2018年装配式建筑市场热点分析

2018年装配式建筑市场热点分析
2018年4月
一、长租公寓新时代再掀装配式浪潮，国企领航三大特征加足马力 (2)
1.需求端稳健+政策端助推，新秀长租公寓异军突起 (2)
2.租赁用地与装配式建筑深度绑定，国家队入场再添新动力 (4)
二、装配式自身优势显著，国家/地方政策共筑建筑工业化蓝图 (5)
1. 装配式建筑VS传统建筑优势瞩目，绿色高效契合时代发展主旋律 (5)
2. 考虑装配式建筑优势突出，中央+各省市政策大力支持 (8)
三、租房+购房市场双重驱动，装配式住宅市场规模大幅扩容 (10)
1. 情景一：若不考虑长租公寓，2020年装配式住宅市场规模近5000亿10
2.情景二：若考虑长租公寓，装配式住宅市场规模将再创新高 (11)
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一、长租公寓新时代再掀装配式浪潮，国企领航三大特征加足马力
1.需求端稳健+政策端助推，新秀长租公寓异军突起
流动人口数额稳定，长租公寓需求缺口大。

1）近年来我国流动人口稳定在2.4亿人，参考2013 年末全国流动人口居住方式来看，居住在政府提供的廉租房和公租房的比例为0.3%，租住私房比例为67.3%，现阶段租房仍是流动人口居住需求的主要手段。

2）过去私房租赁市场不规范、不专业、乱相丛生，而长租公寓由专业化公寓商提供，具有规范化、专业化、体系化等特点，预期未来将成为租赁市场的主要模式。

图表1：全国流动人口稳定维持在 2.4亿左右
图表2：流动人口居住方式以租私房为主
“租售并举”政策频出，我国房屋租赁“大时代”来临。

2016年国务院印发《关于加快培育和发
展住房租赁市场的若干意见》，2017年7月9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展租赁市场的通知》，十九大明确提出“坚持‘房住不炒’，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

中央从顶层设计明确鼓励引导住房租赁市场发展，“租售同权”缩小了租房与购房的福利差异，满足了消费者的权利需求，有利于提高租房租期的稳定性，预计未来较长时间长租公寓的利好政策不变。

图表3：政策利好长租公寓供给端&租售同权保障权利需求
供地计划源头保障租赁市场发展，为长租公寓发展保驾护航。

政策引导下，各地区住房供地计划租赁住房比例瞩目。

以四个一线城市“十三五”供给计划来看，北京/上海/广州/深圳租赁住房供地占比分别为33%/41%/20%/53%，深圳租赁住房供地占比已超半数，供地计划从源头保障租赁市场的发展。

图表4：一线城市“十三五”住房供地计划源头保障租赁市场长足发展
2.租赁用地与装配式建筑深度绑定，国家队入场再添新动力
多地要求租赁用地必须采用装配式建筑。

当前十二个租赁市场重点城市租赁土地出让多对装配式建筑比例有所规定。

上海住建委发文规定，凡新建租赁用房和改造存量建设用地必须按照装配式建筑要求实施，单体预制率不低于40%或者单体装配率不低于60%。

南京2018年1月4日发布5块租赁用地出让公告，均要求地块内装配式建筑覆盖率为100%，深度绑定租赁用地与装配式建筑发展。

图表5：南京5块租赁用地出让要求深度绑定租赁用房与装配式建筑
国有企业领航长租公寓，三大特点助力装配式建筑模式推广
发展租赁市场关乎国计民生，国有企业责任不容推卸。

从职责来看，发展租赁市场属于我国房地产市场推行“长效机制”的重要一环，具有民生保障意义，国企有不容推卸的责任。

九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中强调，“人口净流入的大中城市要充分发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业转型为住房租赁企业”，明确了国有企业在发展我国住房租赁市场中需要承担的责任。

2017年国家队入场长租公寓，收割一线城市全部租赁地块。

国企进入长租公寓市场可获得大量独有支持。

①目前十二个重点推广租赁市场试点城市出让租赁土地基本均由国有企业拍得，2017年上海市15块租赁用地均由国企获得，2018年1月4日南京挂出5块租赁用地仅限国企竞拍。

国企三大特点匹配装配式模式。

1）国企资金力量雄厚，成本敏感度较民企低，对目前成本仍高于传统现浇建筑的装配式建筑友好。

2）国有企业必然站在追随国家政策的最前线，更有动力参与装配式建筑推广进程。

3）国企竞拍租赁用地近乎“0”溢价，相较于商业住房用地土地成本大大降低。

以上海2017年8月出让的2幅租赁用地为例，两地块起拍价远远大于历史商品房地块起拍价。

图表6：上海国企租赁用地获地成本优势明显
图表7：国企三大特点利好装配式建筑模推广
二、装配式自身优势显著，国家/地方政策共筑建筑工业化蓝图
1. 装配式建筑VS传统建筑优势瞩目，绿色高效契合时代发展主旋律
性能升级：装配式建筑抗震性更强。

1）传统的钢筋混凝土建筑基于混凝土的材料特性，易产生脆性破坏。

2）钢结构以钢材为主要结构材料。

其特点是强度高、重量轻，同时由于钢材料的匀质性和强韧性，可承受较大变形和动力荷载，具有较好抗震能力。

3）PC构件采用干硬性混凝土、挤压成型、高频振捣、高温养护、离心成型等工艺工厂化生产，混凝土抗压强度较高，而现场现浇结构限于条件较难实现，且当地震发生时，可通过节点处的应变来消除应力，防止结构连续倒塌。

高质高效：装配式建筑质量高耗时短，设计可塑性强。

1）相较于传统现浇建筑，装配式建筑预制构件均由高科技生产设备把控，在工厂高精度生产，现场作业时则由机械化操作，能够最大程度降低人为误差，更好保障建筑质量。

2）传统的建筑模式在空间上是一个整体而在时间上分离，多个工种在时间上是分开进行的，装配式建筑则以设计、加工、装配一体化替代原有的设计、施工阶段，时间上形成整体，整体工期缩短。

3）混凝土结构现场浇筑施工，不好更变设计方案，而装配式建筑构件由工厂加工制作，可塑性强。

图表8：传统建筑施工整体工期较长
图表9：装配式建筑设计施工流程更合理整体期缩短
绿色环保：减少噪音/固废/空气污染，可有效循环利用。

1）传统建筑装修模式可导致多重污染，问题众多待改善。

①噪音污染：由于传统混凝土结构建筑需要现场对混凝土进行搅拌、浇筑等，混凝土处理是传统建筑施工的主要噪音污染源。

②空气污染：一方面建筑施工过程装卸和运输过程、建筑材料如水泥等的现场搬运、固体废物清理等均会产生扬尘污染；另一方面，传统装修装饰过程使用涂料等产生一定有毒气体污染。

③固废污染：建筑原材料、建筑半成品和建筑原材料的包装物均为传统建筑施工过程当中产生的固体废物，难以降解。

2）相较现浇建筑，装配式建筑污染更少。

①建筑部件以标准化模式在工厂生产完成，施工过程仅为组装过程，较传统现浇模式施工时间大大缩短，可大幅减少材料运输和制作带来的扬尘和噪音污染，同时节约用水和用地；②传统建筑是以固定设计方案施工，出现误差拆卸会产生固废，装配式建筑可有效减少上述风险；③装配式建筑
图表10 ：装配式建筑较传统现浇更为绿色环保。