房地产投资信托基金(REITS)PPT(共21页)
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• 在1960年由于对房地产投资信托投资的需求,艾圣豪威尔总统签署了将房地 产投资信托作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例。自此,除了一些 很小的修改,该条例基本没变。房地产投资信托按此条例可以避免双重征税, 享受税收优势。
• 1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。
• 1993年退休基金投资REITS的限制被取消。
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%;
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
20.1% 21.0% 33.1% 2.3% 3.8% 3.6% 8.5% 1.5% 6.1%
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深圳证券交10易所
11、REITs 的投资特性
1、具有债券和小盘股票的收益特征
2、与其他金融投资的低相关读较低
3、按规定必须将90%的收入作为红利分配,投资者可以获得 比较稳定的既期收入;
4、上市交易的REITs较房地产业的直接投资,信息不对称度 低;其经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金 融媒体的监督。
1、信托计划模式 2、房地产上市公司模式 3、封闭式产业基金模式
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深圳证券交15易所
16、我国发展REITs产品的法律制度
1、公司型:发行:公司在最近三年内连续盈利,并可向股东 支付股利(《公司法》第137条(二) )
2、信托模式:公募和私募 (《信托公司资金管理办法》(中 国人民银行2002年6月26日)第5条 )
• 混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略,投资既 包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)
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深圳证券交9易所
10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
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深圳证券交6易所
7、REITs 的发展模式
美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面:第一,税法规 定了REITs的基本条件;税收优惠是REITs发展的主要驱动力; 第二,REITs根据市场的发展不断创新,选择合适的结构和 发展策略。
亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验, 在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很 相似.
亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法, 通过修改投资、信托等有关法律,对REITs的设立、结构、 投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。
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深圳证券交7易所
Baidu Nhomakorabea
8、REITs 的条件
投资方向或收入来源: 投资与房地产;或收入来源于房地产 • 美国:至少75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益 • 新加坡:至少70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产
• 发展路径直接,法律障碍较少,市场需求大, 交易前景好。
4
深圳证券交4易所
5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税,成立信托 形式的公司,主要原因是依照税法,信托公司如果收入分配给收益人,不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消,公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
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深圳证券交5易所
6、REITs的现状
美国迄今已有300多家REITs在交易所上市交易,市值达三千 亿美元。
日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上 市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的 一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展, 截止至2003年底,已有18个国家和地区制定了REITs的法 规,预计近期内会有更多的国家加入这个行列。
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深圳证券交13易所
14、我国发展REITs产品的环境
以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速, 但隐含巨大风险
• 50多个房地产信托计划,实质上是对房地产 项目的贷款
• 项目管理的水平和经验有限
• 现行房地产信托计划的发展风险和前景令人 担忧
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深圳证券交14易所
15、我国REITs产品的发展路径
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深圳证券交11易所
12、REITs 交易和收益
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深圳证券交12易所
13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接,法律障碍较少,市场需求大, 交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速, 但隐含巨大风险
房地产投资信托基金(REITS)
毛志荣
深圳证券交易所 2004年11月
深圳证券交1易所
1、什么是REITs?
房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的 从事房地产买卖、开发、管理等经营活动 的公司或集合资金投资计划;经营活动中 所得收入的绝大部分以派息形式分配给股 东。
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深圳证券交2易所
2、REITs产品的要点
产品要点: 1.股权类证券投资产品; 2.对投资方向,收入分配有严格要求; 3.避免双重征税; 4.在交易所上市,与普通股票一样交易.
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深圳证券交3易所
4、我国为什么要发展REITS?
