浅谈资产评估方法中市场法的应用

浅谈资产评估方法中市场法的应用
1.资产评估方法之间的联系与区别
资产评估的三种基本方法是：市场法、收益法和成本法。

这三种方法各自从不同的途径评估资产的价格。

市场法是从被评估资产替代物品的市场成交价的角度评估资产价值；收益法是从资产产出能力（或者说效用）的途径评估资产价值；成本法是从资产构建或者说成本耗费的途径评估资产价值。

方法的多样性，提供了适当选择评估途径和有效完成评估任务的现实可能性。

1.1资产评估方法之间的联系
评估方法是实现评估目的的手段。

从理论上讲，在相对完善的市场经济中，对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的统一资产进行评估，其评估值应该是客观的。

这个客观的评估值不会因为评估人员所选用的评估方法的不同而出现截然不同的结果。

也就是说，如果不存在资产的构建成本与效用严重不对称的情况，运用三种方法评估同一资产的公允市价，其评估结果不应存在太大的差异。

可以认为是正是基本评估目的决定了评估方法间的内在联系。

而这种内在联系为评估人员运用多中评估方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估方法所选择的经济技术参数合理。

同时不能机械的将各种方法得到的评估结果进行简单平均或甲醛平均得出结论，而应根据评估价值类型以及不同评估结果对应的适用性，判断出一种结果作为评估结论。

国外评估行业的实践已经证明，三种基本评估方法本身并无优劣，不能简单认为哪种评估方法就比其他方法好，重要的是评估师应当根据具体情况判断，选择与具体评估项目相适应的一种或多中评估方法；对同一项目而言，在评估目的既定的情况下，评估师首先应当考虑尽可能使用三种基本方法，根据所确定的价值类型、项目具体情况特别是数据资料的完备程度选择评估方案，并对评估方法选择的合理性进行说明；如果选择一宗以上评估方法，应当对分别得出的结论进行综合分析，合理确定评估结论。

为此，基本准则要求评估师熟知、理解并恰当运用市场法、收益法和成本法三种基本评估方法；应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法，形成合理评估结论。

如果采用多种方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：(1)某些方法的应用前提不具备；（2）分析过程有缺陷；（3）结构分析有问题；（4）某些支撑评估结果的信息依据出现失真；（5）评估师的职业判断有误。

建议评估师为不同评估方法建立逻辑分析框图，通过对比分析，有利于问题的发现。

评估师在发现问题的基础上，除了对评估方法做出取舍外，还应该分析问题产生的原因，并据此研究解决问题的对策，以便最后确定评估价值。

1.2资产评估方法之间的区别
各种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价值。

不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。

但是，每一种
评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。

因此，各种评估途径和方法又是有区别的。

由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。

评估途径或方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。

2.市场法较收益法、成本法的优越性
2.1市场法与成本法相比较
成本法有违背独立性原则嫌疑。

在评估过程中评估师往往依赖卖方提供资产资料，如果委托方不能提供确切可信的资料或有意提供虚假资料，而评估人员不能分辨真实信息与虚假信息，就会造成评估结果失实。

采用成本法时，资产评估师依赖资产卖方所提供的历史成本资料，这使得评估师的评估工作在很大程度上受制于资产卖方，对评估工作的独立性造成严重危害。

历史成本是资产购买时的市价，对现在的市价评估的参考作用不大。

资产评估的目的就是要提供明确的参考市价。

资产评估是估计出资产的现实价格,而非资产的价值。

资产评估是在资产即将进行交易时或模拟当前交易时而对其进行的评估行为。

所以,评估结果理应属于资产的价格,而非资产的价值。

历史成本是资产购买时的市价，因此市场法以市场价格为依据比历史成本法能更准确的反映资产现时价格。

2.2市场法与收益法相比较
资产评估学是从经济学基础理沦和会计学科的边缘发展起来的，因而经济学和会计学上的资产概念必然对资产评估学中的资产定义产生相应的影响。

在资产评估的未来收益里我们剔除了主观因素的影响（如经营者个人的能力大小）但主观因素的确对未来收益额的评估有重大的影响。

我们评估的资产是具体的，每一个评估对象都不同，这样就要求考虑到各自的特殊因素（如经营者个人的能力大小等主观因素）。

资产如何使用本身就是主观因素的结果（经营者个人的决策），而资产的用途又直接影响到资产的未来收益，所以收益法在本质上无法摆脱主观因素的影响，因而其结果也具有很大的不确定性。

收益法实质是站在买方的立场在估计资产的价格——因为资产的用途是由买方决定的，这本身就违背了独立性原则。

从独立性的角度来说，只有市场法站在市场的角度评估双方交易的资产，评估的信息资料均来自于有效的市场，而市场提供的信息是独立于交易双方之外的。

资产评估具有有效市场假设。

有效市场存在假设是双方以承认评估结果作为交易的定价基础,从而实现资产评估的目的。

因此,有效市场存在假设为市场法的应用提供了可能性。

当相同或类似资产存在活跃的市场时, 资产评估应首选市场法, 然后再看该资产未来收益能否可靠预测和计量, 选择收益法, 其次选择成本法。

当资产可采用两种方法进行评估时, 应以其中一种方法为主, 其他方法作为佐证,作为资产评估结果。

2.3市场法的优点
（1）原理简单、易于理解和掌握。

也是实际上公认的三大基本评估方法之一；
（2）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的蚕食、指标直接从市场取得；
（3）评估结果易于被各方面接受和理解。

