建筑物区分所有权
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建筑物区分所有权及物业管理纠纷 审判实务
上篇 建筑物区分所有权审判实务
建筑物区分所有案件特点 共有权案居多 社会影响广泛 处理难度较大。
【案例】本市凤阳路358弄某大厦系国宏公司于1996年开发 建设之商住房屋，在该小区四楼裙房屋顶设置屋顶停车场并 安装了两台汽车升降梯。1999年，国宏公司取得该大厦的产 权证，及两台汽车升降梯及机房的权利登记，并委托的前期 物业宝鼎公司进行管理。2009年5月底宝鼎公司退出时，国 宏公司自行管理系争裙房屋顶停车场及汽车升降梯。 业委会诉至法院，请求确认系争裙房屋顶停车场及汽车升降 梯为小区全体业主共有，由小区物业服务单位统一管理，并 要求国宏公司、宝鼎公司共同赔偿裙房屋顶停车费人民币4 万余元等。 国宏公司辩称：其享有裙房屋顶停车场和裙房汽车升降梯的 产权，请求驳回业委会的诉讼请求。 宝鼎公司辩称与本案无关。 如业委会不愿意起诉，业主可以直接起诉吗？
四、若干公共权益的问题
（一）地下停车库 1、地下车库权属的争议。 一种观点认为地下车库是房屋的从物，应当依从主 物（房屋）一并出售、转移，不具有单独所有权。 另一种观点认为，虽然确定地下车库的所有权的归 属尚无法律明文规定，法律上未确定其所有权并不 意味着相关的权利就不存在。地下车库建造人可以 凭借相关一合法审批手续、票证来证明其享有所有 权。
专有所有权 物权 关系
共有所有权
物 业 区分所 业主 (区分所有权人的成员) 小 有权人 业主团体（业主委员会） 区 物业管理条例 规范 法律法规 基础 其他法律法规 业主大会决议、公约、议事规则
专有 所有权 物权
业主享有完全的所有权 使用:法定专用
关系
共有
业主按专有比例享有的所有权 法定共用
2、共有专用。特定人根据合同、公约、法理 独占使用建筑物之楼顶平台、外墙、防空避 难室与法定停车空间等，以及建筑物本身所 占地面以外的空地、庭院和专用停车场等共 用部分。 法律对共有部分的专用权在主体、客体、设 定方式、消灭原因都作了具体规定。 设定方式有三种方式，出售合同、公约约定、 共有的法理。
（四）物业服务用房
物业服务用房具体的面积标准分三个阶段： 1997年7月1日前竣工的物业小区，法律法规对物业用房未 作规定。 1997年7月1日至2003年8月31日竣工的物业小区，物业服 务用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的， 按照物业服务区域实际使用状况予以提供。 2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业服务办公用房按 照不低于该物业服务区域房屋总建筑面积的0.2％提供。建 筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方 米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米 提供。
对住宅建设基地范围内规划建设的地段医院、文化馆、影剧 场(院)、居住区中心商业用房、体育场(馆)、图书馆、敬老 院、民政福利用房、文化娱乐中心等，除各主管部门委托开 发建设部门统一建造外，住宅投资单位自行建设的，实行 “谁投资、谁受益”的原则，并享有相应的产权。 《物权法》第77条仅从原则上规定了业主“居改非”必须经 其他“有利害关系的业主”同意。国家工商总局也曾下发通 知规定，企业将住宅改变为经营性用房的，须取得经营场所 所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意的 证明文件。而《解释》第10条规定：“将住宅改变为经营性 用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的， 人民法院不予支持”。
（1）会所所有权归属的争议。 （2）小区业主的会所权益。 在小区会所属于开发商的情况下，小区业主 对于小区会所享有使用的权利,没有收益权、 处分权。 （3）会所所有权归属的变更。如果在房地产 初始出让时未对会所的归属进行约定，从而 导致开发商拥有会所的完整产权后，开发商 可否再通过单方作出意思表示就将会所转为 全体业主。
