关于建筑物区分所有权司法解释

《关于建筑物区分所有权司法解释》理解与适用第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

对买受人购买后再次进行转让的，该款没有涉及。

本条第二款仅就一手房买卖情形下“可以认定为业主”的问题作出了规定。

但是，二手房受让人已经占有了该专有部分，也可以认定为业主。

“业主”所作的解释性规定，其范围不包括专有部分的承租人、借用人等物业使用人。

业主既可以自然人，也可以是法人。

第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。

规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。

套房中的每个居室是否可以成为专有部分呢？作者认为，这种情况符合第一个构成要件。

由于每一个居室都不能与外界相通，每一个房间的门只能与厅相通，如果要与外界相通，必须经过这套房屋的独立出入口，而是否具有独立的与外界相通的出入口是判断“具有利用上的独立性，可以排他使用”的重要标准。

第二，登记机构也无法登记。

所以，一个套房就只有一个专有部分。

小区内的独栋别墅应认定为专有部分。

露台要成为专有部分的组成部分，必须具备以下条件：（一）符合规划；（二）物理上专属于特定房屋；（三）销售合同有约定。

绿地要成为专有部分，应把握以下四个方面：（一）该绿地“规划上”专属于特定房屋；（二）销售合同将绿地列入该特定买卖合同中；（三）该绿地在业主购买时就已经“明示”，如该绿地被围了起来，只能从特定房屋才能进入该绿地。

这就是《物权法》第73条规定的“明示属于个人的”绿地；（四）符合前面条件，即使没有登记，也可以认定为专有组成部分。

第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

如何把握区分所有的专有部分：通说是“壁心和最后粉刷表层说”，即专有部分之范围应分内部关系与外部关系分别而论。

去区分所有权人相互间，尤其是有关建筑物之维持、管理关系上，专有部分仅包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分表层所粉刷之部分。

但在外部关系上，尤其是对第三人（如买卖、保险、税金等）关系上，专有部分则包含至壁、柱、地板、天花板等境界部分厚度之中心线。

从维护公共安全的角度来看，楼顶平台特别是设计上具有防火避难功能的楼顶平台应认定为共有。

而具有“相对独立性”的楼顶平台应当认定为专有部分。

由于小区会所符合专有部分的全部构成要件，作者认为，除非开发商通过合同的形式将会所作为小区的共有部分，否则会所属于开发商所有。

建筑区划内的建设用地使用权不是都属于业主共有，还有例外，如小区内的某一整栋建筑物属于特定业主所有的情况下，该整栋建筑物的规划占地的建设用地使用权属于该特定业主。

明示属于个人的绿地属于特定个人，但这里讲的是绿地仅仅是草坪，草坪下的建设用地使用权不属于特定个人，这就是所谓的“草坪说”。

我认为，如果“草坪说”能成立，那么“草坪”到底属于什么物？如果法律明确规定物业服务用房归全体业主的情况下，如果开发商不将物业服务用房的成本摊到全体业主身上，那是开发商自愿。

第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。

但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

合理标准包括：第一，不以盈利为目的进行使用。

第二，专有部分的业主为了更好地利用专有部分，同时又不损害小区其他业主的共同利益。

经营性用房的业主在符合有关法律、法规及规章规定的情况下，为其特定营业需要，也会借助外墙面悬挂、张贴牌匾等。

作者认为，这种需求是业主专有权行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。

如果有些业主把空调不安装在自己的外墙面而安装在邻居家的外墙面，那么这个业主就不是合理使用。

本条只规定违反管理规约认定为侵权，而违反业主大会或者业主委员会的决定，没有规定为侵权。

主要原因是管理规约具有较强的法律约束力，物权法也是这样对待管理规约的。

当然，当事人不申请撤销业主大会或者业主委员会的决定，那么该决定对业主具有约束力，违反该决定，也应当认定为侵权。

如共同决定不安装遮阳篷等。

第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

在开发商已经按照比例将车位、车库处分给业主的情况下，如果还有部分业主的车位、车库需要得不到满足，这部分业主要求开发商承担责任，没有法律依据。

本书作者认为，即使车库和房屋套数的比例为2:1。

开发商也负有以下两项义务。

一是任何时候都负有不得将车位、车库出卖给业主以外的第三人的义务。

二是开发商将车位、车库按照先来后到的顺序全部或者出租给业主以后，如果某个业主购买或者承租了3个或者3个以上的车位、车库，那么没有购买或者承租车位车位、车库的业主以及购买或者承租了一个车位、车库的业主，可以要求开发商满足起总数不超过2个车位、车库的要求。

开发商不能满足的，开发商和购买或者承租了3个或者3个以上的车位、车库的业主应当承担相应的责任。

从以上分析可以看出，凡是小区的规划车位、车库，是不允许出卖给业主以外的第三人的。

但在满足业主需要的前提下，应当允许开发商将车位、车库出租给业主之外的第三人。

作者认为，《物权法》第74条关于车位、车库“应当首先满足业主的需要”的规定属于《合同法》第52条规定的效力性强制性条款。

第六条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

本条只规定了车位而不包括车库，因为车库基本上都建设在地下，可以作为独立使用对象，应通过约定进行。

而地上建筑物和土地使用权是不能分割使用的。

但是，作者又认为，即使增设车位的行为占用了小区内的道路或者其它场地，如果建设单位能够充分举证证明增设的车位，所有成本等丝毫未计入对外销售的房屋价格中，而且关于增加形成车位的相关手续齐全、合法，那么，此种状况下就其增加形成车位的归属问题，应当适用《物权法》第74条第2款规定，属于当事人约定范畴。

我不赞同这一观点，即违背了本条的规定，也违背了开发商自愿权利放弃的自由。

第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

本条是对《物权法》第76条第1款第（7）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”进行的解释。

也就是这一条款规定的事项属于业主共同决定。

自然法学派的观点，作为法的基本价值，自由大于正义、正义大于秩序。

秩序冲突有赖民主，正义冲突交由理性判断，自由冲突取决无害。

作者认为，如果商铺业主在制定管理规约的时候，已经确定以多数决决定商铺经营方式的话，应当按照规约执行，不能所有权进行抵抗。

第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

物权法规定，对于一般事项，要求专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意。

对于特别事项，要求专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。

从《物权法》的角度来看，专有部分面积相当于这里套内或单元内建筑面积。

本条司法解释的规范目的在于判断业主表决权的表决能力，其计算公式是：专有部分面积/建筑总面积×100%。

因此，只有建筑物总面积等于专有部分面积的总和，上述公式才有意义。

否则，很有可能出现所有业主的表决能力的总和大于100%或者小于100%的情形，这显然是荒谬的。

这里建筑物总面积都是以上述专有部分面积的总和为计算依据，而不以该建筑物初始登记中记载的建筑的建筑物面积、测绘面积或者房屋买卖合同中记载的建筑面积为标准。

撤销业主大会决议诉讼中应注意，如果在撤销权诉讼中，一方当事人认为不动产登记簿、测量报告或者房屋买卖合同中记载的面积错误，申请实际测量的，应当不予准许。

依据本条司法解释确定的专有部分面积和建筑物总面积对其它类型的案件不具有拘束力。

因为此类判决所认定的专有部分面积及建筑物总面积对于其他类。