现代建筑物区分所有权制度

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浅析建筑物区分所有权制度

2020/4/5
Edited by Q. L. Wang
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第二节建筑物区分所有权人的三项权利
一、专有所有权专有所有权（Sonderei gentum）又称“专有权”或 “特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。
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Edited by Q. L. Wang
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Edited by Q. L. Wang
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所谓请求权，是指区分所有权人作为管理团体的成员而对共同管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。主要包括五项内容：（1）请求召集集合；（2）请求正当管理共同关系的事务；（3）请求收取共用部分应得的利益；（4）请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；（5）其他请求权。
(4)不动产或区分所有权人连带负责的债务。
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Edited by Q. L. Wang
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三、成员权
（一）成员权的概念成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。
第一节建筑物区分所有权制度概述
一、建筑物区分所有权制度的形成和发展（一）建筑物区分所有权制度的形成（二）建筑物区分所有权的发展
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Edited by Q. L. Wang
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二、建筑物区分所有权的概念与特征
(一) 建筑物区分所有权的含义
建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。

建筑物区分所有权的原则是什么

建筑物区分所有权的原则是什么
1.法定所有权原则：根据法律规定，建筑物的所有权归属于法定的主体。

这通常由国家立法机关法律明确规定，例如土地管理法、房屋管理法等。

按照这个原则，建筑物的所有权不受个人意志的约束，而是根据法律
的规定来确定。

3.混合所有权原则：这个原则适用于建筑物同时有多个功能或多个作
用的情况。

例如，一个建筑物既用于住宅，又用于商业用途，或者既用于
办公，又用于工厂生产等。

按照混合所有权原则，这样的建筑物的所有权
可以归属于不同的主体，每个主体可以拥有其使用的部分建筑物的所有权。

4.权利人的共同行为原则：根据这个原则，如果多个人以共同行为共
同享有建筑物的使用和收益权，那么他们共同享有建筑物的所有权。

这适
用于多个人共同购买、共同建设或共同继承建筑物的情况。

5.建筑物使用者享有所有权原则：按照这个原则，建筑物的使用者拥
有对该建筑物的所有权。

这是因为对建筑物的使用是实际上对建筑物的支
配和控制，使用者应该享有对建筑物的所有权。

6.按照合同约定原则：有时，建筑物的所有权归属可以根据合同约定
来确定。

例如，建筑物的所有权可以通过买卖合同、租赁合同等约定来转
移或确立。

需要注意的是，以上原则并不是互相排斥的，不同的原则在不同的情
况下可以适用。

在实际应用中，各个原则会被灵活运用，根据具体情况来
确定建筑物的所有权归属。

此外，不同国家、地区的法律体系和传统习俗
也会对建筑物所有权的归属有所不同。

业主的建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、共同管理权

业主的建筑物区分所有权：专有所有权、共有所有权、共同管理权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，是指多个业主共同拥有一栋建筑物时，各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。

《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

根据上述规定，我们知道，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成：第一、业主对专有部分的所有权。

即业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。

第二、业主对建筑区划内的共有部分的共有权。

即业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱、外墙面、水电气的主管线等享有共有的权利。

第三，业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

即业主对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。

二、专有部分的所有权1.业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的；也可以依法出租，获取收益；还可以出借，解决亲朋好友居住之难，加深亲朋好友间的亲情与友情；或者在自己的专有部分上依法设定负担，例如，为保证债务的履行将属于自己所有的住宅或者经营性用房抵押给债权人，或者抵押给金融机构以取得贷款等；还可以将住宅、经营性用房等专有部分出售给他人，对专有部分予以处分。

2.业主行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权利。

业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，但与共有部分又不可分离。

例如，没有电梯、楼道、走廊，业主就不可能出入自己的居室；经营性用房等专有部分，没有水箱、水、电等管线，业主就无法使用自己的居室。

经营性用房等专有部分，由于建筑物专有部分与共有部分具有一体性、不可分离性，所以业主对专有部分行使专有所有权应受到一定限制。

建筑物区分所有权的内容

建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权是指在一个建筑物内，不同的部分或单位归属于不同的所有人，这些所有人拥有各自独立的享有权、支配权、剥夺权和处理权。

建筑物区分所有权的内容主要包括以下方面：
1. 独占使用权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分独占使用的权利，并可防止他人干扰或侵犯这种使用权。

