某地产营销策略报告
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二、项目所处九华新区房地产背景：
城市陌生新区、房地产起步最晚、集中式无序开发、同质化严重、品质楼盘 奇缺，高档物业空白。
如何成就三线市场 大盘领导者
NO.1 区域炒作先行,弱化新区陌生感
项目在启动前即开始预先进行九华新区区域炒作，通过户外和 报广提前区域预热，加深受众对新区发展潜力的认知
报纸软文区域炒作 报纸选择：湘潭日报、晚报
本项目
骏景豪庭 3700元/㎡ 宝安江南城
9000元/㎡
五矿——16家国资委核定央企品牌 豪华售楼部展示，高端服务体系
东方名苑 5100元/㎡
万境水岸别墅价格：11500元/㎡
纳帕溪谷 4700元/㎡
湘潭碧桂园 8500元/㎡
万境水岸小高层价格：5300元/㎡
湘潭市场高端客户特性： 标签！身份！只买贵的不买对的！
户外、网络、报广
NO.8 建立壁垒，区隔市场
联排和小高层均创造同பைடு நூலகம்型产品市场最高价，利用资源、园林 和品牌建立建立竞争壁垒，高举高打实现区隔性竞争。
金水湾 3500元/㎡
锦绣世家 6800元/㎡
金侨城 3700元/㎡
逸墅庄园 7500元/㎡ 富瑶天下
6800元/㎡
濒临湘江，紧靠千亩九华湖公园 公园级景观大道和优美园林景观
户外广告选择（湘潭最繁华地段）： 护谭广场、基建营和建设路口
NO.2 展示先行,未出世,已传世
在项目正式亮相之前，大手笔投入打造400米景观大道和顶级 园林，提前形成圈层口碑传播。
项目正式对外开放之时园林景观都已实景呈现，且规模恢弘巨大，现场最具震撼性
NO.3 推广紧贴活动，传播性极强
推广紧贴活动，通俗易懂， 传播性极强；
第一阶段：
2.17-23日 新蓄 春势 灯预 会热
框架
户外、网络、报广
第二阶段
2.24元宵节
大焰 引 型火 爆 元晚 高 宵会 潮
户外、网络、报广
NO.4 渠道全面覆盖,一夜倾城
开盘前利用大型活动集中爆破式推广，短期内全城范围密集性 轰炸 ，一鸣惊人，迅速引起市场关注，形成全城热议性话题。
密集式轰炸
线上
线下
短信 外展 活动
微信 框架 电台 电视 报广 网络 户外
NO.5 项目高调亮相,树立高端品牌形象
利用“新春灯会&元宵焰火晚会”活动同步启动联排别墅认筹 ，超高人气来访和现场高端园林、服务展示，迅速树立高端品 牌。
豪华售楼部
豪华售楼部
加拿利海枣
嘉盛客服
NO.6 高价入市，打造豪宅标签
联排别墅前期火爆认筹后以超越市场均价60%的高价开盘，开 盘当天热销1.5亿，创造湘潭市场价速奇迹，确立市场地位。
别墅量价实现
别墅开盘即打破湘潭别墅价格天花板，直逼长沙，并以最高售价 和最快销售速度问鼎湘潭别墅市场，创造了湘潭别墅市场的传奇 。
上半年别墅市场销售情况
湘潭别墅市场：5.85亿 本项目项目：117套联排 销售额：销售额2.91亿
本项目占据湘潭别墅市场 份额达49.7%，超越湘潭 碧桂园成为别墅市场霸主 。
某地产营销策略报告
2020年4月21日星期二
本报告框架
2013年上半年营销总结 2013年下半年项目目标解析
项目背景分析 下半年营销策略 营销策略分解及执行
2013年上半年营销总结 2013年下半年项目目标解析
项目背景分析 下半年营销策略 营销策略分解及执行
上半年销售业绩
推迟4个月开盘，仍超额完成半年度目标，截止6月28日，本项 目销售总金额为3.93亿元，月均销售额超过1个亿!
