商业业态体量测算办法

商圈聚合系数（K）=规划面积/ 测算商圈可支撑面积

首先测算出一个业态的可支撑面积（S），S=同期商圈消费支出/ 业态单位面积盈亏平衡点收入×商圈内同业的分流比例。例如，我们测算一个商圈内餐饮类业态的面积是20000，而规划面积是5000㎡，则商圈聚合系数（K）=4

商业聚合倍数（N）=该业态对外总体消费聚合量/ 商圈内消费聚合量，也即对商圈内及商圈外外的总人流聚合量（折合成消费量计算）与单纯商圈内的人流聚合量的比较倍数，例如果N=1的话，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的话，那么，商圈外的人流就可能是商圈内的一半。它的相关因素是：

1、商业的整体吸引力；

2、项目中某种业态的吸引力；

3、商圈内同业竞争对手的分流能力或可替代性；

4、其它可能引起商圈明显人流变化的因素。

商圈综合聚合系数（NK）。这个指标表明了一个业态规划的稳健性，该值越高，其稳健性就越高。例如，一个业态的商圈聚合系数（K）=4，N=3的话，（NK）=12，则表明，该业态只规划了预测人流的1/12。在规划中，必然有诸多商业预测与未来的现实有出入，甚至大相径庭，那么，一个商业的业态规模稳健和保守可能会相对规避了这个风险。但是，规模过份保守，对商业聚合倍数又是不利的，这个要放在一个城市或区位的大环境中比较分析。例如一个有着较好主题的商业，即便在城市或区位中有或替代的主题商业存在，且规模较大，但因其主题差异性较强，号召力强，它一样可能脱颖而出。

业态规模“红线”。当我们测算出一个业态稳健体量后，在建筑设计时，便在此体量之内设计规划空间，以达到不突破预测量的稳健目的，这个体量我们称之为业态面积“红线”。

人流与消费时间分布对业态规划的测算。人流的不均衡性对商业规划有着很大影响，一般规划方面考虑得不够仔细，最后经常导致商业的失败。比如，我们规划一个商业MALL，计划以餐饮娱乐带动购物，但结果是，餐饮娱乐确实做起来了，而购物却十分冷清，原因是什么？业态聚合人流的时间不统一，此商业餐饮人流都发生在了夜间，不能带动日间的人流，午间很少有人流出现。

还有人把商圈周围人口统一纳入到一个消费群体里面来，统一计算，这也未必是科学的，比如，一个新城区，主要人口均在区外上班，白天就很难形成人流，它会形成的可能是班后或假日人流，那么在规划时就要在这两个时间点做文章；一个商圈如果有很多写字楼存在而常驻人口很少的话，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也会形成假日人流。这些在人口调查中做好甄别非常关键。马太福星在商圈的人口成份与消费时间的调查与测算上，形成了一整套独到而科学的方法。

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社区商业业态详细定位分析报告

社区商业业态应该如何定位？一、前言目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如北京的西单、王府井、前门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如建外、朝外、燕莎等区域的商业也可以纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场；第三类可以概括为社区型商业。不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来源于营销顾问公司于年日到日在房地产交易中心秋季房展会上进行的消费者购房需求专项调查当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷份，成功回收合格问卷份。二、社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为个层次，即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“中度需求商业设施”，既需求比重在之间，主要有“药房”、“诊所”、“餐馆”、“邮局”、“健身中心”、“幼儿园”、“运动场馆”、“小时便店”、“书店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娱乐中心”、“美容美发店”、“老年中心”等；我们把需求比重在以下的归纳为“弱需求商业设施”，主要包括“修理店”、“彩扩冲洗店”、“茶馆”、“花店”、“宠物店”、“高尔夫球场”。潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占，对“菜市场”的需求占，对“购物中心”的需求达到，对“银行”的需求达到，都超过；对于不同档次住宅潜在的业主的需求来看，存在一定差异，比如打算购买公寓的购房群体对“银行”的需求程度明显高于其他群体。附表社区商业配套设施总体需求

