马来西亚投资开发常见问题(非常重要)

马来西亚投资开发常见问题
从马来西亚的市场实际操作的经验分享，以下11个重要因素和注意事项，投资者必须了解以免因小失大。

1）最重要的一点是购买土地时，金融机构是否愿意贷款。

到马来西亚购买土地时，如果无需个人/企业担保，无需收入证明，而且低利息的情况下放贷，这土地是绝对没问题的。

因为金融机构唯一的抵押物只有这土地而不是借贷人的其他资产担保，所以对这土地的价值特别在意。

2）必须亲自见到地主。

不论是在考察土地初期或者是在支付定金前，必须跟地主亲自见面。

遇到不愿见面的地主，这就意味着其土地极有可能是所谓的“黑”土地，而地主不愿以后在开发过程中土地出问题时被纠缠。

如果见不到地主的土地，不论土地位置和价格多么吸引，绝对不可考虑。

3）地主的背景网络非常重要。

必须跟有背景的地主买地，而不是贪小便宜跟平民老百姓买地。

以后应付各个政府部门的都需要有靠山和其深厚的政府关系网络。

以后各种问题，没背景的平民老百姓地主，中介公司，甚至律师都将无法解决和处理多个政府部门在几年的土地开发过程中一定会出现的问题和高额隐性费用等。

4）地主的主营业务。

地主的主营业务最好跟土地直接相关。

由于土地开发牵涉到10几个政府部门与其领导，就算地主（或投资者的当地朋友）是当地有名望但从事的是制造业或电子行业等，而不是土地储备或开发的，那他毕竟不会常年跟所有土地相关的政府部门领导打交道，其政府资源网络关系是远不如一个长期从事土地储备与开发的大地主。

5）土地位置和价格只是次要因素。

如果只考虑土地位置和购地价格而不亲自见地主，考虑其背景网络，土地可否抵押贷款等因素，那轻者以后在开发过程中各个政府部门的隐性成本将会是土地价格的好几倍，尤其是接近竣工时被索取的费用更是惊人。

重者则买到“黑”土地，泡汤的不止是当初的购地成本，已支付隐性政府费用，快竣工的建筑成本支出，最后项目还是被逼停工，而且还需返还购房者的房款。

如果只考虑购地价格，就算省了几百万，以后的损失少则千万，多则几亿。

6）土地价格可以是唯一成本，也可能是多项成本中的其中一项小成本。

举个例子：如果从中介或农民平民购买的土地价格是5000万，那以后自己需打点的10几个胃口不少的政府部门的成本将会是1-2个亿（而且无上限）。

如果购地之前见了地主，而且地主是有土地相关的主营业务和有政府关系网络背景的，那往后的隐性成本基本上可以忽略不计。

7）与地主合资/合作开发的重要性。

尽量选择和地主见面谈合资开发，除非是自己坚持百分之百买断。

8）政府的部门的关系。

马来西亚不像国内一党独大，在马来西亚执政党和反对党实力相当，而且跟土地关联的10几个部门领导都分别属于不同党派。

所以就算是认识当地某一个政府官员朋友（各政府部门领导是属于不同党派），他也无法有效处理所有政府部门的关系，其关系还远不如一个常年和10几个政府部门领导打交道，对于不同党派的部门领导都维护着深厚感情的一个地主，尤其是有大量土地储备，主营业务为土地相关的大地主。

