2013年大平层市场分析

套均面积 181 181 183 176 193 189 220 173 179 174
均价 14239 7392 6992 15499 6938 5800 8955 6113 9240 15776
总 结
【大平层近两年市场需求较为稳定，郑州市年成交量1000余套； 2012年热销个案的年销量超过100套】 【郑东新区是供求量最大、成交均价最高的区域】
2012年平层大宅市场整体分析
2012年，郑州市区平层大宅商品房（不含单位定向房）成交 量与2011年基本持平，成交均价小幅上涨：共成交1076套，成交 面积近20万平米，成交均价9418元/平米、涨幅7%。
年份 2012年 2011年
成交套数 1076 1042
成交面积 成交均价 （平米） （元/平米） 198629 195944 9418 8805
成交金额 （万元） 187068 172526
2012年平层大宅市场整体分析
2012年大平层各物业类型成交套数及比例
1200 1000 小高层, 22 套，2% 800 600 400 200 0 2012 年 高层 小高层 多层 2011 年 高层, 976 套，90.8% 高层, 916 套，87.9% 小高层, 57 套，5.5% 多层, 77 套，7.2% 多层, 69 套，6.6%
项目为城市综合体，含甲级写字楼、 星级酒店、精品商业街区、住宅（东方 御庭）。分两期开发，一期案名为东方 御庭，为5栋28-32层板式高层住宅,有 82-300㎡多样户型约1040套。
两房两厅 三房两厅 三房两厅 四房两厅 复式 合计
≤ 100万 269 52
100-150万 234 490
150-200万 308 158
200-250万 112 118
250-300万 53 116
＞300万 66 52
2011年 2012年
2012年，大平层的成交总价以100-150万元区间为主力，其次为150200万元、200-250万元、250-300万元。
平层大宅个案2——正商·铂钻
户型分析： 182平米的面积划分为五房较为勉 强；卫生间仅两个，舒适度差； 层高仅2.9米，与大宅的尺度不相符；
平层大宅个案2——正商·铂钻
去化分析
户型 四室 二厅 五室 二厅 合计 面积 160 186 供应 套数 144 198 342 累计去化 （截至 2013.2月底） 20 52 72 库存 套数 约124 约146 270 去化 率 14% 26% 21%
平层大宅个案2——正商·铂钻
位置：金水东路与博学路（龙子 湖高校园区南） 规模：占地33621平米，总建约 16万平米。 建筑风格：新古典主义 规划：2栋33层的高层（1-2#）、 2栋18层的高层（3、5#），共约 600户。 户型：81-88平米景观两房、160 平米四房两厅两卫、174-182平米 五房两厅二卫；160平米四房位 于3、5#，186平米四房位于2#。
2011年 2012年
2012年与2011年相比，200平米以下均为主力面积段，其中160180平米成交数量同比持平，181-200平米面积段的成交数量有明显增长， 相应的，200平米以上面积段的成交量有所降低。
2012年平层大宅市场整体分析
2012年大平层各房型成交比例
五房50套 5% 三房110套 11%
2012年，大平层的成交单价以1万元/平米以下为主，其中7000元/平米以下、800010000元/平米单价段的成交量有所下降，7000-8000元/平米的成交量有明显上升。
2012年平层大宅市场整体分析
2012年各区域平层大宅成交套数及均价
400 350 300 250 套数 200 150 100 50 0 套数 均价 240 二七区 240 7212 17 管城区 17 7507 59 惠济区 59 8123 220 金水区 220 10152 348 郑东新区 348 11645 102 中原区 102 6325 7212 7507 8123 6325 10152 11645 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 均 价 ： 元 / 平 米
【大平层产品形态以高层为主，主力户型是160-200平米的四房】
【单价1万元/平米以下、总价200万以下产品的需求量比较大】
第二部分：平层大宅个案分析
平层大宅个案1——永威·翡翠城
项目位于 郑东新区中州大 道商鼎路，占地 120亩，总建40 万方，规划13 栋20-27层的住 宅和1栋写字楼， 住宅共约3000 户，面积75200平米，是郑 2012年4月首次开盘，截至2013年2月底，已推出2、3、5、 8、9、10、16#共7栋楼，其中160平米以上大户型分布于8、9、 16#三栋楼（图中标红位置）上。 东新区高品质住 宅项目的代表。
平层大宅个案3——银基王朝四期
去化分析： 该项目大平层总供应量较大，但开 盘1年半以来总体去化率仅11%；不同 面积段去化率差异明显，面积最大的 303平米五房和面积相对偏小的180平 米户型去化率相对较高；供应量最大的 209-230平米户型去化率较低，该户型 的总价约在300万元，客群总量较小， 且面临的同类总价产品（如洋房、郊区 别墅，东区高层等）竞争压力大。 另外，4.5的容积率偏高，规划方 面安静、私密程度不够，品质弱于郑东 新区的永威东棠、翡翠城等。
2012年平层大宅市场整体分析
2011-2012年平层大宅各单价段成交套数
400 350 300 价格单wk.baidu.com：元/平米
成交套数
250 200 150 100 50 0 ≤7000 2011 年 2012 年 377 271 70008000 138 243 80009000 180 103 900010000 141 79 ＞ 10000- 11000- 12000- 13000- 1400011000 12000 13000 14000 15000 15000 16 15 20 19 23 32 28 69 20 59 99 96