商业地产--项目费用测算明细

1 土地及大配套费 1.1 土地款 1.1.1 土地购买价 1.1.2 土地征用费 1.1.3 土地转让费 1.1.4 土地评估费 1.1.5 土地堪察费 1.2 大配套费 1.2.1 政府缴费 1.2.2 代征土地部分建造费1.3 土地出让金 1.4 土地契税 1.5 拆迁费 1.5.1 拆迁补偿费 1.5.2 拆迁工程费 1.5.3 拆迁评估费 1.5.4 拆迁管理费 1.6 土地交易费 1.7 拍卖佣金 1.8 耕地占用税 1.9 其他土地费用 2 前期费用 2.1 三通一平费 2.1.1 临电工程费 2.1.2 临水工程费 2.1.3 临路工程费 2.1.4 填土及平整场地费2.2 临时设施 2.2.1 临时围墙 2.2.2 临时办公室 2.2.3 临时场地占用费 2.3 设计费 2.3.1 方案规划设计费 2.3.2 建筑施工图设计费2.3.3 装修设计费 2.3.4 环境设计费 2.3.5 综合管网设计费 2.3.6 人防设计费 2.3.7 设计咨询费 2.4 服务咨询费 2.4.1 可研编制费 2.4.2 招投标费

2.4.3 环境评估费 2.4.4 交通评估费 2.4.5 施工图审查费 2.4.6 合同审查费 2.4.7 勘察费 2.4.8 测绘费 2.4.9 工程造价咨询费 2.4.10 工程监理费 2.4.11 法律咨询费 2.5 行政收费 2.5.1 规划管理费 2.5.2 墙改费 2.5.3 地名费 2.5.4 产权登记费 2.5.5 销售许可证及面积测量 2.5.6 分户土地登记费 2.5.7 地籍地形图、核地 2.5.8 水泥专项基金 2.5.9 公告费 2.5.10 质量监督费 2.5.11 氡气检测费 2.5.12 人防监督及档案费 2.5.13 证照费 2.5.14 养老保险费 2.5.15 农民工工资保障金 2.5.16 价格认证费 2.5.17 建筑垃圾管理费 2.5.18 白蚁防治费 2.5.19 公安编号费 2.6 工程保险费 2.7 其他前期费用 2.7.1 合同担保费 2.7.2 消防图纸缩微 2.7.3 工程档案编制费 2.7.4 其他费用 3 建安工程费 3.1 地基处理 3.1.1 桩基工程费 3.1.2 桩基检测费 3.1.3 地基处理工程费 3.1.4 基坑开挖及边坡支护、降水3.2 建筑工程费

成都极地海洋世界商业定位及业态规划

极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书极地海洋世界商业定位及业态规划建议书目录前言 (6) 第一章本项目的相关研究 (8) 1、商业定位研究 (8) 2、商业品类研究 (8) 3、服务功能设计 (8) 4、规划布局设计及调整建议 (9) 5、建筑规划设计及调整建议 (9) 6、后期物业经营管理模式建议 (9) 第二章项目市场调研结论分析 (9) 一、南沿线商业项目对比分析 (10)

极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、竞争项目定位规划及优势差别 (10) 2、竞争项目消费客群差异 (11) 3、价格及现状比对 (12) 4、开发商策略比对 (13) 5、小结 (14) 二、投资者调研结论分析 (14) 1、商业形态组合配比 (14) 2、中小型投资者对于商铺类型的投资偏好 (15) 3、中小型投资者对于商铺价格所能接受的范围 (16) 三、经营者调研结论分析 (17) 1、租金承受范围 (17) 2、经营者认为本项目的合理售价 (18) 3、经营者认为本项目适合经营的业态 (19) 四、消费者调研结论分析 (19)

极地海洋世界·商业定位及业态规划建议书 1、消费者会在本项目消费的项目 (19) 2、消费者来本项目消费的理由 (20) 3、消费者想象中本项目应右的消费场所 (21) 4、消费者餐饮偏好 (21) 5、消费者休闲偏好 (22) 五、本项目商业业态比例考虑 (22) 1、业态比例调研分析 (22) 2、本项目的业态比例 (25) 六、总结 (26) 第三章项目定位研究 (27) 一、项目分阶段定位 (27) 1、阶段释疑 (27) 2、形象定位 (28) 3、功能定位 (29)

社区商业业态功能及运营分析

社区商业业态功能及运营分析社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。一、社区商业分类目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：国外零售商业分类形式参考：