9)好心办坏事的当地朋友。

不少热心的当地的朋友，尤其是哪些从没有跟所有的政府部门高层常年打交道或从事土地储备的当地朋友，都会介绍些所谓便宜的土地。

往往他们本身对于某块土地是否“黑”土地都被地主蒙在鼓里或对于政府隐性成本没有实际的经验，直接导致其朋友买错“黑”地，损失少则千万，多则过亿。

10）不可轻信当地中介，必须直接和地主见面交易。

购买土地一定要亲自跟地主见面，签约，直接付款给地主，而不是把定金支付给中介公司或其律师。

大部分当地中介公司都是不规范的小公司，以后有事绝对找不到人了。

而且中介公司不可能有10几个相关的政府部门的资源关系网络来帮忙处理和解决问题，尤其是在将来在土地开发上遇到的政府关系上的问题。

11）“黑”土地，一旦买到，谁都帮不了。

一旦买到“黑”土地，不论花多少钱，动用多少高官人脉，也没有用。

所以已不需浪费无谓的钱找人帮忙。

而且往往发现到是“黑”土地时，都是施工到一半或快竣工时才会发现。

这就是为什么马来西亚看似没开发的空地很多，但往往这些地都没人敢买。

简单的判断是否“黑”土地就是没见到地主的土地坚决不买，地主没有背景政府关系网络且主营生意为土地/房地产的坚决不买。

从碧桂园的马来西亚项目的暴利和热销程度，不少国内投资者和开发商将会陆续在马来西亚跑马圈地。

情况犹如10年前国内房地产黄金周期的初期。

不论任何价格，只要买到土地就赚钱。

碧桂园2年前以540万一亩圈地，一直到2014年富力地产以1220万一亩买地，土地价格一直在涨。

虽然马来西亚有很多特便宜的土地，但很多都是“黑”地，所谓“便宜没好货”。

碧桂园和富力不缺团队人才和关系网络来挑选便宜的土地，之所以愿意支付高单价，除了土地位置，就是为了避免买到“黑”土地。

1. 马来西亚土地的“黑”土地是指什么?
“黑”土地，就是某块土地已被某个政府部门列入黑名单。

由于土地开发，变更，施工，验
收等会牵涉到10多个政府部门在不同阶段的审核和介入，只要某块土地曾经被其中一个部门列入黑名单，那这土地在开发的过程中就会永远卡死在这个部门永远无法通过。

土地变更只是其中一个部门的权力范围，预售权的发出是另一个部门的权力，施工/水电/验收又是另几个不同部门的权力，各自为政，互不干涉。

所以就算一开始的土地变更通过，极有可能施工一半后被另一个部门强逼停工，或建成后验收不被另一个部门通过等情况。

2. 马来西亚土地购买到“黑”土地的后果?
如果购买到“黑”土地，轻者就是这块土地永远无法开发，只能荒废着，仅仅是白花了钱买了一块无法开发的土地。

严重则就是已经预售，开始施工后问题才开始出现。

那不止是浪费了购买土地的金额，而且还需支付已施工一半的建筑工程款，又要返还购房者的购房款，最终项目就成烂尾楼。

3. 如何识别哪些是“黑”土地？
a）投资者在看地，协商，议价的整个过程中，地主从不愿见面露脸，而仅仅由委托人或中介出面洽谈协调。

如果投资者在考察看地直到支付定金前的过程中，都无法和地主本身亲自面谈，那就非常明显的该地主知道其土地以后会出问题，而不愿以后“黑”土地出问题时被投资者/买家纠缠。