户型 四室 二厅 四室 二厅 五室 二厅 合计 面积 178181 209230 303 供应 套数 42 290 42 374 累计去化 （截至 2013.2月底） 13 11 20 44 库存 套数 29 279 22 330 去化 率 31% 4% 47.6% 12%
平层大宅个案3——银基王朝四期
去化分析： 户型 三室二厅 四室二厅 四室二厅 面积 160 186 198-200 供应 套数 54 27 108 累计去化 （截至 2013.2月底） 46 14 57 库存套数 8 13 51 去化率 85% 52% 53%
合计 189 117 72 62% 该项目已推出的楼栋共有160平米以上大宅189套，自2012年4月开盘至 2013年2月底共10个月，累计去化117套，去化率62%，整体去化速度较快。其 中160平米三房总价约200万，去化率最高，186-200平米四房总价280-300万 元，去化率52%。在较高的价格水平下实现了较高的去化量，是2012年大平层 销售最好的项目。
排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
楼盘名称 永威·翡翠城 康桥·金域上郡 升龙城 永威·东棠 御鑫城 财信·圣堤亚纳 正弘·蓝堡湾 阳光花苑 正商·铂钻 鑫苑·世家
套数 111 108 85 47 47 38 37 33 33 32
总面积 20135 19583 15523 8289 9065 7182 8148 5716 5903 5582
分区域看，郑东新区为成交量最大、均价最高的区域；二七区、金水区成交 量相对较高，均超过200套；中原区、惠济区、管城区成交量较小、价格较低。
2012年平层大宅市场整体分析
2012年大平层成交套数TOP10 2012年大平层个案成交 量最大的10个项目中， 郑东新区4个、金水区3 个、二七区2个、中原 区1个。其中典型项目 为永威翡翠城、金域上 郡、升龙城、永威东棠， 均为高层产品，集中区 域为郑东新区、二七区。
2013 年郑州市平层大宅市场调研
企划推广部 2013年3月
目 录
一、平层大宅市场概述 二、2012年平层大宅市场整体分析 三、平层大宅个案分析 四、对本项目的借鉴
第一部分：市场整体分析
平层大宅市场概述
本次调研所指的平层大宅，界定为建筑面积大于160平米的平层住 宅产品（非复式），建筑形态包括多层、小高层和高层。 根据调查，该类产品目前主要分布在金水区、郑东新区和惠济区的 高端项目或低密度项目，售价普遍在1万元/平米以上，近一年内在售的 典型个案包括蓝堡湾一二期、银基王朝、东方御庭、正商铂钻、永威东 棠、永威翡翠城、大河龙城4期、金域上郡2期等，未来一年内即将入市 的还有普罗旺世七期、建业东风东路项目等。
2012年大平层成 交房型包括三房、四 房、五房（六房仅1 套，此处忽略）；以 四房为绝对主力，占 比达84%；三房110 套、占11%，五房50 套、5%。
四房825套 84%
2012年平层大宅市场整体分析
2011-2012年平层大宅各总价段成交套数
500 450 400 350
成交套数
300 250 200 150 100 50 0
平层大宅个案4——东方国际广场
位置：金水东路东风东路 开发商：雅宝地产 交通：地铁1、5号线 开盘时间：2011年11月 交房时间：2013年底 户型配比：
户型 面积 84-87 132-138 165-167 191-200 295 套数 569 288 58 124 4 1043 套数比 54.55% 27.61% 5.56% 11.89% 0.4% 0.38%
项目自2012年10月开盘，截至2013年2月底，160平米以上大宅 共签约约72套，去化率约21%，月均去化18套。186平米五房总价范 围在180-200万元（单价9000-10000），在同类产品中单价、总价相 对较低，去化速度快于东区同类产品。
平层大宅个案3——银基王朝四期
位置：金水区沈庄北路英协路 规模：共16栋高层、1643套，总 建筑面积约27万平米，容积率4.5。 首次开盘时间：2011.7.16 该项目160平米以下大宅共374套， 其中各户型供应及去化情况如下：
平层大宅个案1——永威·翡翠城
顶级建材配置
指 纹密 码钥匙三合一 高级锁
门锁：钢木复合门，三合一指纹密码锁 窗：断桥铝合金门窗，三层双中空玻璃 排水：消音立体四通技术排水系统 电梯：多媒体精装品牌电梯轿厢 数字对讲：智能化可视对讲及家居系统 大堂：三重四星级精装大堂
多媒体 精装品牌电梯轿 厢
消音立体四 通技术排水系统
平层大宅个案1——永威·翡翠城
平层大宅个案1——永威·翡翠城
分析： 该项目整体容积率3.6，大平 层产品为160-200平米的四房两厅 两卫。以两梯三户为主，户型设计 整体较差，进深大、面宽小，空间 设计不合理；多为两面宽，朝南卧 室数量少；主卧朝向、私密性、功 能性较好。
平层大宅个案1——永威·翡翠城
平层大宅个案1——永威·翡翠城
热销原因分析： 1、树立项目高端形象，强化现场体验，打造高品质的样板间（精装样 板间、工法样板间）、实景展示区；营销中心、看房现场高品质的接待 服务等； 2、注重产品品质打造：景观方面，大型名优树种原株移植、实景呈现； 建材方面：采用顶级建材部品，如定制的三层中空玻璃等； 3、前期蓄客时间长，开盘前以景观展示区实景呈现、建筑部分立面实 景呈现； 4、占据新老城交会处较为优越的地段，交通便利、配套完善
从物业形态看，高层比例进一步上升，达到近91%；多层、小高层比例较低。
2012年平层大宅市场整体分析
2011-2012年平层大宅各面积段成交套数
500 450 400 350
成交套数
300 250 200 150 100 50 0
160-180 181-200 201-220 221-240 241-260 261-280 281-300 300以上 496 493 366 463 81 72 30 11 42 22 8 2 2 2 17 11