征收到出让过程中的隐性收入和间接收入。自1990年国务院规定土地使用权可以有偿出让开始，土地使用权市场正式出现并建立起来。目前，我国地方财政收入有较大部分来源于土地出让金。

1.2京津冀协同发展土地利用规划

据新浪网报道：2016年5月，国土部和发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020）》。规划划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区，明确了各区域土地利用的原则和利用导向。该规划对京津冀地区特别是环京地区新增建设用地严控、鼓励存量转换、存量挖潜，也在纠正北京周边通过土地供给来推动房地产发展的思路。存量建设用地在结构上保障重点基础社会和公共服务，以及引导人口与产业的合理移动集聚为重心。从京津冀协同发展土地利用规划来看，京津冀将会严控新增建设用地，控制环京区域房地产的膨胀发展。存量建设用地凸出保障民生发展，因此未来京津冀土地利用也会结构性调整。

图1：2012-2016年北京市用地审批情况（公顷）

2012年-2016年，北京市用地的整体规模呈逐年下降的趋势，在2016年有小幅反弹。其中新增建设用地从2012年的2154公顷减少到2016年的898公顷。农用地转用的土地面积也从2012年的2077公顷减至2016年的840公顷。

图2：2012-2016年北京市土地交易面积（公顷）

2012-2016年，北京市的土地交易面积在2013年达到顶峰

2118.64公顷后下降，从2016年的2118.64公顷下降至2016年的477.29公顷。北京地区土地交易面积减少，表明北京市在控制土地的供给。

图3：2011-2016北京土地出让收入及占财政收入比重（亿元，%）

近几年北京土地出让收入从2012年的671亿元上涨到2015年的2010亿元，其占北京财政收入的比重也在16.77%到50.61%的区间波动。未来北京趋向于摆脱土地财政的模式，土地出让金将继续减少，土地出让收入占北京财政收入的比重也将减少。

图4：2011-2015年京津冀房产与土地相关税收及占财政收入比例（万元，%）

2011年-2015年，京津冀房地产与土地的相关税收占到财政收入的10%以上的比例。

京津冀房地产与土地相关税收从2011年的804，6819万元增长至2015年的133，47673万元。京津冀房地产与土地相关税收在财政收入中发挥了重要的作用。

图5：京津冀土地规划分类图

京津冀地区的土地供给规划为四类：减量优化区指北京四环以内地区；存量挖潜区指北京四环至北京六环；增量控制区是指北京六环至河北交界处、京津冀生态保护地区；适度发展区（燕郊、固安、武清、涿州等）。总体来看，北京四环以内为减量优化区，也凸显疏解首都非核心功能的意图，环北京区域要实现增量控制，京津冀生态保护区适度发展。在经济和社会发展较为成熟的区域，土地规划实现控制增量，在京津冀城市化程度较弱的区域，土地规划要适度发展。最终实现京津冀土地协调平衡发展。

2.京津冀地产与财政的内生逻辑

2.1京津冀的房地产催化了土地财政的增长

98年-04年，京津冀处于土地平稳供给期，自98年开始，我国实行住房改革政策，房地产市场开始呈现快速发展态势。商品房销售面积从98年的952万平方米上升到04年的4183万平方米，年平均

增速28%，房地产销售额从98年的545亿上升到04年的2053亿，年平均增速24.72%。05年-08年，京津冀处于土地供给扩张期，房地产也较快发展并呈现过热状态。

图6：1999-2015年京津冀房屋销售价格（元/每平米）

北京的房屋平均销售价格从1999年的5647元每平米升至15年的22633元每平米，。天津地区从1999年的2251元每平米上涨到10107元每平米，河北从1999年的1354元每平米涨至2015年的5759元每平米。从近十余年京津冀房屋平均销售价格来看，京津冀的房地产价格提升对于土地财政起到了很好的支撑作用。从经济收益的角度，

京津冀土地财政也受益于京津冀房价的上涨。京津冀的土地财政也和京津冀的房价形成了螺旋式上涨的局面。地价的高价促使了房价的高企，房价的高企也催化了地价的高企。