物业租赁管理概述

第十章物业租赁经管

●物业租赁是物业交易或房地产交易中的一项主要活动，是房地

产市场的一个很大组成部分，也是许多物业经管者的主要业务

之一。

●有的业主甚至将租赁业务的好坏作为衡量物业经管者的最重

要的规范。

✧对一个经营性物业来说，收益是第一位要考虑的；

✧物业经管者所承担的其他责任也是主要围绕增加收益这个

目标，并在这个目标上体现出其他责任履行的好坏。

●为了做好这一项工作，物业经管者必须了解和掌握有关物业租

赁的概念、相关法律规定、租约的制定和经管以及如何最有效

地将所经管的物业租赁出去，即如何做好租赁营销工作。

第一节物业租赁概述

一、物业租赁定义

物业租赁是指房屋产权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的行为。有关这个定义有几点说明：（1）房屋出租人必须是房屋产权所有人。这个产权所有人可以是自然人，也可以是法人；可以是产权人自己，也可以是共有人（包括共同共有和按份共有）；可以是产权所有人自己，也可以是产权所有人的委托代理人，或按照法定程序的指定代管人。

（2）转租不等于出租，转租人也不等于出租人。转租人受制于出租人，没有出租人的同意转租现象就不存在，转租人也就不存在。因此转租只能是附属于出租的非独立活动。

（3）出租不仅将房屋让与承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。这一条是将所有符合房屋租赁法律特征的一切行为都包括在内，防止逃避租赁经管、偷逃税收的现象发生。

二、房屋租赁的法律特征

房屋租赁是一种特定商品交易的经济活动形式。它具有以下特征：（1）房屋租赁是房屋占有权、使用权及部分收益权的转移。

（2）房屋租赁的标的是特定物而不是种类物。这反映在租赁合同中对标的物作详细和区别性的描述。

✧房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。经济契约关系，它体

现契约双方有偿，互利互惠的关系。

✧要式合同，而且是法定要式合同。我国法律规定，租赁合同必

须采取书面形式，并依法登记。

（3）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止。新房屋所有权人必须承担原房屋所有权人在租赁合同中确定的义务，尊重承

租人的合法利益。即是"买卖不破租赁"。

（4）租赁关系主体的法律要求。

其表现为：

✧租赁双方除了必须具有民事能力以外，

✧还要求出租人必须是房屋所有权或其指定委托人或法定代管

人；

✧要求承租人没有法律限制承租的情况。

（5）租赁客体的法律要求。

有下列情形之一的房屋不得出租：

①未依法取得房屋所有权证的；

②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

③共有房屋未取得共有人同意的；

④权属有争议的；

⑤属于违法建筑的；

⑥不符合安全规范的；

⑦已抵押，未经抵押权人同意的；

⑧不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

⑨有关法律、法规规定禁止出租的其他情况。

三、物业租赁的分类

根据不同的分类规范，物业租赁可作如下分类：

（1）根据租赁房屋的性质不同可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保障性、福利性租赁和市场性租赁。公房租赁又可分

为房管部门管的直管公房租赁和企事业单位自管的系统公房

租赁。

（2）根据租赁房屋的用途不同，可分为居住物业、商业物业、办公楼及工业物业等的租赁。

（3）按照房屋的租赁期限不同，又可分为定期租赁、不定期租

赁和阶段式租赁。

✧定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止。出租人

无须作提前通知，承租人到期必须归还租用的物业。目前我国

一般商品房的租赁都属于此种情况。

✧不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收

回房屋。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会

要求国家作出另外安排居住的要求。

✧阶段式租赁是指双方虽然确定了某个期限，但又约定，双方如

没有提前通知终止的情况下可自动续约相同一个时期的一种

租赁方式，这种情况也经常出现在一些商品房的租赁中。

（4）按照租金的计算和支付方式不同可以分成毛租、纯租约以及百分比租约。详细内容在后面作介绍。

（5）按承租人的国籍不同将租赁分为国内租赁和涉外租赁。

四、租赁登记与纳税

（一）租赁登记

根据我国法律规定，房屋租赁需登记备案。其具体要求如下：

（1）房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内（上海市规定15日内），到市县人民政府房地产经管部门办理登记备

案手续。

（2）登记备案时，除提交已签订的租赁合同以外，租赁当事人还应分别交验下列证件：

①出租人应提交的证件：出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用权证；出租人的身份证明；共有房屋的共有人同意出租的证明或委托书；委托代理出租时，房屋所有人委托代理出租的证明。

②承租人需提交的证明：境内个人的身份证或户籍证明；境内单位（包括"三资"企业）的工商注册登记证明；境外人士的回乡证明；境外单位的经公证或认证的合法资格证明（法律、法规另有规定的除外）。

（3）房屋租赁登记申请经市、县人民政府房地产经管部门审查合格后，颁发《房屋租赁证》；审核不合格，则由房地产经

管部门将租赁合同和有关证件退还当事人。

（4）房屋出租持有关文件至当地税务机关依法纳税。

（5）租赁登记的法律责任：

①不按期申报、领取《房屋租赁证》的，责令其补办手续，并可处以罚款；