公司发展面临的外部环境分析

公司发展面临的外部环境分析

第一部分房地产业开发数据分析

要点

随着房地产整个产业的升温，社会各界对它的关注也越来越多，认识上趋向于成熟和理性。房地产作为国民经济发展的先导性行业，对我国经济增长具有相当大的影响。

来自国家统计局的数据，2003年我国共完成各类房地产投资总计10106.1亿元，比2002年的7736.4亿元增加了2369.7亿元。我国房地产市场从1998年开始已经连续6年达10％以上的快速增长，我国房地产市场已经获得了第6个黄金年的丰收，成果令人欢欣鼓舞。

2004年以来，房地产业继续保持了2003的快速发展势头。继续保持了供销两旺、供求总量基本平衡、供应结构渐趋合理、价格走势基本平稳的良好发展势头，房地产业的发展与国民经济及相关产业的发展比较协调。

随着经济的快速发展和住房制度改革的推进，个人已经成为我国房地产需求的主体。房地产销售增长快于投资增长，但空置状况令人担忧。诸多的利好因素使潜在需求一片光明，但现实需求存在一定的压力。

在市场格局方面，百强企业开发规模和经营业绩差异较大；公司业绩整体下滑，行业分化日趋加剧。未来市场格局将出现新的变化。因此，房地产业投资也将出现新的机会，同时也将面临新的风险。

一 2003年我国房地产市场分析

2003年是我国房地产业自1998年以来投资增幅最快的一年，全国房地产开发共完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于同期固定资产投资增幅（28.4%）1.3个百分点，占同期固定资产投资的比重为23.7%。其中，商品住宅投资占近七成，经济适用房占商品住宅的比重6.1%，商业营业用房投资增幅较快。

2003年全国商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；新开工面积54319.10万平方米，同比增长28.5%；竣工面积39509.75万平方米，同比增长21.5%。其

中：商品住宅施工面积91018.09万平方米，同比增长26.3%；新开工面积43676.44万平方米，同比增长27.6%；竣工面积32200.47万平方米，同比增长21.0%。

2003年全国商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%，其中销售给个人30369.85万平方米，所占比重为94.2%；商品房销售额7670.90亿元，同比增长34.1%，其中：销售给个人7092.78亿元，同比增长35.8%，所占比重为93.1%。全国商品住宅销售面积为28502.47万平方米，同比增长28.9%；办公楼销售面积为596.55万平方米，同比增长17.4%；商业营业用房销售面积为2695.28万平方米，同比增长33.8%。

2003年全国房屋销售价格比上年上涨4.8%，上海房价涨幅超过20%，成为全国房价增长速度最快的城市。

从投资看，2003年投资热点区域集中在首都经济圈和长江三角洲地区，商业地产投资热势头明显，全国各地普遍出现商铺投资热潮。未来几年，商铺市场供不应求状态可能还会持续。但是，随着开发量的增长，商铺资源的稀缺性将弱化，尤其是目前中小城市商业发展有失衡的趋势，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险。

二 2004年上半年我国地区经济运行特点

上半年三大地带经济继续以较快速度增长。根据国家统计局提供的1-6月数据分析：

1、三大地带生产总值（GDP）增长加快，三次产业增长差距缩小；

2、各地区工业生产保持高速增长，中、西部地区经济效益不断改善；

3、三大地带固定资产投资增长强劲，增幅明显回落，中、西部地区比重提高；

4、各地区消费市场增长普遍加快，绝大多数省份的居民消费价格指数高于上年同期；

5、东部地区出口增速领先，比重加大；三大地带进口增幅均有所回落。

经济总量

三大地带GDP增速加快，东、西部地区比重提高

上半年，三大地带GDP增长继续保持从东向西依次梯度递减的发展态势；与今年一季度相比，增幅分别提高0.4、0.6和0.3个百分点。东、西部地区总量占比重分别提高0.1和0.08个百分点，中部地区比重下降0.18个百分点。

绝大多数省份的地区生产总值增长速度快于上年同期

上半年，全国有30个省份的GDP增速快于上年同期，所有省份的增速均超过10%。内蒙古高达18.7%，天津15.9%、浙江15.5%、北京15.4%、山东15.2%、江苏和广东均15.1%、吉林14.9%、上海14.8%、山西14.1%。与上年同期相比，全国除宁夏增幅回落0.1个百分

点外，其它省份均有不同程度的提高，有26个省份上升幅度在1个百分点以上(东部地区11个，中部地区7个，西部地区8个)，其中北京（5.8）、云南（4.5）、吉林（4.1）、安徽（4.0）、上海（3.4）、新疆（3.2）、广西（3.1）、内蒙古（3.0）和甘肃（3.0）。三大地带第一、三产业增长速度明显加快，第二产业继续保持高速增长势头，增幅趋缓上半年，三大地带第一产业同比增幅分别提高1.7、2.9和0.8个百分点。全国有25

个省份实现3%以上的增长，排在前10名的依次是内蒙古10.0%、黑龙江8.5%、安徽8.2%、辽宁8.0%、广西7.8%、海南7.6%、河南7.4%、新疆8.7%、天津6.0%和四川5.6%。

三大地带第二产业同比增幅分别提高2.3、1.8和1.7个百分点；与今年一季度相比，增幅分别回落0.1、0.3和0.8个百分点。全国有30个省份增速在11%以上，其中有11个省份增速在17%以上，依次是内蒙古26.2%、江西20.9%、山东19.6%、吉林19.3%、广东19.0%、天津18.8%、北京18.7%、四川18.6%、江苏和浙江均17.8%、河南17.2%。

三大地带第三产业同比增幅分别提高2.8、3.3和3.2个百分点；与今年一季度相比，增幅分别提高1.0、1.1和1.2个百分点。全国有26个省份增速超过10%，排在前10名的依次是浙江14.9%、北京14.2%、云南13.5%、江苏13.2%、河北和上海均13.0%、天津12.9%、安徽12.8%、河南12.7%、山西12.3%。

固定资产投资

上半年，三大地带固定资产投资分别增长29.08%、37.98%和33.06%，与今年一季度相比，下降幅度达到18.79、17.46和16.97个百分点。

三大地带固定资产投资增速明显回落

全国有16个省份的固定资产投资增速高于31.0%（东部地区5个、中部地区7个、西部地区4个）。内蒙古仍高达69.0%，其后依次是重庆47.6%、陕西46.6%、云南44.6%、河南44.0%、山西41.3%、湖南39.7%、广西39.6%、河北38.3%和湖北38.2%。江西、福建、浙江、安徽、辽宁、甘肃和山东7个省份的投资增速在30.0%-35.9%之间。前10个省份的增速均在38%以上，前7名全部是中、西部地区的省份。

三 2004年上半年我国房地产市场发展的三大特征

1 房地产投资增幅回落

上半年，全国累计完成房地产开发投资4924亿元，增长28.7%，增幅比去年同期回落5.3个百分点。其中，商品住宅完成投资3362亿元，同比增长29.7%；办公楼投资245亿元，增长38.3%；商业营业用房投资614亿元，增长33.6%。