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场面临着产品结构平衡的问题: 风险结构不够合理,在可交易投资产品中, 大约80%为风险较高的股权类产品,大约20% 为债券类低风险产品;
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深圳证券交8易所
9、REITs的种类
REITs的种类(美国)
• 资产类:投资并拥有房地产;主要收入来源于房地产的租 金。(96.1%)
• 房地产贷款类:投资并拥有房地产抵押贷款。主要经营有, 发放贷款给房地产业主;投资(购买)现有的房地产贷款 或房地产支持证券(MBS)。收益主要来源于房地产贷款的 利息 (2.3%)
资金信托合同不得超过200份,每份合同金额不得低于人民币5 万元 (《办法》第6条)
• 1986年的税法改革允许REITs直接管理地产。
• 1993年退休基金投资REITS的限制被取消。
• 香港:只限投资于可以产生收入的香港房地产项目;所持有的不产生收入的非 房地产资产不可超过总资产净值的10%;
收入分配:收入的绝大部分以分红形式分配给投资者 • 美国:将不低于90%的利润作为红利分配给股东 • 新加坡:每年必须将至少90%的收入分配给投资者 • 香港:90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人
20.1% 21.0% 33.1% 2.3% 3.8% 3.6% 8.5% 1.5% 6.1%
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11、REITs 的投资特性
1、具有债券和小盘股票的收益特征
2、与其他金融投资的低相关读较低
3、按规定必须将90%的收入作为红利分配,投资者可以获得 比较稳定的既期收入;
4、上市交易的REITs较房地产业的直接投资,信息不对称度 低;其经营情况受独立董事、分析师、审计师、商业和金 融媒体的监督。
1、信托计划模式 2、房地产上市公司模式 3、封闭式产业基金模式
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16、我国发展REITs产品的法律制度
1、公司型:发行:公司在最近三年内连续盈利,并可向股东 支付股利(《公司法》第137条(二) )
2、信托模式:公募和私募 (《信托公司资金管理办法》(中 国人民银行2002年6月26日)第5条 )
• 混合类:采取资产类和房地产贷款类的投资策略,投资既 包括房地产本身也包括房地产贷款。(1.6%)
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10、REITs 房地产分布
美国REITs投资的房地产分布
零售业Retail 住宅Residential 工业/办公Industrial/Office 特殊Specialty 医疗Health Care 自助式储存仓库Self Storage 分散化资产Diversified MBS 酒店/度假村Lodging/Resort
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7、REITs 的发展模式
美国REITs的发展模式主要表现在两个主要方面:第一,税法规 定了REITs的基本条件;税收优惠是REITs发展的主要驱动力; 第二,REITs根据市场的发展不断创新,选择合适的结构和 发展策略。
亚洲各国和地区在很大程度上吸收了REITs在美国的发展经验, 在结构、投资范围和收入分配等方面的要求与美国REITs很 相似.
亚洲模式与美国模式的主要差别在于亚洲普遍采用专项立法, 通过修改投资、信托等有关法律,对REITs的设立、结构、 投资资产、收入及其分配等方面予以明确的规定。
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深圳证券交7易所
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8、REITs 的条件
投资方向或收入来源: 投资与房地产;或收入来源于房地产 • 美国:至少75%的毛利来自房地产租金或房地产贷款的利息收益 • 新加坡:至少70%的投资在房地产以及与房地产有关的资产
• 发展路径直接,法律障碍较少,市场需求大, 交易前景好。
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5、REITs 的历史
历史:
• 在美国起源于十九世纪八十年代。当时投资者为了避免双重征税,成立信托 形式的公司,主要原因是依照税法,信托公司如果收入分配给收益人,不被 征收公司利润税。
• 对信托公司的税收优势在二十世纪的三十年代被取消,公司和个人的收入必 须支付公司和个人收入税。
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6、REITs的现状
美国迄今已有300多家REITs在交易所上市交易,市值达三千 亿美元。
日本、韩国、新加坡、澳大利亚等国的交易所都已有REITs上 市,与普通股票一样交易。近年来欧洲、亚洲、南美洲的 一些国家都针对REITs制定专门的立法,推进REITs的发展, 截止至2003年底,已有18个国家和地区制定了REITs的法 规,预计近期内会有更多的国家加入这个行列。
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14、我国发展REITs产品的环境
以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速, 但隐含巨大风险
• 50多个房地产信托计划,实质上是对房地产 项目的贷款
• 项目管理的水平和经验有限
• 现行房地产信托计划的发展风险和前景令人 担忧
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15、我国REITs产品的发展路径
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12、REITs 交易和收益
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13、我国发展REITs产品的环境
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场需要风险相对较低的产品
• 发展路径直接,法律障碍较少,市场需求大, 交易前景好
• 以固定收益形式的房地产信托计划发展迅速, 但隐含巨大风险
房地产投资信托基金(REITS)
毛志荣
深圳证券交易所 2004年11月
深圳证券交1易所
1、什么是REITs?
房地产投资信托(REITS)是由专业人员管理的 从事房地产买卖、开发、管理等经营活动 的公司或集合资金投资计划;经营活动中 所得收入的绝大部分以派息形式分配给股 东。
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2、REITs产品的要点
产品要点: 1.股权类证券投资产品; 2.对投资方向,收入分配有严格要求; 3.避免双重征税; 4.在交易所上市,与普通股票一样交易.
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4、我国为什么要发展REITS?
• 房地产行业迫切需要银行外的融资渠道;
• 我国证券市场面临着产品结构平衡的问题: 风险结构不够合理,在可交易投资产品中, 大约80%为风险较高的股权类产品,大约20% 为债券类低风险产品;
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9、REITs的种类
REITs的种类(美国)
• 资产类:投资并拥有房地产;主要收入来源于房地产的租 金。(96.1%)
• 房地产贷款类:投资并拥有房地产抵押贷款。主要经营有, 发放贷款给房地产业主;投资(购买)现有的房地产贷款 或房地产支持证券(MBS)。收益主要来源于房地产贷款的 利息 (2.3%)
资金信托合同不得超过200份,每份合同金额不得低于人民币5 万元 (《办法》第6条)