二、社区商业的功能社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即： 1、强度需求商业设施，需求的比重超过50% 此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行； 2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24 小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等； 3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。三、社区商业功能业态组合

四、社区商业运营中存在的问题 1、“杀猪式”销售带来的后果通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。 2、体量过大，超出社区承受范围社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。预估商业体量方法参考——通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。

商业综合体租赁面积计算原则

附件3-8/附件9万达商业综合体租赁面积计算原则【用途】3-8用于合同签约/9用于签署租赁决策文件 1租赁面积构成租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成 1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成： a，各区域的套内建筑面积。 b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。 c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。 1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。 1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。 2租赁面积计算原则 2.1套内建筑面积外墙取围护结构的外墙外边线。如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。其他部分按照国家相关规范要求计算。 2.2地上公摊面积 1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。 2其它楼层公共区域：由本层业态分摊。如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。 3步行街连接主力店的通道：步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。 4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。疏散楼梯间及塔楼核心筒问题： ——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。 ——塔楼核心筒不计入租赁面积。 5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。 6屋顶面积：屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。 2.3地下公摊面积非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。

社区商业业态划分

社区商业业态划分商业规划是商业房地产项目开发流程中的重要环节(这里所指商业房地产特指商铺，不包括写字楼和酒店)，而业态组合又是商业规划中极为重要的内容。如若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础。反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。项目开发前期明确业态组合的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态组合？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售，这些业态和作为建筑群形态的商业步行街均不在本文讨论的范畴。商业房地产项目的业态组合指开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。单体商业房地产项目业态组合的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3～5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

主要商业业态租金制定标准及参考方案

主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮＼娱乐＼文化＼服装＼家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。 1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水% Y2 R" [% D* t.g 平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。 1 ^'@: O5 V- M/ L. h, @4 Y3 @* G 存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。 2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报& G/ ]: P) Z, n: o3 X b: \, H: 率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。 - A! g! J9 ~# y! c 存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算

项目经济测算指标体系规定

厦门大唐房地产集团有限公司文件大唐集投字〔2016〕1号厦门大唐房地产集团有限公司项目经济测算指标体系规定修订记录修改内容修改人批准人发布日期

第一章总则第一条、为提高房地产项目可行性论证工作的效率和效果，促进项目决策的科学性，选择符合公司发展战略的项目，保障公司可持续发展，特制定本指标体系。本体系适用于大唐地产集团房地产项目可行性论证阶段的经济测算。第二条、项目经济测算指标体系的设计应遵循如下原则：（一）反映公司阶段特征和战略目标要求。经济测算指标体系的设计应结合公司经营特征和战略目标要求，确定项目经济效益评价的侧重点，依据侧重点有针对性的设计经济测算指标体系。（二）科学合理性。经济测算指标体系应包括影响项目经济效益的各个主要方面，综合反映项目的经济效益。（三）系统性。经济测算指标体系应综合和全面反映项目的经济效益，并依据各指标对项目经济效益评价的重要程度，区分核心指标和参考指标。（四）可比性。经济测算指标应具有普遍的统计意义，指标值能够在同一行业内不同公司间进行横向比较和在公司内部进行不同时期的纵向比较。（五）可操作性。经济测算指标在满足评价目标的前提下，在实际应用中要简单，便于计算。第二章定义及分类

第三条、房地产项目分为住宅类项目和商业地产项目。第四条、商业地产项目指用地性质为商业、办公、物流等非住宅用地的房地产开发项目，包括办公楼、写字楼、商务楼、SOHO楼、酒店公寓、酒店、商场、商业综合体以及集中式商业楼等。第五条、商业地产项目分为销售型、持有型和混合型三类：（一）销售型商业地产项目：指可分割产权进行销售或虽不能分割产权、但业务实质为销售、且总建筑面积销售比例不小于85%的商业地产项目；（二）持有型商业地产项目：指不能分割产权进行销售，或虽可分割产权、但不销售或难以销售，通过持有来实现项目利润、且总建筑面积销售比例不大于15%的商业地产项目；（三）混合型商业地产项目：指同一个商业地产项目中同时存在销售型和持有型商业地产产品，且总建筑面积销售比例介于15%与85%之间。第六条、销售型商业地产项目和混合型商业地产项目中可售部分，视同住宅类项目开展评估，下文统称“销售项目”。混合型商业地产项目中持有部分视同持有型项目开展评估，下文统称“持有项目”。项目分类图示请见附件一。第三章体系结构第七条、依据指标体系的应用目的和设计原则，本指标体系分为