2、符合规划的地下车库。规划为地下车库（位）是商品房 项目的配套建筑物，可以与商品房项目登记在一起取得预售 证和产权证（不单独发证），有关地下车位的车位号、面积 等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记。购买商 品房取得房地产权证后，再购买地下车位的，则应由登记部 门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车位的车位号、 面积等情况。 3、防空地下室改建的地下停车库。符合规划的防空地下室 改建的地下停车库具有作为所有权客体的主物的特性，应该 共同分摊地表的国有土地使用权，具有专用使用权。 4、非小区业主的车位产权问题。 5、开发商的住宅小区地下车库只卖不租问题。
(六)维修基金 维修基金是指商品住房和公有住房出售后，由开发商、购房人按一定比 例并同出资设立建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满 后的大修、更新、改造的基金。 1、维修基金归集。新建商品住宅首期维修基金，有电梯配备的，开发 商按照每平方米建筑面积成本价1295元的4％交纳，购房人按照3％交纳。 没有电梯配备的，开发商按照3％交纳，购房人2％交纳。 售后公房的公共维修基金，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住 宅售房款的30%，购房人按成本价基价的2%交纳。 2、维修基金使用。维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。开 发商在出售商品房后、成立业主委员会之前应当承担维修责任，发生的 物业维修、更新不得使用维修基金。
民法案例分析的法律思维方法——法律关系 识别和请求权确定与比较。 分析民法案例首先应当找出本案中每一个主 体承载多少具体的法律关系，解决法律关系 竞合或交叉问题。 当法律关系竞合导致一个主体对另一个主体 有多个请求权时，应当选择对权利人最有利 的请求权作为案例分析的出发点，实践中还 要考虑举证责任和举证能力。
(四)建筑物区分所有权的本质
建筑物区分所有权成员享有的权利内容是请求召集会议、请 求正当管理共同关系的事务、参加业主大会、参与订立规约， 承认管理规约等的约束力，执行会议决议，选举及解任管理 者、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行 为等。 建筑物区分所有权一般无法量化或不得直接转归个人所有的 利益，与集体所有权在本质上相似，是集体成员的共同所有 权，具有主体复杂性、客体广泛性的特点。 区分所有人的义务主要有：按共有部分本来的用途使用共有 部分；分担维护共有部分正常使用、管理的费用，分担原则 一般是按区分所有人就共用部分所占共有持分的比例确定； 不得分离处分及请求分割共有部分。
一、建筑物区分所有权
（一） 所有权的分类 所有权有二种形式。一是单独所有权，是一个主体对财产享有所 有权；二是共有，即两个以上主体对同一个财产享有所有权。共 有可分为按份共有、共同共有、集体所有、国家所有和区分所有 等。 建筑物区分所有权是建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员 权密切结合不可分割的特殊物权。 （二）建筑物区分所有权特点 基于在一个小区或一栋建筑物的构造、权利归属及使用上不可分 离的共同关系而集合产生的权利。
五、区分所有权人主体
建筑物区分所有权人即依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者 受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。 建筑物区分所有权人是一个集合概念。集合为具有某种属性的事物的全 体，或是一些确定个体的汇合。构成集合的事物或个体称作元素或成员。 这些享有建筑物区分所有权的个体业主是区分所有权人的元素或成员， 完整意义上的所有权人是业主团体。 狭义的业主是指房屋的所有权人，使用人是指房屋的承租人和实际居住 人。包括依人民法院﹑仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定， 因继承或受遗赠，因合法建造行为等非法律行为发生物权变动成为建筑 物专有所有权的人。广义的业主包括基于与建设单位之间的商品房买卖 民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人。
二、区分所有建筑物的所有
