项目简报

项目简报

本项目地处云霄县城西北部，背靠将军山的风水宝地。距县政府约2公里，属县行政规划，北面与下河乡政府办公楼隔规划路相望，南面与260亩的建设中东林电子紧邻，西面隔规划路与已征地30亩中心小学相望，东面为36米宽主干道，500米左右与城市主干道将军大道相连。项目所在地交通便利，距离云霄一中、元光中学一千多米，距离新华都超市2000米左右，环境优美空气清新，是云霄目前经济较好的三个乡镇—下河乡、和平乡、马铺乡进入县城的咽喉要道，利于高档住宅小区的开发建设，具备安全舒适的小区环境。

主要经济技术指标：规划用地面积48.78亩，容积率3，以高层建筑为主，总建筑面积约12万㎡，其中车库22700㎡（不计容，使用率约65%即1.5万㎡左右），住宅约9.4万㎡，商业3000㎡，土地市场评估价为252万元／亩，总价约合1.23亿元。

目前土地出让金已交清，土地证、建设用地规划许可证已办好，建筑方案初审已通过，建设局已核发总平图，现正进行建筑方案细部修改，勘探数据整理及施工图设计准备。旧厂房拆迁12000㎡已完成，地面平整土方工程完成约20万方；围墙制作已开始，售楼部装修基本完成。开发公司前期手续办理运作正常进行，与相关部门配合紧密，建设进度、开发手续得到各部门积极配合协调，进展顺利。

以目前市场状况大部分人对本项目的认识存在两个较大的误区：地理位置和消费观念。

首先，地理位置较偏，离县城有一段距离，是不看好本项目最具代表性的观点。针对这个问题我们应当要全面的分析，房地产开发项目的地段优劣是有其特殊性的，所谓地段好坏是根据不同性质产品，不同客源比较的，而没有一个绝对概念，通常所说福地福人居，不同人有不同看法。商业用地一般要选择市中心，人口密集，嘈杂拥挤，人口密度越大越好，即所谓的黄金地段，就象漳州的新华西利于经商，但相对居住来讲就不是那么理想。别墅、高尚住宅一般追求交通便利，空气清新，环境舒适安宁，小区有足够的规模，封闭的管理，相对完善的配套，因为现在有一定购买住宅能力的人，汽车等交通工具已普及，所以一定的距离，只要不拥堵反而是有利的，可借鉴的例子如万科作为中国房地产第一品牌，其选择的地段位置，基本上是较偏远的大社区；目前漳州几个大社区锦绣一方、中骏南湾香郡、荣昌花园、天利仁和等也存在一定的可比性，它们的住宅价格均高于市区普通住宅的价格。因此本项目地理位置作为纯住宅项目有其特有的优势，云霄目前成规模的住宅小区还没有，县城内规划建设不合理，道路交通拥挤，城市配套落后，生活环境嘈杂，而本项目具备一定规模、封闭式管理，人车分流的设计，是个具备高尚品味的大社区。本项目最主要针对的客源是下河乡、和平乡、马铺乡入城人口，这三个乡总人口12万，云霄县总人口46万，县城两个镇

15万，项目位置处于三个乡镇入城的咽喉要道，加上云霄县城土地分布特点—多山少地，工业向南沿国道发展，居住区依托将军山周边发展，本项目可取长补短发挥优势，做有针对性开发建设，从地理位置上挖掘卖点。