如何推算商业规模

如何推算商业规模但凡有点理性的人都知道，大跃进式的开发不可取，但是为什么仍然有那么多的开发商将商业项目的规模最大化呢？应该承认科学的商业地产开发是建立在理性决策上的。假如我们能够理性的思考问题，是不是就可以立于不败之地呢？事情往往没有那么简单，也许是人性的弱点所至吧，贪婪与恐惧永远伴随着我们。理论上来说购物中心的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但购物中心的规模也并非越大越好，从整个国内商业发展的方向上看，现在有很多的开发商拿到地块以后，更多的不是从消费者的需求，或者周边的环境综合考虑做商业，更多的是追求视觉上的美感，不管怎么样，先做一个大盒子，或者很漂亮的建筑出来，在这个建筑做出来以后，赶快招商或者销售，争取把这个项目赶快甩出去，在这个背景下做出来的，没有考虑到当地的消费市场和周边环境的商业项目，在以后的运营管理过程中会遇到很多的问题。现在的很多的购物中心，业态组合不够合理，商品结构不够均衡，不考虑自己的价格设定是不是符合周边的市场需求和环境，在后期经营的过程当中，会碰到不同阶段的发展问题，从最初到最后，这个购物中心的发展，都没有一贯化，或者围绕一个很明确的一个主题延伸下来，这是现在的很大的问题。在目前商业快速发展的情况下，怎样把开业以后的运营管理体系提到日程上来是一个关键问题。成功的购物中心和商业地产，需要投资、开发和招商、运营团队的有效配合。作为房地产开发商，如何才能成功地投资、开发一个购物中心，更加有效地提升购物中心价值呢？应该如何把握和应对国内购物中心市场的变化及规模的设定呢？我认为要考虑以下因素：

（1）商品品种对购物中心规模的制约我国现有商品品种约70万种，一个购物中心零售部分所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商家，可供选择的商品种类就更少。若购物中心规模过大，势必造成品种重复经营，降低购物中心单位面积销售额，从而影响整体经营效益。（2）顾客购物疲劳对购物中心单店规模的制约一般情况下，顾客在购物中心购物的时间不会超过2小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。顾客购物休闲的步速一般为30—40米/分钟，浏览购物的步行距离一般不超过5000米。由此可大致测算，顾客对购物中心单店营业面积的最大承受能力在2.0万平方米左右。这也是为什么你看到家乐福等一般的店都在1.5-2万平方米左右，这里有顾客逛街心理原因，也是顾客消费力与商业面积利用率最大化的原因。如果单店面积超过这一规模，在通常情况下需要考虑引入购物以外的其他商业用途径，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。（3）商圈购买力对购物中心规模的制约简单测算，单店的极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。（3.1）购物中心购买力取决于商圈人品及消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客;消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关;竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。（3.2）购物中心单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。（4）市调推算体量基本模型: 客群分析---交通人流、商圈居民---总体人流量、客群细分---目标市场---项目初步定位---人均消费支出预估---总体营业额---单位面积保本销售额预估---当前适合的体量（1）周围道路和城市规划影响分析 ---------评估对客群、人流量的变化影响（2）将来规划或正建的同类竞争项目---------整体影响评估

