论建筑物区分所有权制度

法学0602陈杰 13号
论建筑物区分所有权制度
在我国，迄今为止，目前关于规定建筑物区分所有权的法律，是2007年刚通过的物权法。

使我国在建筑物区分所有上有了明确规定，对我国物权法体系的完善和房地产产业的发展有着积极作用。

1 建筑物区分所有权的内容
1.1 专有所有权的概念
专有所有权，又称“专有权”或“特别所有权”①。

专有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的权利，专有权是一种所有权，区分所有人有权对专有部分进行占有、使用、收益、支配的权利，可以出租，也可以抵押或转让等。

专有权是共有权和成员权的前提，假设一个区分所有人对区分建筑物没有享有专有权的话，那么他的共有权和成员权也只是一句空话。

专有部分的范围界定了区分所有人所有权的权利界限，关于专有所有权的性质，通常认为这是一种空间所有权，我国台湾黄越钦认为，专有所有权并非对一有体物享有所有权，而是对由各种建筑材料所组成的空间享有的管理支配权，是一种空间权②。

因此，作为建筑物的专有部分应当具有构造上的独立性和使用上独立性。

构造上的独立性，主要指建筑物的专有部分应与其他专有部分或者
共有部分相分隔起来，形成一个独立的空间，也就是物理上的独立性。

其主要体现的是通过对专有部分空间范围的确定来实现区分所有人权利的明确性，各专有部分都能独立存在，不受其他因素的影响。

第二、使用上的独立性，也就是利用上的独立性，各区分所有部分能够被
单独的使用，无须借助其他部分的帮助即可实现其作用，一栋建筑物的区分部分必须具有与一般建筑物同样的独立经济效用，能够满足区分所有人社会经济生活需要的功能。

虽然专有权在建筑物区分所有权中占有主要作用并作为一项独立的权利而存在，但它也只是建筑物区分所有权的一部分，必须与共有权部分结合起来行使，倘若只有专有所有权而没有共有权，那这栋建筑物也就不能算是区分所有的建筑物，建筑物区分所有权也就根本不会发生了。

单独所有权不能脱离共有所有权部分转让或是设立负担，两者同时存在，转移时同时转移。

由于专有所有权的特殊性，加上一栋建筑物可以分为多个专有部分，我们可以把它看作是一种特殊的按份共有形式。

1.2 共有所有权的概念
共有所有权，指区分所有人依据法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益的权利。

也称“共有部分持分权”或“持分共有所有权部分”③。

与一般所有权相比，区分共有所有权的所有人在身份上具有复合性，即他们既是共有所有权人又是专有所有权人。

而一般的共有所有权人身份则是单一的。

从种类上相比，区分共有所有权人的分类更多一些，如法定共有权、约定共有权，全体共有权、部分共有权等，而一般共有权则仅分为按份共有和共同共有两种。

最后，区分所有共有权的标的物不能分割，与专有权成员权同时产生，同时消灭。

一般共有所有权的标的物则可以请求分割。

所以，区分所有共有权是一种特殊的共有所有权。

1.3 建筑物区分所有人成员权的概念
在建筑物区分所有的情况下，以一栋建筑物为基础。

各区分所有人在实行其专有部分所
①王利民.论业主的建筑物区分所有权概念[J] .当代法学,2006, (20)：5.
②陈华彬.建筑物区分所有权研究[M] . .法律出版社，2007：83-93.
③陈华彬.业主的建筑物区分所有权[J] .中外法学，2006，(1)：64-65.
有权时，为实现其目的，会借用共用部分，各区分所有人在行使专有权利时，不得妨碍其他区分所有人对自身专有权的行使，而且不得违反全体区分所有人的共同利益。

在现实生活中，各区分所有人形成了类似共同体的关系，为维持共同体之间的关系，加强对相互间共同事务的管理与共用部分的使用收益的管理，就构成了一种由各区分所有人所组成的团体。

借助这个团体的力量来管理相关事务，各区分所有人享有一定的权利并承担一定的义务，于是成员权就应运而生。

成员权主要指建筑物区分所有权基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。

2 建筑物区分所有权的价值
2.1 确认房屋产权，维护业主权利
随着现代住房的不断商品化，越来越多的居民都成为不动产的所有权人，通过对建筑物所有权制度的研究，可以明确区分建筑物的专有部分、共有部分，并在此产生的共同关系。