其次，消费观念。云霄县城90%以上的住宅形式是自建房，2003年开始有1000多㎡商品房，到2010年全年也才6万㎡左右的商品房，因此很多人认为云霄人不喜欢商品房，而喜欢自建房，特别是有天有地的小别墅。其实这个观点是比较片面性的，也是不合时宜的。要分析这个现状我们应该要了解商品房的发展过程，自建房在房地产发展的前期在各个县级市场都是存在并且受青睐的，因此不止云霄人喜欢有天有地的住宅，这是一个阶段性的产物。随着房地产市场的发展，产品品质升高、升级换代，进城人口增加，土地供应量的减少等因素，有天有地的自建房只能是少数人的特权，而非广大普通消费者解决居住问题的途径。以目前云霄市场为例自建房的选址由于规模小不可能在荒郊野外，只能是县城有生活配套的区域，安全性其重点，而云霄目前县城用地不低于3000元／㎡，稍微好一点的地段就要8000元／㎡,10000元／㎡以上的更是比比皆是。如2011年5月26日县残联北侧地块1.335亩成交1220万元，合913.86万元／亩，2010年11月2日将军大道东侧0.8895亩成交1230万元，合1382.80万元／亩，一套100㎡的自建房其总成本在60—100万元，不能按揭贷款；100㎡的商品房40多万按揭首付十几万就够了，这

中间的差距可想而知，商品房的优势明显更能符合广大普通消费者的购买能力。另据新县委四套班子领导外访观摩，决定以本区为重点扩大规划，再拓宽大道，增加基础配套设施，提升并转变云霄住宅观念。

综上所述我们消除人们普遍的对本项目的几点误区解读，但同时我们应该要深刻认识项目真正存在的问题，以便采取相对有用的方式来弥补，提高项目可行性。从目前情况看本项目存在最大的问题应该是云霄县房地产市场落后，制度不完善，处于房地产开放的初级阶段，城市建设滞后，规划建设不合理，生活配套设施不完善，道路交通等基础设施不到位，给项目开发带来制度手续上的不便，开发建设大环境不利。从我们前期工作接触发现无论土地、建设规划、税务等紧要部门均存在开发意识滞后的现象，很多手续的办理照本宣科灵活度不够，亟待灌输新的开发理念、新的市场观点和新的运营机制给各级办事人员，从而合理利用现有政策、规章，灵活合法进行项目的开发建设。2010年全年县城商品房交易量为6万㎡，二手房含自建房交易量为12万㎡，这种严重倒挂现象全国罕见，从中我们不难看出云霄住房的刚性需求是存在巨大潜力的，土地供应量不足，土地征用政策滞后，高昂的土地征用成本影响了商品房的建设和房地产市场的发展。云霄目前的开发商几乎清一色为本地人，项目规模小，3万㎡以上的项目都屈指可数，10万㎡以上就两个（包括本项目），供应量的不足、品质的落后、资金的充裕造成目前云霄畸形的房

地产市场，住房供不应求地价居高不下，居住环境不佳政府收入不足，房地产市场无法良性循环。所以要想在云霄有所作为，特别是做好本项目，就必须具备一定的开发战略，超前的眼光引导消费，带动市场发展，占领制高点，创新、创优、创出品牌效应，成为市场的标杆，为后续的开发创造条件，降低成本提高效益。

当然目前大环境不利，银行融资难等客观因素也存在对项目极大的阻碍作用，但县级市场刚性需求及云霄特有的民间资金状况对目前的市场疲软有所缓解，市场需求相对较稳定。

在外部客观条件相对不利的情况下，我们从自身出发在项目规划设计和营销策划上下功夫，保证项目的顺利进行，提高收益率。

在设计上我们根据地理条件，在风格上采用简约现代风格；两幢32层，七幢18层，最高97.5米为云霄第一高度，将楼层拔高降低密度，增加游泳池，扩大绿化面积，从而提高小区档次与品位；户型设计以110--130㎡左右的三房为主，满足乡镇入城居住的家庭需求；利用地形高差创造平台式车库，人车分流的社区，降低车库成本提高使用效率，增加销售收入；商业以小规模超市配合社区店为主，注重老人小孩户外活动场所的建设，增加小区生活实用性；采取封闭式物业管理他，提高小区生活安全度，重视物业人性化管理，满足舒适生活需求。

营销策划除了有创意的宣传广告，实用的销售策略，重点是客源的有针对性。任何房地产项目的消费者，其产生消费的前