社区商业规划布局与业态组合

社区商业规划布局与业态组合规划布局在业态组合的规划设计中，首先应明确各业态的意义和作用差别。 ■ 主力店：是各业态的龙头，具有较强的聚客能力和导向作用； ■ 必备性商业：满足生活基本需求； ■ 特色性商业：吸引客流，丰富业态。一、社区商业的含义： “Community”这一概念是有法国社会学家卡·滕尼斯于己于1882年首先提出，并运用于社会学领域。1938年费孝通先生对应创制了“社区”，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义讲，社区有5个要素构成：地域、人口、区位、结构和社会心理。在我国，城市社区大体相当于街道的地理辖区范围。二、社区商业一般配置的商业业态：社区商业的功能主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类，发挥“家的延伸”作用，满足现代人个性发展，创造自由生存空间的需求。社区商业主要配置超市、便利店、专业店、菜市场、餐饮网点、生活服务等网点；适当设置大型综合超市、文化娱乐网点和专卖店；一般不配置百货店、仓储商店、集贸市场等商业。商业的规模和结构会由于不同的社区类型有很大的差异性。在此介绍一下与我国国情相似的新加坡社区商业配置情况。新加坡建屋发展局将社区规划为三个层面，配建和设置了相应的商业（三个层面的划分）一是1000-1200套住户配套建设一个邻里商店（相当于上海规划的街坊级）；邻区商店以经营生活必需品为主，商店组合为：普通日用品品商店和餐厅。二是6000-8000套住户配套建设一个邻里中心（相当于上海规划的居住小区级）；邻里中心以经营中档商品为主，商店组合为：普通日常商品商店、诊疗所、餐馆和小贩中心。三是40000-60000套住户配套建设一个新镇中心（相当于上海规划的居住区级或居住地区级）。新镇中心以经营高档商品为主，商店组合为：娱乐设施、银行、邮政局、超级市场、百货公司及高档商品、商店、餐馆、快餐店。新加坡的社区商业主要必备12个基本行业、业态业种，例如：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣房、理发店、快餐店、超市、新华书店、修理铺、公共厕所和社区活动中心。推荐13个行业、业态业种，例如：服装店、鞋店、礼品店、鲜花店、摄影店、音像制品店等。真正使居民生活所需的服务项目门类齐全、应有尽有、配套完善。社区商业业态应该如何定位：目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。一、社区商业配套总体需求社区商业的核心消费群体应该是相关项目的入住业主，部分业态会辐射周边的社区外消费群体，即非业主。按照潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，我们把不同的商业配套设施分为3个层次， 1、即：“强度需求商业设施”，需求的比重超过50%；此类商业设施主要包括“综合超市”、“菜市场”、“购物中心”、“银行”；“ 潜在业主对“强需求商业配套设施”的需求还是存在一定的差异，对“综合超市”的需求占85.3%，

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟

“商业地产的前期定位和业态规划”感悟提到中国楼市，我们无法回避如此一个事实，那确实是投资热钱的涌入，商品住宅在相当一段时刻里，成了人们的第一投资品。再次经历国务院房地产市场调控措施、贷款利率调整、限购，让住宅投资客乱了阵脚，开始撤离住宅市场，许多住宅市场的投资者被商业地产吸引，转战商业地产。去年开始，国内众多开发商重新战略布局，从纯粹或大量开发住宅项目，逐步转战商业地产。“只做住宅”的万科、金地、世茂、复地等传统住宅开发商相继将资金投入到商业地产的开发中，加大持有物业的储备，同时均有表示将用心于二三线都市的商业综合体开发；SOHO中国连续收购了上海外滩项目、大虹桥板块的商业用地与市中心的项目，把战略布局的重点放在商业地产开发上；中粮集团旗下商业地产业务开始进入全国布局时期，将旗下所有的地产业务拟进入统一融资平台，实现整体上市；绿地集团与新鸿基集团也在今年发力商业地产，实现版图扩张。各路资金的注入对需要庞大资金投入的商业地产来讲，无疑是一个利好，但如何有效运用各路资金，是摆在商业地产面前的一个课题。通过刘老师短暂一天的讲座，下面浅谈一下商业地产的前期定位和业态规划。一、商业地产特点：商业地产是投资型市场，它有别于住宅地产这一刚性需求市场。商业地产对中国国民经济的进展起到了拉动作用，且促进国民经济连续向前进展的势头差不多显现。商业地产也是国民经济进展的重要增长点。我国经济的进展需要“三驾马车”，即固定资产投资、消费与对外贸易。固定资产投资中有专门重要的一块确实是商业地产，扩大内需绝大部分同样是靠商业地产来实现。商业地产形式多样，要紧包括购物中心、超级购物中心、大卖场、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店式公寓、酒店等物业类型。随着都市化进程的进展，常见于一线都市的商业综合体开始显现在二三线都市，这是融合了购物中心、写字楼、酒店、酒店式公寓等多种业态功能的组合体，现在，像万象城如此的以零售商业为核心的综合体日益增多。近几年华润置地、中粮地产、世茂集团、万达集团等诸多知名房地产企业都打出了商业综合体提供商的姿势，成功打造了万象城、橡树湾、大悦城、世茂工三、万达广场等一系列项目。商业综合体在充分实现自身价值的同时，带动了项目地块的价值、区域土地