（一）区分所有建筑物 1、成套房屋建筑面积构成。房屋建筑面积可分套内建筑面 积、共有建筑面积。房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积、 套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 2、房屋共有建筑面积的构成。共有建筑面积系指各产权业 主共同占有或共同使用的建筑面积。 3、专有建筑面积。专有是指具有构造和利用上的独立性， 并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、 经营性用房等房屋或者特定空间。 4、共有建筑面积。共有是指专有部分以外包括物业服务用 房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等根据建筑规划 为业主共有部分的建筑物，以及建筑区划内建筑物以外的其 他公共场所、公用设施。
三、区分所有建筑物的使用
区分所有建筑物的使用关系分专用和共用。专用分 专有、共有专用；共用分法定、约定共用和全体共 用、部分共用部分。 （一）专用。 1、专有专用。业主根据法律对区分所有建筑物内 专有部分的特定空间作为住宅、经营性用房等专用。 物权法规定“住改商”须经有利害关系的业主同意， 国家工商总局规定，企业将住宅改变为经营性用房 的，须取得经营场所所在地居委会或业主委员会出 具的有利害关系的业主同意的证明文件。
所有权
使用
约定共用
约定专用
(三)建筑物区分所有权立法概况
各国和地区立法所表达术语、立法模式不尽相同 ，规定了区分所有物业的管理之组织和操作体制 ，特别是住宅楼宇类物业的业主团体自治管理和 托管运作方式。 我国的区分建筑物共有权类型更为复杂：完全专 有权人，共有专有权人，部分专有权人，共同居 住权人。
通说为“三元论”说。即建筑物区分所有权包括建 筑物专有部分所有权，共用部分持有权及因共同关 系所生的成员权等三要素所构成的特别所有权。 建筑构造上能区分单独使用，经登记确认专有权； 建筑构造上能不能区分单独使用部分为共有权，修 缮共同负担； 区分所有建筑物专有权的买卖，不能分拆共有部分。 在我国区分所有建筑物的专有权主体的情况更复杂。
3、全体共用部分。为全体区分所有人在生活中必 须使用的共有部分，如公共楼梯、公共走廊、大门 等，该部分由全体区分所有人共同使用，不得将其 确定为哪一部分区分所有人所专门使用。 4、部分共用部分。依据法律规定和区分所有人之 间的共同约定，由某一个或数个区分所有人享有排 他的，独占性使用权的共用部分，包括专供某些区 分所有人所使用的阳台，与一楼连接的庭院等。
被约定的建筑物楼顶空间使用本身应当符合 建筑工程规划设计功能的用途，否则约定也 是违法的。 业主对共有部分是为合理使用的标准： 一是不以盈利为目的进行使用； 二是更好地利用专有部分，增加专有部分的 舒适度、安全性； 三是不损害小区其他业主的共同利益。
百度文库
（二）共用
建筑物中的共用部分，范围较一般共有权广泛。根据不 同的划分标准可以分法定共用部分和约定共用部分，全 体共用部分和部分共用部分。 1、法定共用。法定的共用指建筑物在性质或构造上当 然共用的部分，即在性质上属于维持建筑物本身的牢固 与完整的部分，如地基、梁柱、墙壁、楼顶以及在性质 上属于区分所有人共同使用的部分，如大门、楼梯、电 梯、走廊和供电、供水、供暖系统等。 2、约定共用。建筑物区分所有中应属专有部分的建筑 物部分，依据公约或区分所有权人的决议变更为共用部 分，如作为物业用房、活动室、小区会所。
（五）其它的公建配套
1987年，上海市政府对街坊级部分商业网点，粮管所、市场 管理组，邮政所，房管所、管养段、煤气营业服务所、环卫 分所(道班房)、公共厕所及小区公园征地，街道办事处、派 出所以及里委、托儿所，中、小学和幼儿园采取征收公建配 套费的办法。实践中，开发单位以房屋调拨单形式将一定数 量的房屋使用权交付政府有关部门处分，抵作支付配套费。 因此，这些房屋开发单位享有有限产权，使用单位支付一定 费用后取得完全产权。
（二）地面停车位使用权 小区地面停车位本身建设费用不大，无论是规划设置还是占用地面 道路，绿化改建，主要价值都是土地使用权。小区地块土地使用权 属全体业主所有，建筑区划内的道路，属全体业主共同使用，小区 地面停车位收益扣除管理费用后归全体业主所有。 （三）会所 小区会所的所有权可以是单独的，也可以是共有的，归属应由开发 商与购房人在商品房预出售合同中约定明确；合同不作约定的，会 所所有权为房地产开发企业所有。如会所所有权由房地产开发企业 保留，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均 按“会所”注记；开发商有权决定小区会所的使用、功能，业主有 按约定享受服务的权利。如会所所有权属全体业主所有，只登记不 发放房地产权证；小区会所的使用、功能由业主决定，收益权归业 主共有。
