房地产估价课件第四章 成本法

2007.1
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成本法中“成本”的含义
完全性:包括开发商的全部成本、开发商 的正常利润和应纳税金。
现时性：在估价时点的重新建造成本。 客观性：是必要而正常的成本，不是开
发过程中实际发生的成本。
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二、成本法的理论依据
1. 从卖方的角度看，成本法的理论依据是 生产费用理论。
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在目前情况下新建造的商品住宅，根据成本估价法 评估其具体价格，可用下列各项费用之和来确定：
征地费 拆迁补偿费 勘察设计及前期工程费 房屋建筑安装工程费 小区内基础设施建设费 开发公司的管理费 投资利息 开发公司的利润 税费 代收费用
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第四章 成本法
一、成本法的含义 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的范围和局限性 四、成本法的操作步骤 五、成本法的基本公式 六、重建成本与重置成本 七、重新建造完全价值的构成 八、重新建造完全价值的估算方法 九、建筑物折旧估算的基本概念 十、建筑物折旧估算的基本方法 十一、成本法应用举例
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3.功能折旧
功能折旧也叫功能贬值，指建筑物的效用（功能）损失。
其原因在于：
过时、不合理或错误的建造设计引起的功能损失；
使用过时的技术设备或者没有使用足够的技术设备所 引起的功能损失；
由建筑错位即建筑物的设计用途与基地的用途不符时 引起的功能损失；
建筑过度即建筑物形象超过基地形象而引起的功能损 失，如偏僻的穷山村建筑超豪华的别墅，会造成亏损；
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2.有形折旧与无形折旧
有形折旧是指由于物理、化学因素引起的，或 由人工使用和自然力的影响引起的价值损耗。
无形折旧是指由技术进步、消费观念改变、社 会经济环境变化、审美艺术和价值观的变化等 原因而引起的价值损耗。 如建筑式样过时、内部设施和楼面布局落后、 环境污染、地理位置变化、土地用途改变等所 引起的价值损耗均属于无形折旧。
面积比较法
工料估算法
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九、建筑物折旧估算的基本概 念
1. 建筑物折旧 2. 有形折旧与无形折旧 3. 功能折旧 4. 经济折旧 5. 耐用年限与折旧年限 6. 残值率：建筑物残值与建筑物重新建造
完全价值的比值称为残值率
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1.建筑物折旧
建筑物在使用过程中会由于物质因素、 功能因素或经济因素造成价值损耗，在 利用成本法估价时必须扣除这种价值损 耗，这称为建筑物折旧。
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直线折旧法的基本原理是：
建筑物在耐用年限内，每年的价值损耗 是相等的，因此，只要将建筑物在耐用 年限内总的价值损耗平均分摊到各年内， 即可算出每年的折旧额，然后乘以委估 建筑物的实际使用年数，就可以算出委 估建筑物在估价时点的折旧总额。
2. 从买方的角度看，成本法的理论依据是 替代原理。
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三、成本法适用的范围和局限 性
1. 适用范围 2. 局限性
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由于房地产市场狭小，其市场可比实例不多， 或由于新开发地区形成独立的地域环境，而无 法运用市场比较法或收益法估价时，可采用成 本法。
有的房地产因特殊性较大，无法在市场上找到 比较理想的房地产可比实例作估价参照物。
抵押贷款、房地产拍卖的“底价”和拆迁房地 产补偿等特殊房地产的估价可采用成本法。
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四、成本法的操作步骤
1. 估算土地价格 2. 估算建筑物重新建造的完全价值 3. 估算建筑物的损耗 4. 估算建筑物的净值 5. 估算房地产价格
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五、成本法的基本公式
1. 新建房地产的成本法公式 2. 新开发土地中的成本法公式 3. 旧有房地产中的成本法公式
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5.耐用年限与折旧年限
耐用年限是指建筑物能够正常使用的年 限，它是由建筑物结构、质量等决定得 自然寿命。
折旧年限是建筑物价值转移的年限，是 由使用过程中的社会经济条件决定的社 会必要使用寿命，或称经济寿命。
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十、建筑物折旧估算的基本方 法
1. 耐用年限法 2. 市场资料法 3. 成新折扣法 4. 罗斯法
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六、重建成本与重置成本
1. 重建成本 2. 重置成本
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七、重新建造完全价值的构成
1. 直接成本 人工费、材料设备费、机械使用费、小
承包商费 2. 间接费用 承包商的间接费和开发商的间接费用
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八、重新建造完全价值的估算方法
1. 理论估算方法
2. 实务估算方法
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1.耐用年限法
耐用年限法又称直线法或定额法，是最接近于 会计折旧计算方法的一种方法，它将建筑的重 新建造成本按一定方法分摊到其耐用年数内， 从而计算每一年的折旧额和累计折旧额。
耐用年限法又分为直线折旧法、余额递减法、 偿债基金法等。但在运用成本法对房地产进行 估价的过程中，房地产估价人员主要采用的是 直线折旧法。
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1.理论估算方法
直接法。 根据其成本构成逐项相加求出。
间接法。 通过对类似建筑物的重新建造完全价值 比较修正求得。
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2.实务估算方法
单位比较法。
a.查阅相关得建筑物成本手册，找到与委估 建筑物类似的建筑物每平方米的成本数据；b. 依据它们与委估建筑物在时间和实体上的差异 予以修正，得到委估建筑物的单位成本；c.用 委估建筑物的单位成本乘以面积，求得委估建 筑物的重建成本。
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一、成本法的含义
成本法(cost approach)，又称原价法， 加合法，重置成本法等，是求取估价对 象房地产在估价时点的重新构建价格(重 置价格或重建价格)，扣除折旧，以此估 算估价对象房地产的客观合理价格或价 值的方法。
它实际上是以房地产价格各构成部分 的累加来估算房地产价格的方法。
建筑不足即建筑物相对于其基地而言太小或太低档次 而造成的功能损失，如在大城市豪华别墅群内建造低 矮破落和陈旧的住宅，即是建筑不足的例子。
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4.经济折旧
经济折旧是指由于房地产外部原因引起 的价值损失。
造成经济性折旧的原因有环境污染、经 济地理位置的变化、土地用途的改变等。