某项目成本测算及费用分析

西西4#地项目成本测算及费用分析二零零三年十月三十一日

一、总论 1、项目概况：北京西单北商业大街西侧综合改造工程，简称“西西工程”。本工程为西西4#地工程，项目处在北京市西单北大街西侧，南临皮库胡同，西向华远街，北临大木仓胡同。地处北京西城区最繁荣之商业区西单大街的中心地带。西西工程4#地用地面积约16703平方米，目前已完成三通一平条件，同时甲方负责电力、热力、给排水等七通一平施工条件。 2、建设规模及经济技术指标本项目处在北京市西单北大街,项目东侧为西单文化广场、四周围为规划中的1318平米的绿地。项目技术指标如下：占地面积：16072.66平方米总建筑面积21.4866平方米其中：地下建筑面积63760平方米地上建筑面积151106平方米层数：地上：15层地下：4层檐高：59.4米容积率：9.4 停车位：996个绿化率：11.6% 建筑形式：共分为1#、2#、3#、4#四栋单体建筑，其中： 1#楼：地上建筑面积为19001平方米，1-5层为商业部分共8738平方米，6-11层为办公部分共10263平方米。 2#楼：地上建筑面积为46879平方米，1-5层为商业部分共21213平方米，6-11层为餐饮娱乐部分共25666平方米。 3#楼：地上建筑面积为52944平方米，其中1-5层为商业部分5736

平方米，1-6层为剧场13853平方米；8-11层为影院7354平方米，6-11层为休闲娱乐11946平方米；12-15层为办公部分共 14055平方米。 4#楼：地上建筑面积为32282平方米，1-5层为商业部分共10544平方米，1-15层为办公部分共21738平方米。西西4#地楼层功能分布图二、费用估算 1、项目的成本估算：

(项目管理)商业项目的定位与业态组合的规划

商业项目的定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提…… 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象 1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。 2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。 3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成： A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高

层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。 B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。 C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。（二）商业中心功能、规模定位 1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往

社区商业业态说明

社区及社区商业业态划分说明一、社区划分说明（一）按规模划分 1、大型社区—居住区，是指大规模、公建设施配套完整的聚居地，人口规模3万人以上或用地规模60公顷以上。 2、中型社区—小区，人口规模10000-30000人或用地规模15-60公顷。 3、小型社区—组团，规模一般较小，人口10000人以下或用地规模15公顷以下，是单纯的居住形式。（二）按社区建设时间划分 1、老社区是指2000年以前建成的、社区商业建设尚无充分规划的社区。 2、新建社区是指2000年（含）以后建成的、社区商业建设有比较完善规划的社区。 3、在建社区是指已完成社区商业建设规划，且正在建设当中的社区。二、社区商业业态划分说明（一）社区商业中心、商业街社区商业中心是在城市的区域中心建立的，面积在5万平方米以内，集购物、餐饮及其他服务等多业态为一体的商业中心。商业街是指社区内配置包括购物、餐饮及其他商业服务设施的街道，商业服务设施一般临街设立。（二）餐饮店是指即时加工制作、商品销售和服务性劳动等手段，向消费者提供饮料、食品、菜肴、消费场所和设备的经营单位。包括各种酒家、酒楼、饭店、饭馆、餐馆、面馆、早餐店、糕点店、咖啡店、休闲吧、酒吧、烧烤店等。（三）超市、大型超市

