基于博弈论视角的中国房地产分析

基于博弈论视角的中国房地产市场分析

摘要：在房价普遍高涨的今天，国家不断加强房地产市场调控，然而普通消费者依然面临

买房难的问题。本文运用博弈论方法，根据不完全信息博弈理论和进化博弈理论，分别从开发商与消费者（即需求与供给）之间的活动关系、开发商之间的利益争夺两方面进行了分析，简要剖析了房地产市场中各方主体的利益和博弈策略。

关键词：房地产市场；不完全信息博弈；协调博弈；进化博弈

一、中国房地产发展介绍

1.1我国房地产的发展现状

1998 年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，住房制度转变为以商品房供应为主，从此我国的住房制度开启了新的时代：房屋不再是由国家分配所有，房地产开发开始走向市场化和规化的道路。直至2000年我国的房地产市场开始快速发展，并成为了我国经济体中的支柱产业，对政府和人民带来了巨大的影响。然而，房地产市场一直在争议中前行。一路上涨的房价，成为了人们关注的焦点。

从全国来看，由一、二线城市领衔，十余年间各地房价均不同程度地快速上涨，从未间断。据国家统计局报告，从2011年开始，一些三线城市房价也开始领涨全国。在房价持续上涨的压力下，国务院从社会经济发展全局出发，针对不同阶段的特点，对房地产市场调控做出了不同的决策部署，大体可分为三个阶段：

第一阶段：2003年-2007年。这一阶段中央针对住宅市场交易活跃、房价不断攀升、房地产开发投资增速较快等特点，出台了如“国八条”、“国六条”等一系列抑制政策。从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面对房地产市场进行了全面调控。不仅涉及房地产一、二级市场，还使用经济、金融等市场调控手段，并以行政问责的手段来确保执行力，可以说是有史以来最猛烈、最严厉的政策调控。但国大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变，以为例，2005年3季度至2006年3季度，交易量大幅下滑，而房价却持续高涨，且涨幅创历史新高，可见各项调控政策并未取得立竽见影的成效。

2007年，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，标志着政府开始转变调控思路。房地产市场的发展并非仅是作为支柱产业拉动GDP增长、扩大需，而是要解决全国人民的基本住房需求，提高和改善居民住房水平。2007年9月出台的“二套房贷”政策效果明显，交易量增速下降的同时，房价涨幅亦有所回落。

第二阶段：2008年-2009年。全球金融危机的爆发，对我国经济产生严重冲击。宏观经济政策从“两防”转向保增长。中央出台“国十条”，鼓励普通商品住房消费、支持房地产开发企业、加强保障性住房建设、降低廉租住房的资本金率等等，都是围绕着刺激基本性的住房需求，以达到保增长的目的。从市场变动情况看，2008年4季度至2009年4季度，住宅交易量同比增速大幅回升，但随着保增长政策的实施，从2009年4季度开始，房价重拾涨势，并于2010年3季度涨幅达到45.7％，为近10年来的最高点。

第三阶段：2010年至今。“国十一条”、“新国十条”和“新国八条”等政策的出台，标志着以“遏制房价过快上涨”为基调的新一轮调控的开始。

2010年以来，在越来越严厉的经济手段和行政措施的调控下，房地产市场热度逐渐降低，房价涨势受到抑制。2010年1季度至2012年1季度住宅交易量增速明显下降，2010年3季度房价涨幅开始出现显著回落，随着政策力度的逐步加大，直至实施严格的限购政策，房价同比涨幅出现大幅下降。

十年来，中国的房地产调控经历了两种模式：2007年以前，尽管已开始控制房地产投资过快增长，但是总体上看，对房地产市场还是给予鼓励发展或促进发展的。而2007年以后，随着房价持续快速上涨，市场机制开始出现失灵，城镇中低收入居民住房困难逐步显现出来。这种情况下，我国住房和房地产发展的基本政策开始出现调整，不再过于强调市场机制的主要作用，而是通过公共住房政策的运用、住房保障制度的完善、保障性安居工程建设的加快，形成双轨制的住房供应模式；同时，通过调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，以及实施保障合理消费、抑制投资投机的差别化金融税收政策，直至限购、限价等行政手段，遏制房价过快增长，促进房地产市场稳定健康发展。

经过近20年的发展，政府通过对房地产市场的逐步培育和发展，基本形成合理的房地产市场参与者，他们以各自的利益目的，在共同的游戏规则下，参与市场的博弈。由于不同的参与者的参与，提高了整个市场的运作效率，也是的整个市场的监管变得更复杂。从而对不同参与者之间的关系分析显得越来越重要。

目前我国的房地产市场，主要的参与者有房地产开发企业、消费者和政府。房地产开发企业，作为利润最大的追求者，在房地产市场中，必须处理消费者和政府的关系。由于政府是土地的垄断供给者，政府对房地产开发项目的意愿对房地产开发企业的利益有重大影响，特别是在我国目前房地产市场“双高”的情况下。

本文由于篇幅有限，所以只对当地房地产开发商与消费者、房地产开发商之间的博弈关系进行分析。

1.2我国房地产市场的结构演变趋势

房地产作为一种产品，其最大的特点是地域性、异质性、占用资金多且周期性长，以及因附属于土地和关系到国计民生而形成的高度政策相关性。由于地域性，全国房地产市场划分为一个个城市房地产博弈市场，而又由于城市化进程以及城市规模的不断扩展，各城市的房地产博弈市场又可进一步划分为一个个区域，各房地产企业针对该区域的房地产消费者特别是住房消费者进行房地产经营和房地产博弈。由于房地产的异质性，以及房地产开发周期长、成本巨大，所以进入壁垒较大，只有少数有资金实力的房地产企业才能进入房地产市场。

根据对房地产消费心理及行为科学的统计，住宅消费者一般在上班地点的20公里以选择住房；商业用房、地产写字楼根据其性质及市场定位，主要选择在城市中心、重要位置、临街地段、商业娱乐中心、开放区及高新技术园区等，其消费者地域性以城市定位为主，小区定位为辅，因而开发商面临的博弈地域围比住宅市场要广，但有一点是共同的，无论是住宅市场还是商业房地产市场，都不可能是一家房地产企业独家垄断，所以都不可能属于完全垄断。

由上可知，目前中国房地产市场总体上是一种垄断竞争与寡头垄断相并存的市场结构。

根据政府对房地产二十多年的规与引导，以及房地产市场经济运动规律，不规、实力差、规模小的企业逐渐被淘汰，取而代之的是少数几家房地产企业抗衡发展的寡头垄断市场格局。

因此，我国房地产市场格局的宏观演变趋势是：准完全竞争，垄断竞争到寡头垄断。