浅谈如何解决物业管理收费难的问题_张锦京

逃费、躲费。他们不交费，等于免费享受公

共服务，不只是欠物业公司的钱，对交费业主也是不公平的行为。交钱的人等于为不交钱的人背负了管理成本，长此以往，不交费的业主可能越来越多，最终将导致物管服务无法正常进行，房屋及设施失去维修和保养，保安、保洁无人问津，小区公共秩序和安全环境逐步恶化，最终利益受到损害的还是小区业主。

（三）关系户和贫困户

一个物业企业，各方关系也很多。有

的关系户要求减免。还有下岗职工，贫困户，确有承担物业费的困难，他们不交费、欠费，是物业收费的又一个大难题。物业是一个有机的整体，长此以往势必波及其他

业主的交费。

（四）开发商越权承诺，物业公司长期

受苦开发商为了将房屋尽快售完，便采取免、减或打折物管费等一系列优惠政策吸引了更多的客户，而从严格意识上讲，开发商的承诺与业主入住后发现当初的承诺无

法兑现，或者是自己花一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同的要求，房屋质量有

问题，面积缩水，规划更改等。由于业主对物业管理还不了解，物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物管公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业费。（五）业主花钱买服务意识差人们思想观念未能转变，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪，认为买了房子就万事大吉。计划经济时期靠国家补贴的思想，还没有彻底转变，寻找各种理由不交费的现象普遍存在。看来物业管理的舆论宣传，物业管理的法制建设，任重道远。（六）业主对物业管理公司提供的服务不满意

目前，物业管理是一个新兴行业，各物业管理企业成立的背景各自不一，各企业从业人员素质不尽相同，服务水平也不一样。国有企业，行政事业单位的房管所翻牌变成了物业管理公司，利用行业优势只懂得收费不懂得服务。开发商本着肥水不流外人田的原则，自己成立物业公司，服务质量差，与业主矛盾突出。还有另一种情况，“超值享受的观念”。业主认为只要物业

浅谈如何解决物业

管理收费难的问题

张锦京　上海第二工业大学经济管理学院 ２０１２０９

随着城市建设的发展，物业管理作为

一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规

范化、市场化的特征在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。但是，由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中

出现了许多问题，其中最大、最难的问题就

是收费难。不交、少交、欠交物业管理费在

物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的危机，如何解决好这一问题也已成为业内关注的焦点。一、物业管理收费难的原因分析（一）业主不了解物业管理的实质内涵，消费观念、消费意识没有树立起来在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅，“房屋维修与我无关”的观念在人们心目中已经根深蒂固。我国实行社会主义市场经济后，房屋产权发生了变化，物业作为一种新兴的理念开始被居民所接受，特别是新的《物业管理条例》出台后，“业主”这一新的概念才进入人们的头脑中。但物业的范围和物业费所含的范畴，业主们并不很清楚。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免不产生思想抵触，业主不明白自己的权利和义务到底是什么。有些业主对物业管理工作不太了解，认为物业管理只是站岗扫地；有些业主希望得到好的物业服务，但只愿付很少的钱。（二）部分业主侥幸心理一个住宅小区，小则三五百户，大到上千户，人口也从千人到万人不等。社会不同的阶层，人的素质也复杂多样。毋庸置疑，少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某个单体，物业公司不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就公司收了钱，就应当对业主的一切损失负责。物业不是佣人，保安也不是保镖，业主们要求的高标准的全面服务，也是对物业服务心理不满意的原因。物业提供的很多服务，是隐性、不是一对一，一些业主对此经常忽视。

（七）维修基金使用制度尚未出台目前，有很多小区、大厦的各项目保修期已过，这就意味着许多大、中修工程的出现，想申请物业维修基金，又审批不了。由于物业企业自身缺乏资金，没有实力更没有能力垫付大额资金，这些大中修工程势必就会被搁浅，有些将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大中修的概念模糊，只认为我交物业费了，什么问题你物业都应该负责，你修不好就不交物业费，同时更有可能发生联合广大业主，全体拒交物业费现象。

二、如何解决物业收费难的问题

（一）加强物业法律法规，物业管理知识的宣传

２００３年９月１日实施的《物业管理条例》及《物业管理收费办法》对物业管理收费都做了明确规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与物业水平相适应的原则。物业企业应对业主进行物业法律法规，物业管理知识的宣传，物业管理费收取的标准，开支的范围及服务的标准，应经业主委员会，物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研讨、讲解，并在业主大会上公布。在日常的小区物业管理中，利用不同宣传形式，如公告栏、宣传栏或发放业主手册等形式向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，树立“业主要向物业公司花钱买服务”的观念，也要树立物业公司提高服务质量为业主当好管家的精神。

（二）加强物业管理公司自身建设，提供超值服务

为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下工夫。调整内部机制，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。进一步创新思维，制定有利于企业加快发展的经营策略，在拓宽服务范围，提高服务质量，提高文化品位上下工夫，把企业做大做强。１、要广开渠道，在扩大服务范围上下工夫，为广大业主提供“菜单式服务”。２、进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化，引导消费的作用，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围，树立企业良好形象。

（三）物业早期介入及与开发建设单位做好房屋交接

物业管理人员来自物业管理的前沿，对物业的使用和物业的细节问题的发现上有着特殊的敏感性，对有问题的房屋要在建设开发单位处理完毕后再接管，可能情况下，与开发公司协商，将建筑施工单位的