超市是开架售货，集中收款，满足社区消费者日常生活需要的零售业态。根据商品结构不同，可分为食品超市和综合超市。大型超市是实际营业面积6000平方米以上，品种齐全，满足顾客一次性购齐的零售业态。（四）便利店满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。（五）食杂店是以香烟、酒、饮料、休闲食品为主，独立传统的无明显品牌形象的零售业态。（六）维修店是指社区内配备的家电维修、自行车摩托车修理、汽车维修服务、修鞋、配钥匙等店铺。（七）洗染店从事洗衣、烫衣、染色、织补以及皮革衣物的清洗、上光等服务项目的经营单位。（八）美容美发店美发：根据宾客头型、脸型、发质和要求，为其设计、剪修、制作发型，提供肩部以上按摩及其相关服务。美容：根据宾客的面型、皮肤特点和要求，运用多种美容技术、器械和化妆品，为其提供真皮层以上的护肤美容、化妆美容及其相关服务。（九）旧货废弃物回收站是指社区内配置的收取居民废品的单位。（十）家庭服务是指提供家庭钟点工、家政服务、家庭护理等服务的机构。（十一）书店、音像店是指社区内配置的经营书籍、音像制品的经营单位。（十二）照相馆运用照相机、传统感光材料、存储卡和灯光设备，在室内外拍摄人物、风光、广告等景象，并通过后期加工等技法，来塑造可视画面形象，以及运用彩照扩印设备、彩色相纸、冲洗药液、打印等从事冲卷、扩印、放大彩色和黑白照片的经营单位和机构。

社区商业业态定位思考

社区商业业态定位思考类别:我的文章评论(2) 浏览(181) 2008-11-27 08:46 标签：社区商业业态一、前言目前商业房地产市场的发展可谓“如火如荼”，商业从业态上划分可以分为：Shoppingmall（融吃喝玩乐购物于一体的巨型一站式消费中心）、百货购物中心、特色商业街（区）、大型商超、专业卖场、便利店、各种专业店、餐饮店、休闲娱乐设施等。商业项目从大的方面来讲，可以分为几种类型，第一类可以算“商务型商业”，比如目前核心商圈的商业基本上属于这个范畴，这类商业基本上位于繁华的商业闹市区，有比较好的交通区位，车流人流量都比较大，有比较长的商业历史，比如华强北、东门等，也包括依附于高档写字楼集群发展起来的商业区，比如中心区CBD等区域的商业也可以纳入商务型商业的范畴；第二类属于专业型商业，最典型的是各类专业批发和交易市场，这类市场一般都经过长时间的发展逐步发展起来的，从最初个体的分散式经营，发展到软件硬件都比较好的升级后的室内店铺型专业市场，如虎门服装批发市场、义乌小商品批发商场等；第三类可以概括为社区型商业。不同类型的商业项目在业态定位及组合，经营商户、消费群体存在比较大的差异，本文将针对“社区商业定位”的相关问题进行探讨。所有商业经营成功与否最终都要落实到消费群体的结构、消费需求及能力等基本问题，本文的核心内容也将从社区商业的需求，业态等问题进行讨论，本文的一手数据来源于专项调查当中的商业需求及配套相关内容，本次调查采用拦截调查的方式进行，共发放问卷1100份，成功回收合格问卷1056份。二、社区商业配套总体需求

俗话说开门七件事“柴米油盐酱醋茶”，描述的是普通居家过日子必须考虑的事情，随着市场经济的发展，人们的购物习惯和消费场所发生了比较大的变化，普通老百姓（尤其是家庭主妇）最经常去购物的地方一定是超市，随着社区规模的日益扩大，超市入驻大型社区的案例也逐渐增加，但不同品牌超市的定位（或者说主营业务）存在比较大的差异，有的以“生鲜产品”为主打，有的以“食品”为主打，有的甚至带有百货经营的“服装产品”，而不同项目究竟适合什么品牌的超市，起关键因素的还是社区入住的消费者。从潜在业主购买“蔬菜水果”的主要场所来看，主要是超市（超过5 0%），其次是大棚/菜市场，但值得注意的是，有相当一部分群体购

商业项目的定位与业态组合的规划

欢迎共阅商业项目的定位与业态组合的规划随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。? 现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。?

（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象? 1、?定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。? 业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；? 功能要求——?购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；?

消费者结构—?收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。?????? B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：? 业态需求——综合型、一站式消费场所；? 业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；?

