姜山商业项目市场调研报告

姜山商业项目《市场调研报告》

利时地产招商部

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目录

一、姜山镇简介 (03)

二、姜山镇经济概括 (03)

三、姜山镇发展思想及契机 (03)

四、姜山镇商业地产调研情况分析 (04)

1、商业分布情况 (04)

2、姜山消费水平分析 (05)

3、姜山商业租金水平分析 (22)

4、经营状况分析 (25)

5、物业建筑结构分析 (25)

五、本项目SWOT分析 (25)

优势 (25)

劣势 (25)

机遇 (26)

挑战 (26)

六、姜山镇餐饮店——统计分析 (26)

姜山目前餐饮分布情况按类别统计 (26)

导致姜山餐饮业发展滞后的原因分析 (27)

七、姜山商业项目综合定位 (27)

1、宁波目前餐饮市场的发展趋势分析 (27)

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2、宁波餐饮美食广场案例分析 (28)

3、招商思路及策略 (29)

姜山商业项目—《市场调研报告》

日期:2011年4月29日

部门:利时地产·招商部

版本:LSDC-ZS-JS-1.0

一、鄞州区南部商业中心——姜山镇简介

姜山镇始建于西汉，自古就为江南的“鱼米之乡”，有“鄞南重镇（商业中心）”之称。千年古村走马塘隶属于姜山镇，有“四明古郡，文献之邦，江山之胜，水陆之饶”之美誉，历朝历代，这里出过76位进士，被誉为“中国进士第一村”。

姜山镇位于宁波市南郊，鄞州新城区南侧，距万达广场仅9.2公里，南与奉化市毗邻，北连钟公庙街道、首南街道，东靠云龙镇、横溪镇、下应街道，西接石契街道，奉化江流经镇域西侧。到宁波（栎社）国际机场、宁波火车南站(改建中)、东站的距离均在12公里以内，“同三高速（甬台温）”公路在姜山镇西南侧设有出入口，驶上高速公路、离深水良港北仑港也只有30分钟车程。现有区域面积88平方公里，常住人口14万人，外来人口15万人，辖有55个行政村，1个良种场、1个渔业社和4个居委会。

二、姜山镇经济概括

2005年，完成地区生产总值28.1亿元，实现社会总产出151亿元，完成财政总收入3.9亿元，其中财政一般预算收入2.6亿元，全镇农民人均收入9336元，2004年至2008年，姜山地区生产总值从22亿元增长到51亿元，一般预算收入从2.1亿元增长到4.3亿元，为鄞南新城的建设提供了有力的物质基础。随着经济的增长，全镇人民的收入也不断增加，2007年农民人均纯收入达到12359元，全镇居民存款达到35亿元。目前，姜山镇拥有规模以上企业283家，年销售上亿元企业23家，国家驰名商标3个。2010年实现工业总产值162亿元，规模以上工业企业销售达到117亿元。根据规划，到2013年，姜山将建成面积10平方公里的新城，常住人口达到17万人，人均绿地面积达到28平方米，城镇化率达到62％，垃圾无害化处理率达到100％。

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三、姜山镇发展思想及契机

姜山镇在工业经济发展上，紧紧围绕区委区政府提出的“二次创业、四年翻番”的工作目标，努力实施“双优”战略，积极做好“龙头文章”、“改造文章”、“开放文章”和“盘活存量文章”，工业竞争力进一步提高。根据城乡空间布局总体规划要求，姜山镇将在全镇范围内构建起“一心四点”，以点带面的总体框架。首先重点发展姜山镇区，规划面积10平方公里，到2010年底，镇区面积扩大到5平方公里，人口增加到10万人，基本建设成为鄞南地区的经济商业中心、文化教育中心、物流中心、信息中心、交通枢纽；其次集中建设茅山、蔡郎桥、朝阳、定桥四个中心点，使之成为地区基础设施、人口的集聚副中心，辐射周边地区，其中茅山中心建成区的规划目标为3平方公里，蔡郎桥和定桥为1.5平方公里，朝阳则主要由明州工业园区开发建设，规划面积为1平方公里；最后通过控制各行政村的建设规模达成总体目标。

鄞州区重点打造长三角南翼的“曼哈顿”——鄞州南部商务区，同时给姜山镇发展带来了利好的发展机遇，南部商务区分三期建设，总规划建筑面积超过400万平方米，其中第一期大约200万平方米已经建成并投入使用。第一，鄞州南部商务区大量的物流人流，将对姜山第三产业服务业带来更大的发展；第二，南部商务区集聚了高端的产业和高端的人才，对姜山经济转型升级和城镇居住功能提升起到很大的促进作用；第三，南部商务区的不断推进，对姜山作为中心镇融入中心城区起到带动作用。

四、姜山镇商业地产调研情况分析

姜山镇作为宁波市南部的一个古老而新型的城镇，商业地产开发热潮刚刚掀起，处于开发的初级阶段，这不仅意味着姜山镇商业地产市场的不成熟，更意味着姜山镇商业地产市场有很大的潜力挖掘，未来市场空间广阔。

1、商业分布情况

姜山镇目前现有商业格局主要以人民路商业街为主，其中人民路商业街共有商铺289间（以超市、银行、服装、美容美发、餐饮店、手机卖场、移动营业厅、宾馆、特色食品店、义乌小商品、便利店等组成）嘉悦生活广场、雷孟德时尚广场也位居于人民路，其中嘉悦生活广场13000方（以三江超市、电动车专卖市场、宾馆酒店及餐饮组成），雷孟德时尚广场一期6000方（业态规划一二楼以服装为主三楼以档口餐饮为主），另外二期3000方租赁招商（业态规划一家超市，一家电玩城）。

2、姜山消费水平分析（见下表）

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2.1、购物场所选择

8439065525926707703206450191826450%20%

40%

60%

80%

100%

交通便捷性商品价格可游乐性购物环境美食特色

是否一站式无填写请问您和您的家庭在选择购物场所时，最常考虑的因素有哪些？

首选其次再次

小结：首选因素中交通便捷性、商品价格、可游乐性为消费者的主要考虑因素。其次选择因素中购物环境、商品价格、交通便利性为主

要考虑因素。再次选择因素中商品价格、美食特色、购物环境为主要考虑因素。可见交通便利性、商品价格、购物环境、可游乐