昆明市中心板块房地产市场分析报告

昆明市中心板块房地产市场分析报告

撰写人：王定飞

一、市中心板块市场综述

市中心板块回顾之——兴盛渊源

如果翻开30年前的昆明地图，只能看到一个环，我们现在把它叫做昆明一环。这个时候的昆明城区建成面积只有25平方公里。自上世纪90年代以来，昆明市中心的CBD进程由于受文明街和顺城片区的制约和影响，不但规模化发展空间严重不足，与其他国内一二线城市核心区的发展差距也日益拉大，核心区板块作为昆明城市窗口的整体形象亟须提升。从本世纪初至今，在二环、三环的住宅、商业逐步兴起的时候，一环板块挟裹着商业、地产、金融、文化等诸多概念的旗帜慢慢舒卷，代表着昆明楼市发展的最高水平，市中心板块之于昆滇楼市，是标杆，更是旗帜。

昆明市中心板块几经沧桑，其政治、经济、历史、人文的核心地位不可取代，更是昆明城市化发展的重要象征。上个世纪三四十年代，这里聚集了全昆明最具影响力的商业，集中了最具经

济实力的品牌和商家，成为老昆明人的购物中心，该片区也借此成为兴盛渊源，一举奠定其在昆明城市的核心地位。

市中心板块之——王者地位

一直以来，昆明市中心的土地可谓是寸土寸金。尽管昆明正从单中心逐步向多中心的格局转变，但这毫不影响市中心板块的“王者地位。” 拥有上千年历史的核心区板块，依旧引得诸多品牌开发商竞相进入抢占制高点，大有“得市中心土地者得天下”之势。

09年，昆明市政府公布了未来将在昆明商业金融中心及CBD 核心区内建成四大昆明“地标”：尚义街66层摩天楼、吹箫巷225米高楼、白塔路百米“七彩之门”、西昌路昆钢科技大厦4座百米以上高楼。高楼带来地标、商业等综合效应。无论是从规划设计和建筑施工，这些超高建筑的出现都标志着昆明楼市将进入全新阶段。

从一环板块的定位来看，昆明CBD核心区、市级商业中心、商业金融中心。从整个商业金融中心内部的特征来看，盘龙江、北京路与环城北路、人民中路、东风东路、拓东路把中心城区分割成了“两纵四横”的局面，从而形成了商业与办公较为集中的区域，并形成了各自的特征。各路开发商纷纷进驻一环板块，在所辖区域内“垦金挖银”。除了昆明四大地标建筑各自锁定“门主”，赛伦地

产开发的顺城、之江置业开发的昆明老街、长基地产开发的世纪中心大厦，一环路板块其他几个商业项目也在蓄势而动。比如，由星耀地产开发的星耀·绿岛商业项目，位于青年路，占地面积为2286.54平方米，预计将于今年年中推出；俊发地产一举拿下的原昆明纺织厂地块，即七彩俊园（商业体量达16万平米），其一期项目已经于09年的7月25日正式推出。

◆综述分析：

稀缺的地段资源优势已决定市中心板块只能建中高端物业

随着南亚之门、七彩之门等诸多超高层建筑的出现，市中心板块的地标性建筑也将由原来的翠湖、金马碧鸡坊、工人文化宫等转变为这些超高层建筑，且周边将发展为新的小中心

为了适应主城集约化的趋势，一环板块的楼盘将越长越高。

◆个人观点：目前一环板块各传统商圈分布比较分散，应该发挥联

动优势，以更好地突出商业优势，重新挖掘传统商圈的价值。

二、市中心板块市场及昆明市动态

●市中心板块新推项目

序号项目产品类型占地面

积

面积区间售（均）

价

房源情

况

总户数：施工动态

1、世纪之心超高层3598.2

㎡53-312 2.2万17层以

上较多

346已建至

15-16层

2、空间俊园高层7711㎡33-2072万剩20%495内部装修

阶段

3、版筑翠园高层53,027

㎡82-149 1.27万剩70余

套

1429 建至10层

以上

4、南亚之门普住高层34500㎡99-253 未定中旬开

盘

800 打地基

5、七彩俊园复合202001

㎡76-260 1.8-2.1

万

剩50% 1396 建至4-5层

6、汇都国际

2期复合27333㎡57-188 住宅 1.8

万

商铺8万

上旬开

放

800 建至5-6层

7、财富一号小高层

商铺82000㎡16-105 商铺3万剩余10% 住宅360

商铺128

现房

——合计——总面积

410170

㎡

——住宅均价

1.9万

——总户5754 ——

新推项目中世纪之心，七彩俊园的住宅均价最高，分别为2.1万-2.2万，

销售均价对比见下图：

各盘销售均价对比图

0.511.522.533.51

2

3456

7

楼盘序号

售价（万）

系列1

新推项目规模总面积达到410170㎡ 各盘占地面积对比图：

占地面积比较图

50000

100000150000200000250000

1

2

3

45

6

7

楼盘

占地面积㎡

系列1

中心板块楼盘开发理念分析

将楼盘按功能价值（有形的、实物的、实用的、基本的价值）和文化价值（无形的、心理的、理念的、品牌的、附加的价值）作为两个指标，以及高、中、低三个水平层次，可以将房地产开发模式划分为不同的类型，如下图：

功能价值（有形）

世纪之心版筑翠园

高汇都国际2期

财富一号七彩俊园

中

南亚之门

低

低中高文化价值（无形）

楼盘开发理念模型

✧世纪之心：高功能价值低文化价值。

✧财富一号：中高功能价值低文化价值。

✧汇都国际2期：中高功能价值中高文化价值。

✧版筑翠园：高功能价值高文化价值。

✧七彩俊园：中功能价值高文化价值。

✧南亚之门：低功能价值高文化价值。

●市场情况

本周市中心板块七彩俊园成交top1

最新数据（数据来源昆明房地产信息交易中心）