2. 禁止划拨权：每个分区的所有人都有禁止将其所拥有的部分出售、转让或划拨给他人的权利。

3. 剥夺权：每个分区的所有人都有剥夺其所拥有的部分的权利，但需遵守相关法律规定和程序。

4. 支配权：每个分区的所有人都有对其所拥有的部分进行支配和管理的权利，包括装修、改造、租赁和出售等。

5. 费用承担权：每个分区的所有人需承担其所拥有的部分的相关费用，如物业管理费、维修费等。

6. 共用部分的使用权：建筑物中存在一些共用部分，如电梯、楼道、消防通道等，这些部分属于共用部分，所有人均有权利使用，并需共同承担相关费用。

建筑物区分所有权是一种特殊的物权，要求法律和规定的支持和管理。

对于建筑物区分所有权的转移、分配和管理，应当遵守相关法律规定和程序，以保障各方权益。

第三章现代建筑物区分所有权制度《物业管理理论与实务》PPT课件

关于区分所有建筑物的物的管理，世界卫生组织（WHO）设定了安全、健康、便利、舒适的居住环境基本标准。其内容可归纳为四个部分：（1）消防保安；（2）清洁维护；（3）公共设施维修养护；（4）绿化管理。
（二）人的管理
所谓人的管理，如前所述，是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。
2、区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时，也应承担以下义务：
1）执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；
2）遵守管理规约的义务； 3）接受管理者管理的义务。
第三节区分所有建筑物的管理制度
随着建筑技术的不断进步，建筑物不断向立体化高空方向发展。因此，建筑物利用面积增大，人口密度增高，随之带来的是人际关系的复杂化，其结果，所有权人之间的矛盾和纠纷层出不穷。如何建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人间的利害关系，化解区分所有权人之间及区分所有权人与管理团体间的纷争，促进社区的精神文明和物质文明建设，具有极为重要的意义。
2、基地。基地包括四类： 1）立体重叠上去的专有部分下的基地； 2）共用部分的基地； 3）建筑物至市政道路的基地； 4）其他基地。
3、附属设施。附属于建筑物的一切设施，如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的水槽等共用部分。
我国学者陈华彬先生认为，共用部分的概念可界定为：区分所有权人全体或一部予以共同所有的，不属于专有部分的法定共用部分与规约共用部分。
（三）共有所有权的形态
1、总有。总有作为“共有”的一种形态，是指建筑物各区分所有权人以构成员身份，对其共同财产，享有占有、使用、收益权，而处分权、管理权则完全归属区分所有权人全体。

建筑物区分所有权制度与物业管理

建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物区分所有权制度与物业管理建筑物的所有权是指对该建筑物的控制和支配权力，是建筑物的最终支配者。

