包头青山万达广场2013年调整方案汇报

3.1 项目定位
项目情况 现状 调整方向
服装 服饰
42.13%
除ZARA、 B+ab为广场独有品牌外， 时尚引领性品牌较少
36.56%
引入国际二线潮流服饰，引领包 头时尚潮流。 引入首次进入包头市场时尚类餐 饮品牌；适当拆分餐饮商铺，增 加水吧、甜品等品类，丰富餐饮 业态组合，发挥竞争优势。 扩大配套经营面积、增加体验式 品牌比例。
包头青山万达广场 2013年租赁决策文件汇报
目
录
一、项目分析 二、市场调研 三、项目定位 四、租金调研
一、项目分析
项目简介加优劣势分析（后面有例子）
.项目特征：温州最大城市综合体。远离传统商圈中心。 优势：最大商业体量，一站式购物中心。
劣势：交通不便，区域内消费力较低
机会：市场空白，新鲜感，品牌号召 威胁：区域内人口无法消化项目体量 问题：低端消费群与市区高端消费群有效融合
代表品牌：雅诗兰黛
维多利商厦：
2
维多利商厦
面积：7.8万㎡ 销售：5亿 客群：18-45 代表品牌：卡地亚、阿玛尼、
1 3
青山王府井
青山王府井
面积：2.3万㎡ 销售：4.5亿 客群：18-50 代表品牌：欧莱雅、依恋
神华亿百
面积：2万㎡
神华亿佰
销售：2亿 客群：20-50岁 代表品牌：宝姿
5
竞争对手分析
时尚 体验
3.2 调整思路
3F：品味
年龄结构：20-40岁 时尚休闲生活、地方特色美食
休闲 生活
特色美食
时尚 风味
四、租金调研
除了租决之前的相关内容，应把已推荐的客户名单增 加上。附总结页，综述租金情况是这样的几个原因， 现在写的重点都有但比较凌乱。1、按现有商业氛 围……2、按预估客流……3、
娜林商圈
娜林商厦
包百大楼 王府井百货 维多利商厦
包百商圈
包头青山万达广场
神华购物中心商圈
红星美凯龙 时代广场
时代广场商圈
东河商贸大厦 东河劝业商城
东和商贸大厦 商圈
wk.baidu.com
2.3 商圈调研
包百大楼
包百大楼
面积：5万㎡ 销售：5.8亿 客群：18-45 代表品牌：DIOR、雅莹昆
4
昆区王府井
昆王府井：
面积：3万㎡ 销售：9.3亿 客群：18-55
温州龙湾
二、市场调研
2.1 消费者调研
消费者年龄 消费者者收入状况 85% 7% 8%
20-40岁 40岁以上 20岁以下
3000以下
3000-5000 5000-8000
41%
31% 20%
8000以上
8%
客群年龄主要为 20-40岁，占比85%
收入处于中档偏高水平
40岁以上 7% 20岁以下 13%
业 态 品 类
餐饮 美食
餐饮品牌吸客力不足且经营品类重合； 紧邻包头市场最大、最全的三大餐饮 43.20% 街，加之交通动线影响，未能发挥餐 饮品类竞争优势。 14.67% 体验式配套较少，部分配套品牌销售 突出
42.46%
生活 精品
20.98%
体验式 品牌
调整前
2F面积1914.69㎡（11个），占比 20.45%
调整后
2F面积1951.66㎡（13个），占 比24.68%
3.2 调整思路 1F：品鉴
年龄结构：20-40岁 国际二线潮流品牌、化妆品、快时尚
时尚 潮流
国际潮流 国际潮 流
3.2 调整思路 2F：品炫
年龄结构：20-40岁 体验式配套、流行少淑、潮流精品
流行 少淑
潮牌区
都 市 男 装 潮 流 精 品
三 、项目定位
3.1 项目定位
项目情况
现状
调整方向
辐射范围
主力 消费 消费 特征 年龄 结构
城市中心型购物中心
城市中心型购物中心
年轻时尚、潮流人群
年轻时尚、潮流人群
20-40岁
20-40岁
北端头用时尚女装区与星巴克、丝芙兰拉动冷 Y 字形结构，端头铺品牌级次较低，不能带动冷区 区客流，提升销售；西端头形成体验式配套区 结构动线 客流 域，增加顾客可逛性；东端头以提升时尚、潮 流品牌的级次，利用该区高客流，提升销售。
谢 谢
8000以 上 8%
5000-8000 20%
3000以下 41%
20-40岁 85%
3000-5000 31%
2.2 商圈调研
万达项目 主要商圈 商圈商业项目 未来竞争项目
青山区商圈 万达商圈： 万达广场、万达金街 、体育馆道为主 昆区中心商圈 包百大楼商圈： 以王府井、包百为代 表的大型多门类传统 型中档百货商场。 娜林商厦商圈 娜林商圈： 以宝林商厦、娜琳商 厦为代表的中低档商 场 神华购物中心商圈 神华商圈： 以时代蓝天百货、神 华亿佰购物中心为代 表中高档百货商场 东河商贸大厦商圈 商贸大厦购物中心： 以东河商贸大厦、东 河劝业商城为主的中 低档商场. 高新区时代广场商圈 时代商圈： 拟2014年开业