形象广告
家藏一座湖
信息 周期
30天
37天
64天！
？！
启示：前期推广节奏紧凑，推广语清晰明了，受众便于理解。但小高层开盘推广语启用“纯板 小高层”受众理解程度不高，加上长达两个月推广静默期，客户审美疲劳和惯性忽视，项目小 高层产品热销信息一直未能充分传达给市场，许多客户仍停留在项目只卖别墅的印象上！
推广脱节，信息传达不明确，后续形象广告未加上小高层销售信息，市场声音淹没
小高量价实现
小高层开盘再次打破湘潭普宅价格天花板，均价超越区域市场 34%，树立普宅价格标杆。
品牌塑造
通过活动爆破、豪华展示和高端服务体验，快速实现了湘潭顶 级豪宅品牌落地。
客户语录：五矿很有实力啊，听说是世界五百强，这
次焰火晚会可真大手笔，少说也花百来万吧。市长等好 多政府高官都请来了，财大气粗又有政府关系，还有这 小区修的就像公园一样非常漂亮。
市场均价：
无地下室：7000元/㎡ 有地下室：9000元/㎡
实收均价：
11541元/㎡
NO.7 集中推盘，顺势加推
项目联排高价热销形成行业坊间热议话题，项目口碑及形象达 到新的巅峰，小高层紧随起势启动全城推广与认筹。
框架
依然沿 用联排 别墅推 广节奏 ，户外 广告全 面推覆 盖，多 种渠道 组合式 推广， 全城快 速宣传
的哥语录：万境水岸那是有钱
人住的嘞，我可买不起。听说电 梯房要卖5000多，最贵的好像七 千多都有，一般人都不敢去看房 。
湘潭城市属性：
一、湘潭城市房地产背景：
湘潭土地资源比较丰富，但受城市经济发展水平影响，其居民的消费观念、 生活习性等与一二线城市有着本质的区别；房地产行业起步较晚，缺乏强势的品 牌、产品仍处于功能开发阶段，营销水平低下，服务意识较差，竞争相对较弱 。
前期营销工作不足1——推广脱节
优点：项目面市推广气势恢弘，后续两次开盘推广节奏紧凑； 缺点：小高层开盘后长时间未更换推广信息，市场声音不足。
2.1
2.30
3.16 4.7
4.28
6.10
推广 主题
起势活动
联排开盘
推广语
新春灯会
名车花卉展
元宵焰火灯会 联排别墅盛大开盘
小高开盘
墅区湖滨纯板小高层 4月28日荣耀开盘
在售联排价格
在售普宅价格
NO.9 紧盯市场政策，及时调整开盘策略
紧跟市场政策风向，在湘潭试点房产税和新国五条政策颁布后 ，及时调整开盘时间，提前开盘避免政策风险。
湘潭房产 二套房 税试点 20%个税
提前开盘 原定开盘日期
4.28
5月份
抑制投资 二套利 性购房 率调高
“⑨大元素”——铸造湘潭大盘领导者
NO.1 区域炒作先行,弱化新区陌生感 NO.2 展示先行,未出世,已传世 NO.3 推广紧贴活动，传播性极强 NO.4 推广全面覆盖,一夜倾城 NO.5 项目高调亮相,树立高端品牌形象 NO.6 高价入市，打造豪宅标签 NO.7 集中推盘，顺势加推 NO.8 建立壁垒,区隔市场 NO.9 紧盯市场政策，及时调整开盘策略
城市陌生新区、房地产起步最晚、集中式无序开发、同质化严重、品质楼盘 奇缺，高档物业空白。
如何成就三线市场 大盘领导者
NO.1 区域炒作先行,弱化新区陌生感
项目在启动前即开始预先进行九华新区区域炒作，通过户外和 报广提前区域预热，加深受众对新区发展潜力的认知
报纸软文区域炒作 报纸选择：湘潭日报、晚报
本项目
骏景豪庭 3700元/㎡ 宝安江南城
9000元/㎡
五矿——16家国资委核定央企品牌 豪华售楼部展示，高端服务体系
东方名苑 5100元/㎡
万境水岸别墅价格：11500元/㎡
纳帕溪谷 4700元/㎡
湘潭碧桂园 8500元/㎡
万境水岸小高层价格：5300元/㎡
湘潭市场高端客户特性： 标签！身份！只买贵的不买对的！
户外、网络、报广
NO.8 建立壁垒，区隔市场
联排和小高层均创造同பைடு நூலகம்型产品市场最高价，利用资源、园林 和品牌建立建立竞争壁垒，高举高打实现区隔性竞争。
金水湾 3500元/㎡
锦绣世家 6800元/㎡
金侨城 3700元/㎡
逸墅庄园 7500元/㎡ 富瑶天下
6800元/㎡
濒临湘江，紧靠千亩九华湖公园 公园级景观大道和优美园林景观
户外广告选择（湘潭最繁华地段）： 护谭广场、基建营和建设路口
NO.2 展示先行,未出世,已传世
在项目正式亮相之前，大手笔投入打造400米景观大道和顶级 园林，提前形成圈层口碑传播。
项目正式对外开放之时园林景观都已实景呈现，且规模恢弘巨大，现场最具震撼性
NO.3 推广紧贴活动，传播性极强
推广紧贴活动，通俗易懂， 传播性极强；
第一阶段：
2.17-23日 新蓄 春势 灯预 会热
框架