建筑物的所有权制度是指建筑物所有权的法律规则和制度，它是建筑物地位和利用的基础，对于建筑物的使用、改建、出租、转让等行为均有严格的规定。

建筑物的所有权制度在不同国家和地区存在一定的差异，但是其核心思想是一致的，即地球是不可分的，因此建筑物的所有权分为分权和整权两种基本形式。

分权制度建立在法律和法规的基础上，所有权由建筑物所有人拥有，但是建筑物内部空间的使用权可以被划分给其他人。

整权制度则由集中制度来管理，只有建筑物所有人可以控制建筑物的内部和外部空间。

在建筑物所有权制度下，物业管理是附带于所有权的权利和义务，建筑物所有人不能将物业管理全权委托给他人，必须承担一定的责任和义务。

物业管理是对建筑物进行管理、维护和保护的行为，包括安全和环境保护，维护和修缮，清洁和卫生等。

物业管理是保证建筑物利用顺畅和建筑物维护稳定的重要手段。

物业管理的实施需要依赖于物业管理公司和物业管理制度。

物业管理公司是实施物业管理的具体执行单位，它需要根据物业管理制度对建筑物进行管理、维护和保护。

物业管理制度则是对物业管理进行规范和限制，包括管理目标、管理人员、管理策略、管理规范等。

物业管理制度的制定需要参考建筑物所在地的法律法规和市场需求，制定适合于自己的管理制度。

在物业管理的实践过程中，需要特别注意以下几点。

首先，物业管理需要保证环境卫生和环境安全，包括垃圾清理、消防安全等。

其次，物业管理需要保证建筑物的正常使用，包括电梯、门禁等设备的维护。

最后，物业管理需要保证建筑物的维修和保养，包括墙面刷漆、瓦顶检修等。

总的来说，建筑物区分所有权制度与物业管理是建筑物正常运行和利用的基础，合理的所有权制度和物业管理制度是建筑物维护和管理的基础。

建筑物所有权制度需要依照法律法规进行设定，物业管理则需要依据实际情况制定相应的规章，并加强执行，这样才能保证建筑物的正常使用和平稳运行。

现代物业建筑物区分所有权制度

第二节建筑物区分所有权人的三项权利
一、专有所有权
专有所有权（Sonderei gentum）又称
“专有权”或“特别所有权”，是指区分所有人对专有部分予以自由使用、收益及处分的权利。
《物权法》中，专有所有权指业主对建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利。
(一) 专有部分的要件
横切型区分所有权的建筑物，是指将一栋建筑物以横的水平分割，各层分属于不同区分所有权人。该类建筑物各区分所有权人除共同壁外，屋顶、楼梯、走廊等均属共有。此种区分所有权产生的法律问题较第一种多一些。
混合型区分所有
权混合型区分所有权的建筑物，是指上下横切
、左右纵割，分套所有的房屋。该类建筑物各区分所有权人所有的部分是以楼、分间墙、地板等与他人所有部分分割成封闭式空间，在构造上形成独立性。二层以上的区分所有权人，其所有部分因与基地不直接相通，而是通过走廊、楼梯或电梯与外界相通，因而共有部分占有相当重要的地位。各国建筑物区分所有权立法均以此类建筑物区分所有权为规范的核心。
部分所有权还可以用来抵押贷款或出售给他人。
建筑物区分所有权
2、共有部分所有权
建筑物区分所有人的共有权的概念：共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
建筑区划内的共有部分享有共有权，即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。
专有部分是指区分所有建筑物中具有构造上与利用上的独立性，作为区分所有权之专有所有权客体的建筑物部分。

房地产法第八章建筑物区分所有和物业管理制度

及人法性二要素合为一体之“共同空间所有权〞之法律关系。
?德国住宅所有权法?采取了三元论说，该法上的所有权概念系由专有所有权、持分共同所有权和共同所有人的成员权三局部组成。
段启武：建筑物区分所有权，是指多个所有
人、甚至上百个所有人，共同拥有一栋高层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物局部〔专有局部〕所享有的所有权和对供全体或局部所有人共同使用的建筑物局部〔共有局部〕所享有的共有权以及机遇建筑物的
建筑物的专有局部就是与其它专有局部或公用局部以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间局部，关于专有局部的范围，有四种不同的观点：
1、壁心说。专有局部是到达墙、柱、天花板、地板等境界局部厚度的中心线。
2、空间说。专有局部限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间局部，而墙壁、地板、天花板那么为共有局部。根据此说，每个人拥有的只是房屋的空间。
〔三〕物业管理制度的本质和根本框架
1、业主自治是物业管理的根底 2、专业化的物业管理企业受托管理是物业管理
的外在表现
物业管理本质上是业主自治管理。
〔四〕物业效劳企业对物业实施管理的内容和性质
1、内容
包括对物的管理和对人的管理。管理的内容包括：对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为之管理及对生活妨害行为的管理。
第八章建筑物区分所有和物业管理制度
第一节建筑物区分所有制度
一、建筑物区分所有权的名称及概念
〔一〕关于建筑物区分所有权各国称谓：日本：建筑物区分所有权。德国、奥地利：住宅所有权。法国：住宅分层所有权。
加拿大、澳大利亚：单元住宅所有权。瑞士：楼层所有权。美国：公寓所有权。英国、新西兰：住宅所有权。

现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)

现代建筑物区分所有权制度(doc 2页)第三章现代建筑物区分所有权制度复习思考题参考答案1、现代建筑物区分所有权的含义？建筑物区分所有权是指对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。

我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。

该界定表明建筑物所有权是由专有所有权、共有所有权（共有部分持分权）和成员权三部分组成。

2、成员权包含了那些内容?成员权，亦称构成员权，是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分离的共同关系而产生的，作为建筑物的一个团体组织的成员而享有的权利与承担的义务。