b）通常“黑”土地的卖主，土地的转让/出售不是其主营业务。

此地主通常就只有几块土地，一旦出售后他们本身已没有其他土地需出售，所以以后也联系不上地主来处理问题，就算联系上，他们也无能力解决和处理。

因为毕竟和十几个相关政府打交道不是他们的强项，也没有多年的关系网络。

c）有些地主只愿百分之百100%出售而不愿合资的。

地主知道这“黑”土地将来会出现问题的，所以当然就不会愿意合资共同开发（当然如果是地主愿合资但投资者买方坚持要100%买断是另当别论）。

4．如何避免买到“黑”土地？
投资者在决定购买马来西亚土地时，土地价格/地点只是其中一个次要因素、真正更需慎重考虑的是“黑”土地问题。

以下几点就可以简单的避免。

a) 地主是否乐意见面谈。

各种理由不愿亲自见面的地主必然应当提高警惕。

b) 卖方/地主是否有背景和政府关系网络。

就算是百分之百买断，尤其是对马来西亚不熟悉的投资者/开发商，原地主的政府关系网络将会在往后的土地变更，审批，施工，建成验收等各个环节起到很大的作用。

c) 地主是否愿意合资。

除非是投资者/买方坚持100%买断，那就另当别论。

当然也可以试探性的亲自问地主。

土地相关问题
1.中国和马来西亚的土地年限和产权的区别是？
中国的土地，开发商或购房者只购买了土地使用权，土地拥有权还是国家的。

马来西亚的土地，您购买的是土地拥有权。

国内的土地年限是40年（商业），50年（工业）和70年（住宅）。

马来西亚的土地年限分为2种，永久产权或99年产权。

我们出让的土地基本上都是永久产权。

2.为什么跟我们公司买土地？
在国内，土地都是归政府所有。

马来西亚的多数土地一直都是世代相传和转售，一直都归私人所有。

这是国情不一样。

在国外大部分国家，开发商都跟私人购买土地。

我们公司作为马来西亚土地的大业主，拥有最多最大的土地储备，而且提供优质的土地，升值空间大。

3. 投资马来西亚的土地有风险吗?
土地毕竟是固定资产，不同于各种虚的投资理财产品，土地是实实在在的。

而且每个国家，房子价格可能涨跌，但是土地的价格永远都是上涨的。

同时，土地产权都是需要和政府房管局登记备案的，所以绝对是零风险。

4. 中国人可以购买投资马来西亚的土地?
任何国籍的开发商或投资者都可以购买马来西亚的土地，没有限制。

5. 如果要实地考察，怎么对接？谁负责接待？
首先先办理马来西亚旅游签证。

签证办好后，通知我们的客户经理（邮件/电话或QQ上通知）您预定抵达马来西亚的机票日期。

我们建议您最少预留3天在马来西亚。

我们会给您一位对接经理的电话号码，他也会在马来西亚机场接您，全程陪同。

至于您的机票是抵达哪个机场是取决于您对哪块土地感兴趣，因为不同的土地的位置是在不同的省份。

6. 你们出让的是土地所有权还是使用权？
我们出让的是永久土地所有权。

7. 你们面积最小和最大的土地是多少？
我们目前最小的土地为15亩，最大的是12000亩。

购买土地相关问题
1.购买土地和付款的流程是如何？
购买土地就像买房子。

（买房子：一个有意向购房者首先会去看房，觉得地点/房子/价格合适的，就支付定金定下，不然随时别人买去就白看了。

之后双方安排时间签署正式购房合同。

房东是农民/富豪或官员既不重要，而且房东的背景人家也不会透露，毕竟买的是房子，是实实在在的。

）
购买土地也是一样的流程，您先考察看地，地点/价格合适了就支付定金。

之后签署认购合同，支付余款。

2. 购买土地需要交哪种税？税率多少？
为了扶持我们的客户，集团把购买流程和各种费用简单化（税费，律师费等所有购买土地的一次性费用），我们集团将全额承担。

3. 购买者/投资者是和谁签订合同？
投资者/买方是和集团公司-莱富时亚洲置地签订合同，转让某块土地的持有子公司的xx%股权（取决于是100%购买还是合资）。

4. 我们需要聘请律师来进行购买吗？费用多少？
我们集团的律师事务所会协助办理所有的手续。

律师的费用我们全额承担。

5. 我们有特殊的需求，包括付款，个人税务规划等，不知如何操作？
所有我们的客户（已付定金），我们集团的顶尖银行顾问，税务顾问，法律顾问团等都会竭力为您服务和解决您的问题。

当然这些高额费用也都是我们集团承担。

6. 我可以和你们合资/参股吗？
可以。

我们对于合适的有实力的投资者，可以出让部分土地项目的股权。

具体出让的股权比例可以洽谈。

7. 我看中的土地，是否支付定金后，你们就会保留给我？没付定金前你们随时都会出售给
其他人？
是的。

先付定金者得。

跟金融机构贷款买地相关事宜
1.马来西亚的金融机构是否可以贷款买土地？
可以贷款，而且全马来西亚只有我们公司的土地,金融机构才会贷款给外国(包括中国)的投资者/买家。