上篇 建筑物区分所有权审判实务
建筑物区分所有案件特点 共有权案居多 社会影响广泛 处理难度较大。
【案例】本市凤阳路358弄某大厦系国宏公司于1996年开发 建设之商住房屋，在该小区四楼裙房屋顶设置屋顶停车场并 安装了两台汽车升降梯。1999年，国宏公司取得该大厦的产 权证，及两台汽车升降梯及机房的权利登记，并委托的前期 物业宝鼎公司进行管理。2009年5月底宝鼎公司退出时，国 宏公司自行管理系争裙房屋顶停车场及汽车升降梯。 业委会诉至法院，请求确认系争裙房屋顶停车场及汽车升降 梯为小区全体业主共有，由小区物业服务单位统一管理，并 要求国宏公司、宝鼎公司共同赔偿裙房屋顶停车费人民币4 万余元等。 国宏公司辩称：其享有裙房屋顶停车场和裙房汽车升降梯的 产权，请求驳回业委会的诉讼请求。 宝鼎公司辩称与本案无关。 如业委会不愿意起诉，业主可以直接起诉吗？
四、若干公共权益的问题
（一）地下停车库 1、地下车库权属的争议。 一种观点认为地下车库是房屋的从物，应当依从主 物（房屋）一并出售、转移，不具有单独所有权。 另一种观点认为，虽然确定地下车库的所有权的归 属尚无法律明文规定，法律上未确定其所有权并不 意味着相关的权利就不存在。地下车库建造人可以 凭借相关一合法审批手续、票证来证明其享有所有 权。
专有所有权 物权 关系
共有所有权
物 业 区分所 业主 (区分所有权人的成员) 小 有权人 业主团体（业主委员会） 区 物业管理条例 规范 法律法规 基础 其他法律法规 业主大会决议、公约、议事规则
专有 所有权 物权
业主享有完全的所有权 使用:法定专用
关系
共有
业主按专有比例享有的所有权 法定共用
2、共有专用。特定人根据合同、公约、法理 独占使用建筑物之楼顶平台、外墙、防空避 难室与法定停车空间等，以及建筑物本身所 占地面以外的空地、庭院和专用停车场等共 用部分。 法律对共有部分的专用权在主体、客体、设 定方式、消灭原因都作了具体规定。 设定方式有三种方式，出售合同、公约约定、 共有的法理。
（四）物业服务用房
物业服务用房具体的面积标准分三个阶段： 1997年7月1日前竣工的物业小区，法律法规对物业用房未 作规定。 1997年7月1日至2003年8月31日竣工的物业小区，物业服 务用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的， 按照物业服务区域实际使用状况予以提供。 2003年9月1日以后竣工的物业小区，物业服务办公用房按 照不低于该物业服务区域房屋总建筑面积的0.2％提供。建 筑面积5万平方米及以下的，按照不低于建筑面积100平方 米提供。业主委员会用房，按照不低于建筑面积30平方米 提供。
对住宅建设基地范围内规划建设的地段医院、文化馆、影剧 场(院)、居住区中心商业用房、体育场(馆)、图书馆、敬老 院、民政福利用房、文化娱乐中心等，除各主管部门委托开 发建设部门统一建造外，住宅投资单位自行建设的，实行 “谁投资、谁受益”的原则，并享有相应的产权。 《物权法》第77条仅从原则上规定了业主“居改非”必须经 其他“有利害关系的业主”同意。国家工商总局也曾下发通 知规定，企业将住宅改变为经营性用房的，须取得经营场所 所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意的 证明文件。而《解释》第10条规定：“将住宅改变为经营性 用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的， 人民法院不予支持”。
（1）会所所有权归属的争议。 （2）小区业主的会所权益。 在小区会所属于开发商的情况下，小区业主 对于小区会所享有使用的权利,没有收益权、 处分权。 （3）会所所有权归属的变更。如果在房地产 初始出让时未对会所的归属进行约定，从而 导致开发商拥有会所的完整产权后，开发商 可否再通过单方作出意思表示就将会所转为 全体业主。