成员权的内容是指建筑物区分所有权人作为成员权人所享有的权利及承担的义务。

⑴区分所有权人作为成员权人所享有的权利--- 表决权；--- 参与订立规约权；--- 选聘和解聘管理者的权利；--- 请求权:①请求召集集合；②请求正当管理共同关系的事务；③请求收取共用部分应得的利益；④请求停止违反共同利益的行为，并有权请求拍卖违反义务者的专有所有权，解除其共同关系；⑤其他请求权。

⑵区分所有权人作为成员权人在享有上述权利的同时。

也应承担以下义务：--- 执行区分所有权人管理团体所作出的决议的义务；--- 遵守管理规约的义务；--- 接受管理者管理的义务。

3、简述建筑物区分所有权制度中的管理内容根据各国建筑物区分所有权法，区分所有建筑物的管理，也就是我们所说的物业管理，是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所进行的一切经营活动。

现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。

①物的管理所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。

论文：论建筑物区分所有权制度

论建筑物区分所有权制度摘要：建筑物区分所有权制度作为一项重要的物权制度，直接关系到业主的切身利益而受到关注，涉及区分所有权的纠纷不断增加，我国《物权法》对建筑物区分所有权亦作出了专门规定。

本文拟从建筑物区分所有权的概念、建筑物区分所有权的特征、建筑物区分所有权在实务中的几个具体问题、与相邻权的关系等方面，对建筑物区分所有权的相关问题加以探讨。

关键词：区分所有权特征实务相邻权一、建筑物区分所有权的概念关于建筑物区分所有权的概念，在学说上有“一元论说”、“二元论说”、“新一元论说”及“三元论说”。

其中，“三元论说”反映和代表了现代建筑物区分所有权制度的发展趋势。

我国《物权法》第70条采取“三元论说”，根据该条规定，建筑物区分所有权，是指多个所有人共同拥有一栋多层建筑物时，各个所有人对其在构造上和使用上具有独立性的建筑物部分（专有部分）所享有的专有权和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物（共有部分）所享有的共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。

简言之，它是指建筑物区分所有人的专有权、共有权和成员权的结合。

（一）专有所有权专有所有权，指区分所有人对专有部分所享有的权利。

理论及实务上大多数都认为，专有部分是“具有构造上和使用上的独立性”的建筑物部分。

所谓构造上的独立性，是指一专有部分与其它专有部分或共用部分由墙壁、天花板、地板等分隔开来，形成一个独立的空间；使用上的独立性，则指一专有部分具有满足区分所有人社会经济生活需要的机能，以能否单独使用及有无独立的经济效用为判断基准，并以区分的明确性、间隔性、通行直接性、专用设备的存在及共用设备的不存在为考察因素。

（二）共有所有权建筑物区分所有人的共有权是指建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对建筑物的共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。

共有权具有以下属性：1．不可分割性。

根据区分所有建筑物的使用目的，共有部分具有不可分割性。

论建筑物区分所有权制度

通过对建筑物所有权制度的研究，可以明确区分建筑物的专有部分、共有部分，
并在此产生的共同关系。对国家来说，明确建筑物区分所有权制度，可以有效
加强对区分建筑物的管理，加强对房地产市场的监督作用，对区分所有权人来
说，则可以明确其在区分建筑物中的各种权利。
当住宅成为个人所有的生活资料时，明确其权利归属是公民个人财产所有权获
三要素所构成的特别所有权。就立法而言，现阶段我国的思路仍采用的是民法
模式，从完善法制建设和与国际接轨的角度考虑，应尽快制定独立的建筑物区
分所有权法。本文对建筑物区分所有权的历史背景、概念、具体理论作一简单
的探讨，以期对我国关于区分所有权立法的进一步完善提供一定的参考。
关键词：建筑物区分所有权概念；专有权；共有权；成员权
是一种空间所有权，我国台湾黄越钦认为，专有所有权并非对一有体物享有所
有权，而是对由各种建筑材料所组成的空间享有的管理支配权，是一种空间权
③。因此，作为建筑物的专有部分应当具有构造上的独立性和使用上独立性。
构造上的独立性，主要指建筑物的专有部分应与其他专有部分或者
共有部分相分隔起来，形成一个独立的空间，也就是物理上的独立性。其
“持分共有所有权部分”④。与一般所有权相比，区分共有所有权的所有人在
身份上具有复合性，即他们既是共有所有权人又是专有所有权人。而一般的共
有所有权人身份则是单一的。从种类上相比，区分共有所有权人的分类更多一
些，如法定共有权、约定共有权，全体共有权、部分共有权等，而一般共有权
则仅分为按份共有和共同共有两种。最后，区分所有共有权的标的物不能分割，
学报，2006, (15)： 4.
[7] 张能盛.论建筑物区分所有权[J].湖州职业技术学院学报，2007，

