2018年房地产行业资产证券化专题研究报告
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5. 保利地产——首单储架发行类 REITs................................................ 20 5.1. 采用“私募基金+专项计划”架构.............................................. 21 5.2. 专项计划的增信措施.................................................................... 21 5.3. 整租方保利商业与保利安平——公寓与养老运营商 ................ 23 5.3.1. 保利商业于 2016 年开始运营自主品牌公寓：瑜璟阁、N+ 23 5.3.2. 保利安平已开业运营 2 家“和熹会”老年公寓 ................. 24
4. 新派公寓——首单长租公寓权益型类 REITS................................... 16 4.1. 采用“契约型私募基金+专项计划”架构.................................. 16 4.2. 专项计划的增信措施.................................................................... 17 4.3. 新派公寓——为数不多的重资产运营 ........................................ 18
3. 自如——首单房屋租金分期类 ABS 产品 ......................................... 12 3.1. 采用“信托受益权+专项计划”的双 SPV 循环架构................. 12 3.2. 专项计划的增信措施.................................................................... 14 3.3. 自如——仍处规模化的投入期 .................................................... 14
6. 投资建议............................................................................................... 25 7. 风险提示............................................................................................... 25
２０１８年房地产行业资产证券化专题研究报告
目录
1. 薛定谔的地产：资产证券化 ................................................................. 4 1.1. ABS 按监管机构不同分为四类 ...........wenku.baidu.com......................................... 4 1.2. 短期内，私募抵押型 REITs 和权益型 REITs 仍将是主流.......... 6
2. 魔方公寓——首单公寓行业 ABS 产品 ............................................... 8 2.1. 采用“信托受益权+专项计划”的双 SPV 架构........................... 8 2.2. 专项计划的增信措施...................................................................... 9 2.3. 魔方公寓——传统的商业地产运作模式 .................................... 10
图表目录
图 1：按监管机构不同，ABS 划分为四类 ............................................ 4 图 2： 2017 年 ABS 产品基础资产类型更加丰富 ................................ 5 图 3：中国 REITs 家族及其亲戚们......................................................... 6 图 4：采用“专项计划+信托受益权”的双 SPV 架构 ......................... 9 图 5：魔方公寓 A 户型平面图 .............................................................. 10 图 6：魔方公寓 B 户型平面图 ...............................................................11 图 7：魔方公寓 C 户型平面图 ...............................................................11 图 8：截至 2016 年 6 月底为止，公司股权结构如下图所示： ..........11 图 9：采用“专项计划+信托受益权”的双 SPV 架构 ....................... 13 图 10：左晖先生为自如实际控制人..................................................... 15 图 11：标的资产新派公寓北京 CBD 店是用有限合伙制的赛富不动产 基金收购的.............................................................................................. 16 图 12：新派公寓整体交易结构............................................................. 17 图 13：新派提倡一种新的生活方式，用两个 30 打造白领们的幸福生 活 19 图 14：保利专项计划基本交易结构示意图 ......................................... 21
4. 新派公寓——首单长租公寓权益型类 REITS................................... 16 4.1. 采用“契约型私募基金+专项计划”架构.................................. 16 4.2. 专项计划的增信措施.................................................................... 17 4.3. 新派公寓——为数不多的重资产运营 ........................................ 18
3. 自如——首单房屋租金分期类 ABS 产品 ......................................... 12 3.1. 采用“信托受益权+专项计划”的双 SPV 循环架构................. 12 3.2. 专项计划的增信措施.................................................................... 14 3.3. 自如——仍处规模化的投入期 .................................................... 14
6. 投资建议............................................................................................... 25 7. 风险提示............................................................................................... 25
２０１８年房地产行业资产证券化专题研究报告
目录
1. 薛定谔的地产：资产证券化 ................................................................. 4 1.1. ABS 按监管机构不同分为四类 ...........wenku.baidu.com......................................... 4 1.2. 短期内，私募抵押型 REITs 和权益型 REITs 仍将是主流.......... 6
2. 魔方公寓——首单公寓行业 ABS 产品 ............................................... 8 2.1. 采用“信托受益权+专项计划”的双 SPV 架构........................... 8 2.2. 专项计划的增信措施...................................................................... 9 2.3. 魔方公寓——传统的商业地产运作模式 .................................... 10
图表目录
图 1：按监管机构不同，ABS 划分为四类 ............................................ 4 图 2： 2017 年 ABS 产品基础资产类型更加丰富 ................................ 5 图 3：中国 REITs 家族及其亲戚们......................................................... 6 图 4：采用“专项计划+信托受益权”的双 SPV 架构 ......................... 9 图 5：魔方公寓 A 户型平面图 .............................................................. 10 图 6：魔方公寓 B 户型平面图 ...............................................................11 图 7：魔方公寓 C 户型平面图 ...............................................................11 图 8：截至 2016 年 6 月底为止，公司股权结构如下图所示： ..........11 图 9：采用“专项计划+信托受益权”的双 SPV 架构 ....................... 13 图 10：左晖先生为自如实际控制人..................................................... 15 图 11：标的资产新派公寓北京 CBD 店是用有限合伙制的赛富不动产 基金收购的.............................................................................................. 16 图 12：新派公寓整体交易结构............................................................. 17 图 13：新派提倡一种新的生活方式，用两个 30 打造白领们的幸福生 活 19 图 14：保利专项计划基本交易结构示意图 ......................................... 21