2、符合规划的地下车库。规划为地下车库（位）是商品房 项目的配套建筑物，可以与商品房项目登记在一起取得预售 证和产权证（不单独发证），有关地下车位的车位号、面积 等情况应在所购商品房的房地产权证附记栏内注记。购买商 品房取得房地产权证后，再购买地下车位的，则应由登记部 门在原商品房的房地产权证附记栏内加注地下车位的车位号、 面积等情况。 3、防空地下室改建的地下停车库。符合规划的防空地下室 改建的地下停车库具有作为所有权客体的主物的特性，应该 共同分摊地表的国有土地使用权，具有专用使用权。 4、非小区业主的车位产权问题。 5、开发商的住宅小区地下车库只卖不租问题。
(六)维修基金 维修基金是指商品住房和公有住房出售后，由开发商、购房人按一定比 例并同出资设立建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满 后的大修、更新、改造的基金。 1、维修基金归集。新建商品住宅首期维修基金，有电梯配备的，开发 商按照每平方米建筑面积成本价1295元的4％交纳，购房人按照3％交纳。 没有电梯配备的，开发商按照3％交纳，购房人2％交纳。 售后公房的公共维修基金，售房单位按多层住宅售房款的20%、高层住 宅售房款的30%，购房人按成本价基价的2%交纳。 2、维修基金使用。维修基金属于业主所有，专项用于物业保修期满后 物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。开 发商在出售商品房后、成立业主委员会之前应当承担维修责任，发生的 物业维修、更新不得使用维修基金。
民法案例分析的法律思维方法——法律关系 识别和请求权确定与比较。 分析民法案例首先应当找出本案中每一个主 体承载多少具体的法律关系，解决法律关系 竞合或交叉问题。 当法律关系竞合导致一个主体对另一个主体 有多个请求权时，应当选择对权利人最有利 的请求权作为案例分析的出发点，实践中还 要考虑举证责任和举证能力。
(四)建筑物区分所有权的本质
建筑物区分所有权成员享有的权利内容是请求召集会议、请 求正当管理共同关系的事务、参加业主大会、参与订立规约， 承认管理规约等的约束力，执行会议决议，选举及解任管理 者、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行 为等。 建筑物区分所有权一般无法量化或不得直接转归个人所有的 利益，与集体所有权在本质上相似，是集体成员的共同所有 权，具有主体复杂性、客体广泛性的特点。 区分所有人的义务主要有：按共有部分本来的用途使用共有 部分；分担维护共有部分正常使用、管理的费用，分担原则 一般是按区分所有人就共用部分所占共有持分的比例确定； 不得分离处分及请求分割共有部分。
一、建筑物区分所有权
（一） 所有权的分类 所有权有二种形式。一是单独所有权，是一个主体对财产享有所 有权；二是共有，即两个以上主体对同一个财产享有所有权。共 有可分为按份共有、共同共有、集体所有、国家所有和区分所有 等。 建筑物区分所有权是建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员 权密切结合不可分割的特殊物权。 （二）建筑物区分所有权特点 基于在一个小区或一栋建筑物的构造、权利归属及使用上不可分 离的共同关系而集合产生的权利。
五、区分所有权人主体
建筑物区分所有权人即依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者 受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人。 建筑物区分所有权人是一个集合概念。集合为具有某种属性的事物的全 体，或是一些确定个体的汇合。构成集合的事物或个体称作元素或成员。 这些享有建筑物区分所有权的个体业主是区分所有权人的元素或成员， 完整意义上的所有权人是业主团体。 狭义的业主是指房屋的所有权人，使用人是指房屋的承租人和实际居住 人。包括依人民法院﹑仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定， 因继承或受遗赠，因合法建造行为等非法律行为发生物权变动成为建筑 物专有所有权的人。广义的业主包括基于与建设单位之间的商品房买卖 民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权 登记的人。
二、区分所有建筑物的所有