建筑物区分所有制度

建筑物区分所有制度建筑物区分所有制度在德国法上称为“住宅所有权”，法国法中称为“住宅分层所有权”，瑞士法上称为“楼层所有权”，英美法中称为“公寓所有权”。

日本和我国台湾称为“区分所有权”，我国大陆学者一般采纳了“建筑物区分所有”概念。

我国有关行政规章的规定也采纳了这一观点，如建设部1989年发布的《城市异产毗连房屋管理规定》第2条指出：本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。

可见所谓“异产毗邻房屋”就是指建筑物区分所有。

而建筑物区分所有又是由单独所有和共有构成的。

在法律上建立区分所有制度，可以明确在区分所有情况下的产权和利益关系，解决各种产权纠纷，维护住户生活的安定，从经济上也可以通过促进房地产交易的繁荣而带动整个经济的发展。

重点问题建筑物区分所有权的客体的确定建筑物共有部分的法律特点与专有使用权基地使用权的确定与共有关系各区分所有人的团体关系的建立第一节建筑物区分所有权的客体所谓建筑物区分所有权，系指根据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共用部分的共有权的结合。

所谓建筑物区分所有权的客体也就是指区分所有权的标的。

如前所述，建筑物区分所有权是由共有和单独所有构成的。

因此区分所有权客体也包括两个方面：即单独所有部分和共有部分。

单独所有部分主要是指通过一定方式而对建筑物加以区分，由此所分割出的兼具建筑构造上的独立性和使用上独立性的部分房屋。

共有部分包括共用部分及附属物、共用设施等，它们都是区分所有权的客体。

由于在区分所有情况下，只能以共有和专有部分作为所有权客体而不能以整个建筑物作为所有权客体，所以在登记过程中，如果各个所有人已就各专有部分进行了登记，那么就不能再将整个建筑物登记为这些人共有。

目前由于我国有关房屋登记制度并未对建筑物区分所有的登记作出规定，因此在实践中重复登记（专有部分登记后又将整个建筑物作为共有财产进行登记）现象十分严重。

建筑物的区分所有权

建筑物的区分所有权，为近代各国物权法上一项重要的不动产权利。

在我国，由于资金和实际需要的限制，绝大多数居民不可能也没有必要购买整栋建筑物，而是在一栋建筑物内购买一个或数个独立单元的房产，因此，建筑物的区分所有普遍存在。

本文就建筑物区分所有权制度作一些简单的分析。

一、建筑物区分所有权的概念建筑物的区分所有权，是指由若干独立单元构成的建筑物为不同主体（即人们通常所说的业主）所有而形成的复合权利，它包括三方面的权利：其一，每一独立单元的所有人就该独立单元享有的单独的所有权（亦称为专有部分的所有权）；其二，对于该建筑物及其附属物的共有部分，除当事人另有约定外，由业主按其专有部分占整个建筑物的比例享有不可分割的共有所有权；其三，业主的成员权。

值得注意的是，建筑物的区分所有权虽然是复合性权利，但该权利是以业主对建筑物中的独立单元享有的单独的所有权为基础的权利，其他两项权利是从属于该专有所有权的。

因此，区分所有权人取得专有所有权，自然就应取得共有所有权和成员权。

区分所有权人转让其专有部分时，共有所有权和成员权被认为一并转让。

总之，这三项权能不可分割，如果作为继承或处分的标的，应将三者视为一体。

二、专有所有权（一）专有所有权的客体作为专有所有权的客体应符合两个标准：一是构造上的独立性；二是使用上的独立性。

<br>     构造上具有独立性，又称为物理上具有独立性，是指在建筑物的构造上可以被区分开，可与建筑物其他部分完全隔离，专有人可以排他地独占地予以使用的建筑物部分。

