城镇变更地籍调查实施方法的研究

城镇变更地籍调查实施方法的研究

章菁

摘要:本文基于笔者多年从事地籍调查的相关工作经验,以城镇变更地籍调查为研究对象,结合在实际工作中碰到的实际情况，论文研究了变更地籍调查的工作流程,探讨了变更地籍的实地调查具体方法。

关键词:城镇变更地籍调查、地籍测量、权属调查

1、引言

城镇变更地籍调查是以初始地籍调查的成果为依据,为适应目常地籍管理的需要，根据土地权属及其界址点、线、用途等变化，所进行的修正、补充、更新调查。通过变更地籍调查,不仅可以使地籍资料保持现势性,还可以使地籍成果提高精度、逐步完善。

2、变更地籍调查的特点

根据界址线的变化情况,变更地籍调查主要分为宗地合并、分割、界址线调整时更改界址点、线的变更地籍调查和界址线不发生变化的变更地籍调查两种。

界址线发生变化的变更地籍调查的主要内容和特点与初始地籍调查基本相同。

界址线不发生变化的变更地籍调查的主要内容如下：

(1)初始调查数据或者原有数据与现场完全一致且精度符合要求。

(2)宗地建筑物虽然翻建改建，但新建后建筑物构筑物完全位于原先界线之内，新建后的宗地实地并没有明显的构筑物作为其界线的

地面表示物且原宗地界线与四邻界线无矛盾也不占用现在公共用地的。

(3)原宗地已进行了初始登记，新建后虽然实际用地范围有所减少且原宗地界线与四邻界线无矛盾也不占用现在公共用地的。这通常是为了转让、抵押等土地经济活动的需要。

一般说来,变更地籍调查是变更土地登记和经常土地统计的主要组成部分。如变更登记的内容不涉及界址的变更,并且该宗地的初始地籍资料或已有地籍资料是用解析法测量且精度经检验符合要求的,则经土地主管部门同意后,允许不进行变更地籍测量,而沿用原有的测量成果。

整体上来看,变更地籍调查方法、原理与初始地籍调查基本相同,但又有其自身独有的特点。

(1)政策性强、精度要求高。

初始地籍信息系统的建立,在成本、工期等诸因素的综合考虑下,虽然建立的地籍信息系统满足了《城市地籍测量规范》的精度要求,但从整体上讲,系统的精度不均匀，允许少数宗地个别不明显界址点的精度较低。由于涉及巨大的经济利益，地籍变更则要求精确地测算出变更后宗地的各界址点坐标和面积，如果个别界址点的精度较低造成宗地面积不差较大，往往会带来法律纠纷。

(2)对象特定、分布范围广不集中、发生频繁、调查范围小。

地籍变更工作是在初始地籍信息系统建立之后进行的,是日常地籍工作的一个重要组成部分，不同于初始地籍调查时，对一个区域中

的所有宗地进行统一调查,而是土地主管部门整个管辖区域范围内个别的宗地在统一调查完成后，发生了权属、用途或界址发生了或即将发生变化，在其使用者提出申请后进行的,调查和测绘的范围是特定的宗地。

(3)任务紧凑,调查程序连贯一步到位。

初始地籍调查是个系统性工程，地籍调查的这个程序是按照步骤进行的，先进行调查，再进行测量，对于具体某一宗地来说这过程时间上会比较长。而变更地籍调查是土地使用者在提出土地登记申请后进行的,申请者往往希望立刻着手实施组织工作。同时,由于对象明确,一般在进行了地籍调查之后,如果四邻关系清楚,就可展开相应的测绘工作。

(4)变更同步、手续连续。

进行了变更地籍调查后,与本宗地有关的表、册、证、图纸质材料及地籍信息系统中与该宗地有关的数据信息均需进行变更。

3、变更地籍权属调查

变更地籍权属调查的基本原则和方法与初始地籍权属调查基本相同,变更地籍的权属调查是依据土地权属变更的形式和内容而进行的。当前土地权属变更主要有以下几种。

（1）征用集体土地;(2)划拨国有土地;(3)出让、转让国有土地使用权;(4)继承土地使用权;(5)交换土地使用权;(6)收回国有土地使用权;(7)承包集体或国有土地使用权;(8)土地分割;(9)土地合并;(10)土地权利人更名;(11)城市改造拆迁;(12)土地权属界址调整。

此外,还有已设定的他项权利的变更,如抵押、出租等。在变更地籍权属调查中,应着重检查和核实以下内容。

(1)检查变更原因是否与申请书上的一致。

(2)全面复核原地籍调查表中的内容是否与实地新情况一致,如土地使用者名称、身份证号码、土地坐落等。以上各项内容若有不符的,必须在调查记事栏中记录清楚。

(3)宗地的实际用途与原批准用途是否一致，如不一致是否完整的允许用途变更的文件、审批材料、补出让金证明材料、完税证明等材料。

(4)检查本宗地及邻宗地指界人的身份，收集身份证明材料。检查土地登记、地籍调查的法人身份证明书是否齐全，填写是否准确真实；不是企业法人或土地使用者本人指界的是否有指界委托书，填写是否准确真实。

(5)在实际工作中，虽然可以寄发指界通知书，但是受到时间、工作等因素制约邻宗地和本宗地的指界人往往不能同时到场指界确认签字，往往是本宗地指界人单方指界，然后再由本宗指界人联系邻宗地指界人确认签字。所以一定要核对确认邻宗地指界人签字的可靠性，如可能在地籍材料中应加上本宗地指界人对邻宗地指界人签字可靠性的承诺书。

同时致遇到疑难或重大问题时,留待以后调查研究处理,待有了处理结果再修改地籍资料。

4、变更地籍测量

变更地籍测量是在变更权属调查基础上进行的,是为确定依法变更后的土地权属界址范围、宗地形状、面积及使用情况而进行的测绘工作。包括界址线发生变化的测量和界址线不发生变化的测量。理论上来说变更地籍测量时不重新布设控制网，直接使用初始调查测量的控制成果进行测绘。但实际上由于种种原因宗地变更地籍测量时的坐标系和初始地籍调查时的坐标系可能不一致。这就要求我们在进行变更地籍测量时是要具体问题，具体对待，其实施方法如下：

3.1界址线发生变化的变更地籍测量

3.1.1原界址点坐标系于现在使用的相同

(1)界址点、界址线部分发生变化的宗地

①利用原有的宗地图进行现场核对，找出发生变化的界址点界址线。

②采用全解析法对没发生变化的界址点坐标进行检核，对发生变化部分进行测量。如果没有发生变化的界址点精度符合要求且各界址边长的反算值与勘丈值的误差符合要求的，则没有发生变化部分使用原数据；如果没有发生变化的界址点精度有不符合要求的情况，则对这部分界址点进行重新测绘。

③对调查表中界址标志和宗地草图进行检查。检查内容包括:复量各勘丈值,检查它们与原勘丈值的误差是否符合要求。如果误差过大，对数据进行进行分析找出原因。

④对界址点与邻近界址点间或与邻近地物点间的距离进行勘丈检查，检查其反算值与勘丈值的误差是否符合要求。如果误差过大，