3.市场法的应用条件
（1）需要有一个充分发育的、活跃的公开市场。

公开市场是一个充分的市场，市场上有自愿的买者和卖者，他们之间进行平等交易。

这就排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本上可以反映市场行情。

在资产市场上，交易越频繁，与被估资产相类似交易案例越容易获得，越容易形成某一类资产的市场行情。

按市场行情估测被评估资产价值，评估结果会更贴近市场，更容易被资产交易各方接受。

（2）被评估资产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集的。

运用市场比较法，重要的是能够在近期资产市场上找到与被评估资产相同或相类似的参照物。

一般来讲，与被评估资产完全相同的资产很难找到，因此往往需要相对类似的参照物进行调整。

这是，有关调整的指标、技术参数能否取得，也是决定市场比较法能否运用的重要因素。

资产及其交易的可比性具体体现在以下几个方面：①参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；②参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；③参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度的时间范围内，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。

4.市场法的具体评估方法分析
4.1直接比较法
直接比较法又叫直接法，是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本因素直接与评估对象的同一基本因素进行比较，从而判断评估对象评估值的方法。

其计算公式可表示为：
评估对象价值=参照物成交价格×【评估对象A因素÷参照物A因素】
直接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高。

参照物与评估对象要达到相同或者基本相同，仅仅在某一因素上存在差异，如新旧程度、交易时间、功能、交易条件等。

一下简单介绍直接比较法的具体技术方法。

4.1.1功能价值法
功能价值法是以参照物的成交价为基础，考虑到参照物与评估对象之间仅存在功能差异，进而通过调整二者的功能差异估算评估对象价格的方法。

其中功能差异可通过资产的生产能力指标或其他指标的差异来体现。

如果资产价值与其功能呈线性关系，通常称作生产能力比例法；如果资产价值与其功能呈指数关系，通常称作规模经济效益指数法。

规模经济效益指数通常是一个经验数据，在美国，这个经验数据一般在0.4~1.2，到目前为止，我国尚
未有统一的经验数据。

4.1.2价格指数法
价格指数法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整参照物成效价进而估算评估值的方法。

4.1.3成新率价格法
成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象仅存在新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值的方法。

4.1.4市价折扣法
市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等交易条件方面的不利因素，凭借评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率，来估算评估对象价格的方法。

4.1.5成本市价法
成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价格的方法。

其中，成本市价比率是指参照物成家价格与参照物现行合理成本之间的比值。

4.1.6市盈率乘数法
市盈率乘数法是以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估值的方法。

其中，市盈率是指资产每股市价与每股收益的比值。

4.2类比调整法
类比调整法又叫类比法，适用性强、应用广泛，是市场比较法中最基本的评估方法。

由于大多数情况下，在市场中只能找到与评估对象大体相似的参照物，因此通过对比分析调整参照物与评估对象之间的各项差异，就可以在参照物成交价基础上估算评估对象的价值。

其计算公式可表示为：
资产评估值=参照物的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×情况补正系数
资产评估值=参照物的成交价±时间因素调整值±区域因素调整值±功能因素调整值±成新率调整值±交易情况调整值
5.市场法的应用
5.1案例介绍
5.1.1评估对象概况
此次委托评估的是位于xx市xx开发区内的工业用途房地产。

根据委托方提供的房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：xx有限公司
坐落：xx路xx号
土地权属性质：国有出让
土地用途：工业
地号：（略）
土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止
土地总面积：300平方米
房屋类型：工厂
未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。

5.1.2买卖实例资料：
本次估价，选择了与估价对象条件类似的A、B、C、D、E五宗土地买卖实例，均可作为可比实例。

实例A的面积为266平方米，成交单价1200元/平方米，交易日期为2009年4月1日。

实例B的面积为354平方米，成交单价1020元/平方米，交易日期为2009年3月1日。

实例C的面积为300平方米，成交单价910元/平方米，交易日期为2009年6月1日。

实例D的面积为257平方米，成交单价950元/平方米，交易日期为2009年7月1日。

实例E的面积为276平方米，成交单价1250元/平方米，交易日期为2009年3月1日。

5.2具体参数分析
5.2.1确定交易情况修正系数
5.2.2确定交易时间修正系数
5.2.3确定区域因素修正系数
5.2.4确定个别因素修正系数
5.3评估结论
（1）由于挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值，这种市场比较法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

因此，这次评估结论的准确性偏高，是一个有价值的参数。

（2）评估方法适宜。

本例中，已经充分考虑了管理、维修、保险、税金等其他不变因素费用，符合了其市场法应该考虑的各方面。

尽管成本法和收益法都实用，但在本例中，市场法比较恰当合理地评估了该土地的实际价格，故采用市场比较法更为妥当合理。

（3）与评估对象相适应。

本例中，评估的是单个土地的价格，属于单项评估，具有通用性，可以在公开市场上出售，较适宜采用市场法。