对此，我国还未立法明确规定。

日本判例认为区分所有权的客体必须四壁有确定的遮闭性，一栋建筑物内部若无墙壁间隔不能成为区分所有权的客体。

至于间隔，无论是木材、转块、涂板等都可以，但屏风、桌椅等不行，因为它们不具有固定性、确定性。

所以，未以墙壁间隔的零售市场、摊位等，不得成为区分所有权的客体。

建筑物区分所有权的制度意义

建筑物区分所有权的制度意义建筑物区分所有权，这听起来像是个挺高大上的词儿，可实际上它和咱们的生活息息相关呢。

就好比咱们住的小区，那里面的一栋栋楼就像是一个个小王国。

咱们每个业主啊，对自己家那套房就有单独的所有权，这就好比是小王国里自己的小城堡，想咋布置就咋布置，只要不违反规定就行。

可这楼里还有楼梯、电梯、小区里还有花园、停车场这些公共的部分呢，这些就像是小王国里大家共用的广场、道路一样。

这时候建筑物区分所有权就发挥作用了。

它的意义可大了去了。

你想啊，如果没有这个制度，那公共部分可就乱套了。

就像一群人住在一个大杂院里，没有个规矩。

今天这家在院子里乱搭个棚子，明天那家把过道占了放东西，这院子还能住人吗？这楼里要是没有建筑物区分所有权的约束，有人把电梯当成自己家仓库，或者在楼梯间堆满杂物，那其他人可咋上下楼啊？这就像一条河没有堤岸，水到处乱流，那还能成河吗？而且啊，这个制度还保护了业主的共同利益。

比如说小区的花园，这是大家休闲散步的地方。

要是没有建筑物区分所有权，开发商或者哪个有钱有势的业主说把花园拆了盖房子，那普通业主能答应吗？这花园就像是大家共同的宝贝，大家都有份儿照顾它，也都有份儿享受它带来的美好。

这制度就像是一个保护罩，把这个宝贝给保护起来了。

再说说维修这些公共部分的事儿。

屋顶漏雨了，这可不是哪一家的事儿，是整栋楼的事儿。

建筑物区分所有权规定了大家怎么分摊维修费用。

这就好比一群人合伙做生意，有了利润大家分，有了损失大家担。

要是没有这个制度，屋顶漏雨了，楼上的业主说和我没关系，楼下的业主也不管，那这楼还能住得安稳吗？这就像一艘船，船板有个洞，大家都觉得不是自己的事儿，那船迟早得沉啊。

还有啊，关于业主对公共事务的管理权利。

这就像是大家住在一个村子里，村里的事儿大家都有发言权。

小区里选业委会，这就是业主行使自己管理权利的一种方式。

通过业委会，可以决定小区里的一些大事儿，像怎么使用公共收益啊，小区要不要增加一些设施啊。

民法典如何规范建筑物区分所有权

民法典如何规范建筑物区分所有权在我们的日常生活中，建筑物是不可或缺的存在。

从居住的小区住宅到办公的写字楼，这些建筑物往往不是单一的所有权，而是存在着区分所有权的情况。

那么，什么是建筑物区分所有权呢？简单来说，就是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

而《民法典》对于建筑物区分所有权的规范，对于保障业主的合法权益、维护社会的和谐稳定具有重要意义。

首先，我们来看看《民法典》中对于专有部分所有权的规定。

专有部分是指具有构造上的独立性，能够明确区分，并且可以排他使用的建筑物部分，比如我们自己居住的房屋。

业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

这意味着业主有权按照自己的意愿装饰、装修房屋，有权出租获取收益，也有权将房屋出售等。

但同时，业主在行使权利时也不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

比如，不能随意拆除房屋的承重墙，否则可能危及整栋楼的安全。

接下来，说说共有部分的权利。

共有部分是指建筑物专有部分以外的部分，比如楼梯、电梯、走廊、小区的绿地、道路等。

对于共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。

这就意味着，这些共有部分不是某一个业主单独所有，而是全体业主共同所有。

在使用共有部分时，应当遵循合理使用的原则，不得擅自占用、改变用途。

比如，不能在小区的公共绿地上私自搭建建筑物，不能将公共停车位据为己有。

在共同管理方面，《民法典》规定了业主可以通过设立业主大会、选举业主委员会来行使共同管理的权利。

业主大会由全体业主组成，是业主行使权利的重要组织形式。

业主委员会则是业主大会的执行机构，负责处理日常的管理事务。

通过业主大会和业主委员会，业主可以共同决定有关建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用，改建、重建建筑物及其附属设施，以及物业服务企业的选聘等重大事项。