功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；? 消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。? 一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping?mall

国内储能市场测算及储能项目经济性分析

国内储能市场测算及储能项目经济性分析 Document serial number【UU89WT-UU98YT-UU8CB-UUUT-UUT108】

2016国内储能市场测算及储能项目经济性分析作者：中国储能网新闻中心来源：中国产业信息网发布时间：2016- 11-30 10:26:31 中国储能网讯：电力虽然是一种商品，但其生产、运输、消费几乎在同一时间完成，故经营上和一般商品也不一样。电力储存是近百年的难题，影响着电力的商品属性，可以改变能源的使用方式，是未来能源产业发展变革的重要支撑。2016 年 2 月 29 日，国家发改委、能源局、工信部联合发布了《关于推进“互联网+”智慧能源发展的指导意见》 (发改能源[2016]392 号，简称“指导意见”)，指导意见多处提及推动储能产业发展，并对储能产业进行了新的定义。指导意见中提出了集中式和分布式储能应用，赋予了能源更丰富的应用方式。其中，集中式储能电站主要配套传统电网和新能源发电，实现传统电网的调频、调峰、削峰填谷等功能优化，或者解决新能源间歇性发电限制、并网限电等问题。实现电网平滑的储能方案示意图

应对光伏限电的储能方案示意图对铅炭电池、锂离子电池、液流电池、钠硫电池、锂离子超级电容进行了比较，未来在储能应用环境下，更关心全周期使用过程中的系统度电成本，其综合了循环寿命和系统成本两个影响因素，就当前指标而言，我们认为：1)铅炭电池最具成本优势，最有可能大规模应用到当前储能市场;2)锂电未来成本下降空间大，也将是主流技术路线;3)液流、钠流电池本身存在一些难以克服的问题，应用范围有

限;4)锂离子超级电容初始投资太大，虽然循环性能很好，但投资回报期很长，一般资金进入;故未来五年仍然以铅炭和锂电路线为主。主流储能电池性能指标比较随着铅炭储能度电成本的下降，工商业企业用电的削峰填谷应用逐渐具有商业价值，一般情况下，用电尖峰时段约占用电全时段的5%，对应尖峰用电量约占总用电量的 20%，这一部分电量存在储能的商用价值。特别是部分工商业发达的大型城市，统计了国内大型城市的峰谷电价差，根据目前铅炭储能最低元左右的度电成本，电价差大于元/kWh 的地区都有经济性，这些地区对应的 2015 年用电量合计约为亿 kWh，若其中 10%的用电量通过储能来进行削峰填谷，大约需要亿 kWh 的储能设备(其容量对应日充放电量) ，若按铅炭储能每 kWh 约 1250 元的投资额计算，则对应累计市场规模

社区商业不能吸纳的几个业态

社区商业的消费对象主要是社区住宅的居民，以满足居民的日常生活用品和服务需求为主。依托社区稳定的人流，较其他商业地产而言，投资风险相对较小。但也正是由于社区商业经营的对象主要是本社区居民，使其商圈半径辐射范围小，商机绝大部分取决于住宅开发规模、人口数量和消费能力。因此，社区商业仅仅遵循“价高者得”的商业规律是不够的，很容易造成业态分布混乱，不利于后期经营管理。以下我们总结出四种不适合社区商业的商业形态：一、批发市场不能做。批发市场是指为买卖双方提供经常性的、公开的、规范的进行大宗现货商品交易，并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。批发市场大量的物流人流导致嘈杂和噪音，如果将批发市场引入社区，将会直接造成大量的社会问题、交通问题、环境问题等。而且我们一直反复强调：社区商业是为了满足社区居民的日常生活消费需要，那么在居民的日常生活消费中多久才需要批发一次呢？在社区中建批发市场又是为谁服务的呢？二、专业市场不能做。批发市场和专业市场有些微小的差异。批发市场以批发为主，专业市场是经营某一个品类的市场，可以批发也可以零售。但专业市场同样是不适合引入社区的。特别是办公用品，纺织品等看似和人们日常生活关联比较紧密专业市场，总是容易诱导开发商作出错误判断而进入社区。例如上海著名的大华社区里做了一个礼品市场，就是一个很失败的选择，这个市场一直生意清淡，就是因为礼品在社区中没有大量的和持续的销路。三、消费周期长的商品不能做。消费周期长的商品例如家居。在社区入住阶段，大量居民装修，大家都会来采购建材，地砖、地板、抽水马桶、涂料、油漆等等，但这个阶段结束后，居民稳定下来，繁荣景象就不在了。这就是因为家居装修周期很长，不能在社区中持续发展。社区商业需要的是短平快式的消费品类。四、高档消费品不能做。想象一下，什么样的社区能够养的住上海美美百货？几乎没有。再想象一下什么样的社区能让阿一鲍鱼生意兴隆？也几乎没有。