（一）区分所有建筑物 1、成套房屋建筑面积构成。房屋建筑面积可分套内建筑面 积、共有建筑面积。房屋套内建筑面积由套内房屋使用面积、 套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 2、房屋共有建筑面积的构成。共有建筑面积系指各产权业 主共同占有或共同使用的建筑面积。 3、专有建筑面积。专有是指具有构造和利用上的独立性， 并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、 经营性用房等房屋或者特定空间。 4、共有建筑面积。共有是指专有部分以外包括物业服务用 房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等根据建筑规划 为业主共有部分的建筑物，以及建筑区划内建筑物以外的其 他公共场所、公用设施。
三、区分所有建筑物的使用
区分所有建筑物的使用关系分专用和共用。专用分 专有、共有专用；共用分法定、约定共用和全体共 用、部分共用部分。 （一）专用。 1、专有专用。业主根据法律对区分所有建筑物内 专有部分的特定空间作为住宅、经营性用房等专用。 物权法规定“住改商”须经有利害关系的业主同意， 国家工商总局规定，企业将住宅改变为经营性用房 的，须取得经营场所所在地居委会或业主委员会出 具的有利害关系的业主同意的证明文件。
所有权
使用
约定共用
约定专用
(三)建筑物区分所有权立法概况
各国和地区立法所表达术语、立法模式不尽相同 ，规定了区分所有物业的管理之组织和操作体制 ，特别是住宅楼宇类物业的业主团体自治管理和 托管运作方式。 我国的区分建筑物共有权类型更为复杂：完全专 有权人，共有专有权人，部分专有权人，共同居 住权人。
通说为“三元论”说。即建筑物区分所有权包括建 筑物专有部分所有权，共用部分持有权及因共同关 系所生的成员权等三要素所构成的特别所有权。 建筑构造上能区分单独使用，经登记确认专有权； 建筑构造上能不能区分单独使用部分为共有权，修 缮共同负担； 区分所有建筑物专有权的买卖，不能分拆共有部分。 在我国区分所有建筑物的专有权主体的情况更复杂。
3、全体共用部分。为全体区分所有人在生活中必 须使用的共有部分，如公共楼梯、公共走廊、大门 等，该部分由全体区分所有人共同使用，不得将其 确定为哪一部分区分所有人所专门使用。 4、部分共用部分。依据法律规定和区分所有人之 间的共同约定，由某一个或数个区分所有人享有排 他的，独占性使用权的共用部分，包括专供某些区 分所有人所使用的阳台，与一楼连接的庭院等。
被约定的建筑物楼顶空间使用本身应当符合 建筑工程规划设计功能的用途，否则约定也 是违法的。 业主对共有部分是为合理使用的标准： 一是不以盈利为目的进行使用； 二是更好地利用专有部分，增加专有部分的 舒适度、安全性； 三是不损害小区其他业主的共同利益。
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（二）共用
建筑物中的共用部分，范围较一般共有权广泛。根据不 同的划分标准可以分法定共用部分和约定共用部分，全 体共用部分和部分共用部分。 1、法定共用。法定的共用指建筑物在性质或构造上当 然共用的部分，即在性质上属于维持建筑物本身的牢固 与完整的部分，如地基、梁柱、墙壁、楼顶以及在性质 上属于区分所有人共同使用的部分，如大门、楼梯、电 梯、走廊和供电、供水、供暖系统等。 2、约定共用。建筑物区分所有中应属专有部分的建筑 物部分，依据公约或区分所有权人的决议变更为共用部 分，如作为物业用房、活动室、小区会所。
（五）其它的公建配套
1987年，上海市政府对街坊级部分商业网点，粮管所、市场 管理组，邮政所，房管所、管养段、煤气营业服务所、环卫 分所(道班房)、公共厕所及小区公园征地，街道办事处、派 出所以及里委、托儿所，中、小学和幼儿园采取征收公建配 套费的办法。实践中，开发单位以房屋调拨单形式将一定数 量的房屋使用权交付政府有关部门处分，抵作支付配套费。 因此，这些房屋开发单位享有有限产权，使用单位支付一定 费用后取得完全产权。
（二）地面停车位使用权 小区地面停车位本身建设费用不大，无论是规划设置还是占用地面 道路，绿化改建，主要价值都是土地使用权。小区地块土地使用权 属全体业主所有，建筑区划内的道路，属全体业主共同使用，小区 地面停车位收益扣除管理费用后归全体业主所有。 （三）会所 小区会所的所有权可以是单独的，也可以是共有的，归属应由开发 商与购房人在商品房预出售合同中约定明确；合同不作约定的，会 所所有权为房地产开发企业所有。如会所所有权由房地产开发企业 保留，房地产登记机构核发房地产权证时，房屋类型和房屋用途均 按“会所”注记；开发商有权决定小区会所的使用、功能，业主有 按约定享受服务的权利。如会所所有权属全体业主所有，只登记不 发放房地产权证；小区会所的使用、功能由业主决定，收益权归业 主共有。