在维修资金的筹集和使用方面，《民法典》也有明确的规定。

建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。

简述建筑物区分所有权的概念和特征

简述建筑物区分所有权的概念和特征建筑物区分所有权是指所有权人在法律规定的范围内对其所有的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，包括建筑物区分所有权、相邻关系、共有等几种类型。

一、建筑物区分所有权的概念和特征(一)建筑物区分所有权的概念《物权法》第76条规定：“建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等属于业主共有。

”在我国，建筑物区分所有权指专有部分所有权人以外的任何人根据法律规定，对专有部分之外的建筑物区域内的土地、其他附着物等建筑物构造享有所有权。

(二)建筑物区分所有权的特征1、建筑物区分所有权具有独立性建筑物区分所有权虽然由专门法律进行规定，但这些法律只对建筑物区分所有权作出原则性的规定，具体的处分仍需遵循一定的民事法律原则，这些民事法律原则对所有权人的处分自由予以一定限制，从而保证建筑物区分所有权不会被轻易地转让、继承，保障其安全与完整。

2、建筑物区分所有权具有封闭性所有权人可以将建筑物区分所有权单独行使，也可以行使建筑物区分所有权与相邻关系、共有关系结合行使，但不得单独行使建筑物区分所有权。

3、建筑物区分所有权具有完整性所有权人不能抛开建筑物区分所有权单独行使所有权中的任何一项权利，如果将建筑物区分所有权单独行使，就失去了建筑物区分所有权的完整性。

4、建筑物区分所有权具有弹力性建筑物区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，其中除处分权外，其他各项权利均具有弹性。

当专有部分出现瑕疵时，其他各项权利仍具有完整性。

建筑物区分所有权又称区分所有制度，它是在同一区域内的房屋上存在着两个以上的所有权人。

这两个以上的所有权人的权利义务不是通过建筑物区分所有权这一具体的权利来实现的，而是通过一些基本的法律原则和具体制度来调整。

民法典中的区分所有权制度及其完善

民法典中的区分所有权制度及其完善随着城市化进程的加速，建筑物区分所有权制度在现代社会中的重要性日益凸显。

《民法典》中的区分所有权制度为解决建筑物区分所有中的复杂问题提供了重要的法律依据，但在实践中，也存在一些需要进一步完善的地方。

一、区分所有权制度的内涵建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

这一制度包含了专有所有权、共有所有权和共同管理权三个方面。

专有所有权是业主对其专有部分享有的单独所有权，如自己居住的房屋内部空间。

共有所有权则是业主对建筑物的共有部分，如楼梯、电梯、走廊等所享有的权利。

共同管理权则赋予了业主参与小区管理事务的权利，如选举业主委员会、决定小区重大事项等。

二、《民法典》中区分所有权制度的主要规定《民法典》在原有法律的基础上，对区分所有权制度进行了进一步的完善和明确。

在专有所有权方面，明确了专有部分的范围，规定了业主行使专有所有权的界限，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

在共有所有权方面，详细列举了共有部分的范围，包括建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等。

同时，规定了业主对共有部分享有收益权和共同管理的权利。

在共同管理权方面，完善了业主大会和业主委员会的相关规定，明确了业主参与表决的方式和比例，保障了业主的知情权和监督权。

三、区分所有权制度在实践中面临的问题尽管《民法典》中的区分所有权制度取得了显著进步，但在实践中仍面临一些挑战。

首先，专有部分和共有部分的界限有时难以清晰界定。

例如，一些特殊部位如阳台的外延部分、建筑物的外立面等，其归属容易产生争议。

其次，共有部分的管理和维修责任划分不够明确。

当共有部分需要维修时，业主之间常常因为费用分担等问题产生纠纷。

再者，业主共同管理权的行使存在困难。

部分业主参与小区管理的积极性不高，业主大会和业主委员会的运作机制也不够顺畅，导致一些小区的管理决策难以有效执行。