项目营销总体方案

项目营销策划方案(模板)

一、相关说明

1、目的

1.确定项目的营销目标：整体目标及分阶段目标

2.确定项目营销筹备工作计划

3.确定项目的竞争策略：市场比较、价格定位、客户定位、卖点策略、广告及包装表现

4.确定项目的销控计划：整体推售货量及价格安排

2、适用范围

新设立项目。

3、分析要点：

1.由于在《项目产品与市场定位报告》中对市场大势进行了较详细的阐述，因此该部分重点放在竞争

项目在产品、营销方面竞争力的分析。

2.通过与项目相同供需圈中可类比的项目进行分析，明确本项目在产品、营销方面的市场突破点。

3.通过对成功或失败案例的推盘节奏、营销策略总结，找寻市场的启示点。

二、报告框架

《项目营销策划方案报告》建议包括以下几个主要部分：

1、封面：反映项目的名称、编制人和编写时间 (3)

2、摘要：对策划报告各个部分要点进行简要描述，列示结论 (3)

3、市场研究 (3)

3.1房地产宏观市场分析 (3)

3.2区域市场分析 (3)

3.3区域典型项目分析 (3)

4、项目分析 (4)

4.1项目概况 (4)

4.2项目价值提炼 (4)

4.2.1区位价值分析及利用 (4)

4.2.2产品价值分析 (4)

4.2.3项目资源、配套价值分析及利用 (4)

5、目标客户分析 (4)

5.1目标客户分布 (4)

5.2目标客户范围 (4)

5.3目标客户特征分析 (5)

6、项目竞争态势分析 (5)

7、营销推广策略 (5)

7.1项目推广思路 (5)

7.2项目卖点整合 (6)

7.3项目整合推广策略 (6)

7.4推广阶段划分及各阶段策略 (6)

8、项目展示包装策略 (7)

需包含信息： (7)

9、项目销售策略 (7)

9.1项目销售总体目标 (7)

9.2入市时机分析 (7)

9.3销售策略 (7)

10、营销费用使用计划 (8)

三、地产项目营销策划报告内容

1、封面：反映项目的名称、编制人和编写时间

2、摘要：对策划报告各个部分要点进行简要描述，列示结论

◆项目分析

◆目标客户分析

◆项目竞争态势分析

◆营销推广策略

◆项目销售策略

◆营销费用使用总体计划表

3、市场研究

3.1房地产宏观市场分析

⏹分析方向参考：

⏹回顾《项目策划定位报告》中相关市场分析的结论

⏹补充近期市场变化趋势分析

3.2区域市场分析

⏹地理位置及总体规划

⏹片区配套情况

⏹片区优劣势分析

⏹区域市场趋势分析

3.3区域典型项目分析

⏹包括项目相关技术指标、物业类型、主题概念、主力户型、销售价格、销售速度、客户

构成

⏹典型项目供需特点评价

4、项目分析

4.1项目概况

●介绍项目技术指标、区位、资源等方面；

4.2项目价值提炼

4.2.1区位价值分析及利用

⏹分析结论要求：

⏹提炼出项目在规划上能体现出的优势或需规避的劣势

⏹分析方向参考：

⏹从城市规划的角度看，项目与城市总体有什么样的关系？（图解城市的发展取向）

⏹与竞争区域相比，项目所在区域有什么不同和特质/优势？

4.2.2产品价值分析

⏹分析结论要求：

⏹从客户需求角度，分析产品概念规划、景观设计、户型设计中的客户价值点

⏹输入条件：

⏹《项目定位报告》中产品定位回顾

⏹设计部提供有关概念规划、景观设计、户型设计等方面的支持信息

4.2.3项目资源、配套价值分析及利用

⏹分析结论要求

⏹从客户需求角度，分析项目周边资源，配套的客户价值点

5、目标客户分析

5.1目标客户分布

5.2目标客户范围

⏹需输入条件：《项目定位报告》中有关客户定位结论

⏹可用图表示

5.3目标客户特征分析

⏹需包含以下信息：

●目标客户基本特征

●目标客户心理特征（价值观、审美观等）

●目标客户需求点提炼

6、项目竞争态势分析

⏹分析结论要求：

⏹竞争区域及竞争项目分布（可用图表示）

⏹竞争区域供给特点、需求特点

⏹竞争项目客户构成及需求特点分析

⏹竞争项目销售状况

⏹竞争项目优劣势评价

⏹竞争项目推广特点（项目形象、核心卖点、推广语、入市时机）

⏹未来竞争区域供需趋势

⏹项目竞争力比较分析（指标清单详见附件）

⏹项目SWOT分析及竞争策略

⏹输入条件：

⏹回顾《策划报告》中“竞争态势分析结论”

⏹回顾项目《策划报告》中SWOT分析及“竞争策略”

⏹设计部提供的本项目在概念规划、景观设计、户型设计的等方面的优劣势分析

⏹备注：

⏹如本项目按照产品定位或客户定位等划分，针对某特定细分市场，需对该细分市场特征

进行分析（例如：外销市场，别墅市场等）

7、营销推广策略

7.1项目推广思路

7.1.1项目的形象定位

⏹项目命名

⏹项目形象

⏹项目主题

⏹项目主题内涵

7.1.2项目的推广主题

⏹项目推广主题及细分