毕竟金融机构是以土地为唯一的抵押物，所以它必须确保其抵押物的有效价值。

市面上的“黑”土地很多, 所以金融机构是以原地主的资质、实力和其优质土地的交易和无不良记录（无"黑"土地）来预先严格审核。

到目前为止，虽然有上百家地主曾递交过申请，但都因为有不良记录或买家投诉等原因而被拒。

目前只有我们一家是获得相关金融机构审核通过，赋予绿色通道待遇。

所以在马来西亚，只有购买我们公司的任何土地（不论农业／工业／商业／住宅／墓地等）都可以轻松获得高额贷款（中国投资者可获得贷款5成至8成）。

2.贷款购买土地所需提供的材料有哪些？
您只需提供您作为投资者的个人或企业资料（如护照复印件或营业执照）。

您一支付定金后，土地相关的资料我们会协助直接递交给金融机构。

3.哪类土地可以贷款购买？
我公司的农业/商业/工业/住宅用地等各类土地均可获得贷款。

而且无需个人或企业担保、无需收入证明，仅仅以土地作为抵押物，
贷款额度：5至8成。

由于我们是绿色通道的大地主，我们递交的任何贷款申请，我们保证审批一定通过，而且即可放款。

4.土地的贷款/融资利息多少？
土地贷款的年利息为8%。

如果贷款金额超过1亿，年利息还可降到6-7%。

5.马来西亚金融机构的还款年限是多少年？
还款年限一般是5年。

如果贷款金额较大，年限可延长至8-10年。

按月或季度还款。

6.最多可以贷款多少钱？
贷款金额，最低金额必须是人民币1000万以上，最高贷款金额为人民币2亿。

7.如果买土地是为了囤地／炒土地／倒手转卖，也可以贷款吗？
可以。

贷款金额／比例／利息等都按照以上。

投资者买土地的目的是不重要的。

房地产开发相关问题
1.马来西亚搞开发，可以预售吗？拿到什么文件就可以预售了？建筑工程需要建到多少才可以预售?
马来西亚任何土地项目都可以预售。

只需要有规划批复书和预售许可证，就可以预售了。

基本上所有的开发商在还没有动工之前就开始预售。

集团会协助协调办理。

2. 规划批复书和预售许可证多久可以拿到？办理这些手续的费用是多少？
预售前的所有批复和预售，取决于具体项目规划和复杂性，基本上6-12个月可以批复下来。

办理这些手续的费用，我们集团将全额交付给第三方顾问。

3. 每个购房者（中国人或马来西亚人）可以购买几套房子？
马来西亚无限购无限贷。

任何人买几百套都可以。

4. 马来西亚的购房首付是多少？
当地人的首付是一成（10%）。

如果是外国籍的购房者，首付是3成（30%）。

投资回报率
1.通常马来西亚房地产开发商的房产项目的投资回报率为多少？
取决于不同项目，基本上2-3年的开发周期，投资率为300%以上。

不同项目的投资回报率不一样。

2. 如果是购买土地当作是屯地/长期持有，那年均土地价格涨幅是多少？
由于我们有大量土地储备，所推出的土地价格都低于市场，作为长期持有，年均土地价格涨幅为20%-40%之间。

一些比较优质热门的地点，每年的土地价格预计涨幅为40%以上。

其他
1.哪些人是我们的顾客？
我们的客户分为2类。

第1类是开发商，我们将土地出让给他们（100%出让或xx%出让），然后我们协助他进行所有的审批和开发流程。

第2类是土地投资者，他们购买了土地作为固定资产投资，等土地升值后再转卖。

2.购买土地后，我们可以为客户提供什么服务？
在顾客购买土地后，如果需要进行房地产项目开发。

我们的团队将指导顾客在开发过程中的一切流程，包括土地规划、设计、审批、施工和相关环节等等，帮助您顺利开发您的房地产项目。

3. 买地，开发是否可以申请马来西亚永久居民？
对于我们的客户，我都会协助办理您和您家人的马来西亚永久居民的申请。

4. 公司的总部在那里？洽谈流程是如何的？
我们总部在新加坡的集团总部大楼-莱富时1号大厦。

在国内，我们中国区的总经理（唐筱笛）会负责初步洽谈。

投资者基本上会先电话沟通了解土地项目细节及所有相关问题。

真正在短期内有意向投资的都一定会以旅游兼考察的形式过来马来西亚实际看地和面谈合作细节。

投资金额小（人民币几千万）的土地项目，如果土地和价格合适就支付定金，之后2周内在律师事务所签约。

投资金额略大（人民币1亿以上）的土地项目，支付定金后，签约时间的可以适当的延迟。

马来西亚房地产项目启动和开发流程
1）受让马来西亚XX土地有限公司股权（土地产权证将在公司名下）
2）以土地公司名义进行以下的所有流程
3）项目的前期规划
- 委任土地测量师
- 勘察土地及土地边界
- 上交土地整体规划书
- 委任策划师
- 项目规划的准备与申请
- 土地计划书准备与申请
- 政府部门的批准
- 民政事务部
- 工务部
- 消防局
- 供水供电部门
- 发展部门
- 建屋发展局
- 水务部门
- 项目施工计划
- 计划建的布局
- 规划道路通行
- 计划基础设施
- 聘请顾问和建筑师
- 建筑设计和计划
- 土木和结构工程师
- 机械工程师
- 聘请工程测量师
- 建筑费估测
- 销售规划
- 所有计划通过
- 所有部门批准
- 广告审核批准
4）项目的预售
- 销售策略与定位
- 价格确定
- 购房合同制定
- 中介销售团队
- 推广营销
5）项目的建筑
- 项目开发建筑招标工作
- 任命项目管理商
- 任命建筑承包商
- 提交所有的规划设计工程细节，以供建筑公司投标
- 项目开发建筑流程
- 基础设施建设
- 建路、建楼
- 内部设计
- 完成项目
- 从顾问/建筑师和政府部门得到完成的证书
- 交房给买方验收。