户外、网络、报广
第二阶段
2.24元宵节
大焰 引 型火 爆 元晚 高 宵会 潮
户外、网络、报广
NO.4 渠道全面覆盖,一夜倾城
开盘前利用大型活动集中爆破式推广，短期内全城范围密集性 轰炸 ，一鸣惊人，迅速引起市场关注，形成全城热议性话题。
密集式轰炸
线上
线下
短信 外展 活动
微信 框架 电台 电视 报广 网络 户外
NO.5 项目高调亮相,树立高端品牌形象
利用“新春灯会&元宵焰火晚会”活动同步启动联排别墅认筹 ，超高人气来访和现场高端园林、服务展示，迅速树立高端品 牌。
豪华售楼部
豪华售楼部
加拿利海枣
嘉盛客服
NO.6 高价入市，打造豪宅标签
联排别墅前期火爆认筹后以超越市场均价60%的高价开盘，开 盘当天热销1.5亿，创造湘潭市场价速奇迹，确立市场地位。
别墅量价实现
别墅开盘即打破湘潭别墅价格天花板，直逼长沙，并以最高售价 和最快销售速度问鼎湘潭别墅市场，创造了湘潭别墅市场的传奇 。
上半年别墅市场销售情况
湘潭别墅市场：5.85亿 本项目项目：117套联排 销售额：销售额2.91亿
本项目占据湘潭别墅市场 份额达49.7%，超越湘潭 碧桂园成为别墅市场霸主 。
某地产营销策略报告
2020年4月21日星期二
本报告框架
2013年上半年营销总结 2013年下半年项目目标解析
项目背景分析 下半年营销策略 营销策略分解及执行
2013年上半年营销总结 2013年下半年项目目标解析
项目背景分析 下半年营销策略 营销策略分解及执行
上半年销售业绩
推迟4个月开盘，仍超额完成半年度目标，截止6月28日，本项 目销售总金额为3.93亿元，月均销售额超过1个亿!
形象广告
家藏一座湖
信息 周期
30天
37天
64天！
？！
启示：前期推广节奏紧凑，推广语清晰明了，受众便于理解。但小高层开盘推广语启用“纯板 小高层”受众理解程度不高，加上长达两个月推广静默期，客户审美疲劳和惯性忽视，项目小 高层产品热销信息一直未能充分传达给市场，许多客户仍停留在项目只卖别墅的印象上！
推广脱节，信息传达不明确，后续形象广告未加上小高层销售信息，市场声音淹没
小高量价实现
小高层开盘再次打破湘潭普宅价格天花板，均价超越区域市场 34%，树立普宅价格标杆。
品牌塑造
通过活动爆破、豪华展示和高端服务体验，快速实现了湘潭顶 级豪宅品牌落地。
客户语录：五矿很有实力啊，听说是世界五百强，这
次焰火晚会可真大手笔，少说也花百来万吧。市长等好 多政府高官都请来了，财大气粗又有政府关系，还有这 小区修的就像公园一样非常漂亮。
市场均价：
无地下室：7000元/㎡ 有地下室：9000元/㎡
实收均价：
11541元/㎡
NO.7 集中推盘，顺势加推
项目联排高价热销形成行业坊间热议话题，项目口碑及形象达 到新的巅峰，小高层紧随起势启动全城推广与认筹。
框架
依然沿 用联排 别墅推 广节奏 ，户外 广告全 面推覆 盖，多 种渠道 组合式 推广， 全城快 速宣传
的哥语录：万境水岸那是有钱
人住的嘞，我可买不起。听说电 梯房要卖5000多，最贵的好像七 千多都有，一般人都不敢去看房 。
湘潭城市属性：
一、湘潭城市房地产背景：
湘潭土地资源比较丰富，但受城市经济发展水平影响，其居民的消费观念、 生活习性等与一二线城市有着本质的区别；房地产行业起步较晚，缺乏强势的品 牌、产品仍处于功能开发阶段，营销水平低下，服务意识较差，竞争相对较弱 。
前期营销工作不足1——推广脱节
优点：项目面市推广气势恢弘，后续两次开盘推广节奏紧凑； 缺点：小高层开盘后长时间未更换推广信息，市场声音不足。
2.1
2.30
3.16 4.7
4.28
6.10
推广 主题
起势活动
联排开盘
推广语
新春灯会
名车花卉展
元宵焰火灯会 联排别墅盛大开盘
小高开盘
墅区湖滨纯板小高层 4月28日荣耀开盘
在售联排价格
在售普宅价格
NO.9 紧盯市场政策，及时调整开盘策略
紧跟市场政策风向，在湘潭试点房产税和新国五条政策颁布后 ，及时调整开盘时间，提前开盘避免政策风险。
湘潭房产 二套房 税试点 20%个税
提前开盘 原定开盘日期
4.28
5月份
抑制投资 二套利 性购房 率调高
“⑨大元素”——铸造湘潭大盘领导者
NO.1 区域炒作先行,弱化新区陌生感 NO.2 展示先行,未出世,已传世 NO.3 推广紧贴活动，传播性极强 NO.4 推广全面覆盖,一夜倾城 NO.5 项目高调亮相,树立高端品牌形象 NO.6 高价入市，打造豪宅标签 NO.7 集中推盘，顺势加推 NO.8 建立壁垒,区隔市场 NO.9 紧盯市场政策，及时调整开盘策略