对国家来说，明确建筑物区分所有权制度，可以有效加强对区分建筑物的管理，加强对房地产市场的监督作用，对区分所有权人来说，则可以明确其在区分建筑物中的各种权利。

当住宅成为个人所有的生活资料时，明确其权利归属是公民个人财产所有权获得安全保障的必要条件，也是买卖、租赁或抵押住宅，以充分发挥住宅的经济效用的必要法律条件。

另外，专用部分和共用部分的划分是合理确定住宅所有人之间权利义务关系的基础，住宅所有人在使用、维修和管理建筑物共用部分的一切法律关系，都要基于这种划分来确定。

2.2 促进房地产市场的健康发展
现实社会中，往往房地产开发商为了吸引消费者的目光都把广告宣传做得很足，但真正的情况却与广告上相距很大，欺骗了消费者，在研究建筑物区分所有权制度后，消费者可以明确的要求房地产开发商确定专有部分跟共有部分，对物业公司也可由业主们共同决定，消费者可以按现行法律进行建筑面积登记，物业管理费也可以按建筑面积交，至于房屋绿地缩水，消费者可以跟开发商在合同里里约定。

若是违约需承担责任，那么就可以把面积计算的问题透明化，避免不必要的纠纷，树立开发商的诚信形象，促进房地产产业的健康发展。

因此，在我国用法律规定划分住宅建筑物的专用部分和共用部分的统一标准，是促进房屋销售透明度的必要措施。

2.3 对立法的指导意义
我国关于建筑物区分所有权的最初规定，是建设部1989 年颁布的《城市异产毗连房屋管理规定》，随着时代的发展，我国又颁布了《物业管理条例》，对于共有部分的维护、使用，以及造成损害的责任等都规定得较为具体。

然而，仍难以完全解决区分所有的建筑物管理问题。

但这些都属于部门规章或条例，缺乏权威性法律，2007年10月的《物权法》规定了建筑物区分所有权的相关问题，第一次以法律的形式明确建筑物区分所有权制度，是建筑物区分所有权制度在立法上的巨大进步，但我们也应当注意到，物权法上规定的建筑物区分所有权制度在细节上做的还不够，还须要进一步完善，通过对区分所有权制度的进一步研究，相信对以后更进一步完善建筑物区分所有权制度有更好的指导意义。

3 我国建筑物区分所有权制度的完善
3.1 关于建筑物区分所有权的名称
我国新近颁布的《物权法》第六章称建筑物区分所有权为“业主的建筑物区分所有权”，跟其他国家不一样，我国在建筑物区分所有权上加了“业主的”三个字，在我国实际情况中，通常将商品房的所有权人称为业主，业主的房屋统称为物业，我国的《物业管理条例》都有阐述，所以这一添加是立法者根据我国实际情况做出的，但该种做法是否合理呢？
首先，建筑物区分所有权是民法的一种基本制度，添加了“业主的”之后意思将会变得不严谨，而且它过于繁琐，建筑物区分所有权本身的意义将变得不明确，不符合法律概念明确
性、简洁性的要求。

其次，“业主”又称产业所有者，“业主的建筑物区分所有权”就变成“产业所有者的建筑物区分所有权”，但在建筑物区分所有权制度里，除了区分所有建筑物准有部分的所有权人外，还有区分所有人将专有部分出租给他人使用的状况，此时房屋的使用人称为“专有部分占有人”①，而专有部分占有人并不是所有权人，因此不能称为业主，可见，在建筑物区分所有权的前面添加“业主的”三字是不符合区分所有权基本法理的，它不能囊括专有部分所有权人以外的非专有部分所有人的情况。

3.2 制定我国建筑物区分所有权法的必要性
从我国《物权法》中可以看出，我国关于建筑物区分所有权制度的立法模式是属于“民法模式”的，主要指在民法典中设专章或专节规定若干建筑物区分所有权的条款，并以此调整区分所有建筑物法律关系。

但这种模式有显著的缺陷，首先，规范的细致性不够，难以详尽规定建筑物区分所有权制度的相关内容，建筑物区分所有权属于一种复合形态的不动产所有权，其内容也远比一般的不动产所有权复杂，而我国的《物权法》以一章十三条的规定来描述显然是不够的。

其次，现代建筑物区分所有权作为现代民法的不动产所有权之一，在具有“物法性”要素的同时更具有“人法性”的要素，主要是成员权，这些大量的管理规约有一定的公法性、强制性的性质，将如此多的公法性规范融入到民法中，势必会在一定程度上改变民法作为调整平等主体之间财产关系和人身关系的性质。

所以，这是基于此，采取民法模式主要是弊大于利的，迄今为止，绝大多数大陆法系国家都采取了将建筑物区分所有制度单独立法的模式，也是代表着今后区分所有权立法的基本趋势。

所以，建议我国也要紧跟时代潮流，加快完善建筑物区分所有权的立法制度。

①陈鑫.建筑物区分所有权[M] .中国法制出版社，2007：17-18.。