华夏幸福基业大区架构图
华夏幸福基业产业地产研究PPT课件
体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等
不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁 荒。
2.工业地产商模式 房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的
道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租 赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合 利的地产开利润。
3.主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展
与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业 园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与 号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。
2.1 公司概况
华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的 产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产 业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历 程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇， 聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了 从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。
2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增 长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。
2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及 环北京以外河北地区的快速增长所致。
3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。
2.5 财务分析
2、主营业务收入构成 2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成
《华夏幸福基业怀来生态新城产业规划》PPT课件讲义
– 如何围绕怀来区块独特的葡萄资源，进 行产业链的延伸并推动地区经济发展？
– 如何将规划区块打造成为可持续发展的 生态区域？产业如何定位？
– 如何通过正确的定位以及模式选择，将 规划区块成功塑造成一个新城？
葡萄
研究意义 • 发现世界著名葡萄产区的
经济发展模式 • 借鉴其葡萄产业链的延伸
经验 • 借鉴其围绕葡萄发展其它
产业的经验
研究意义
• 理解生态城的定义并归纳 其发展模式
• 借鉴生态城发展中产业的 选择
• 得出生态城建设过程中对 房地产企业的启示
怀来区块的功能 定位与产业定位
生态城
新城模式
研究意义 • 理解新城建设的模式 • 借鉴新城建设中的关键成
功因素 • 借鉴如何通过产业规划推
动新城建设
资料来源：罗兰·贝格分析
▪ 已有产业： – 物流：UPS – 高科技：卫星服务提供商PanAmSat、企业信息化服务提供商EDS – 医药研究：医药研发商Dey Labs – 金融保险行业：保险公司 – 食品经销和其他一些葡萄酒相关产业：工业园内酒庄可以用外来 葡萄作为原料进行工业化酿造
▪ 未来产业规划重点： – 高科技研发 – 轻工业制造 – 贸易与物流
外部趋势
1. 区域发展理念的变化趋势 2. 国家对区域发展的政策导向 3. 国际/国内产业发展的趋势 4. 市场的投资热点及趋势 5. 人类生活方式的变化趋势
内部优劣势
• 所处区位优越 • 拥有丰富自然地理资源 • 具备一定产业基础 • 属于政府规划重点
• 经济总量比起国内领先县域经济仍较小 • 产业结构不尽合理 • 产业链延伸不充分 • 周边区域定位所带来的发展限制 • 规划区块自身条件带来的发展限制
华夏幸福基业分解
LO GO
组织架构--城市发展集团
城市发展集团，是华夏幸福基业股份有限公 司旗下致力于为产业新城提供多业态城市配 套的业务集团。
城市发展集团以打造精品项目、促进城市发 展、提升区域价值为使命，通过为产业新城 配套开发提供多业态和全方位解决方案，致 力于成为全球领先的产业新城配套服务提供 商。 城市发展集团现有员工约200人，产品类型
地；缺-存在政府信用风险
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
LO GO
主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体，
吸
吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于
引 力
由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有
开发商自身，政府失去对园区的管控能力
效带动区域经济；缺-土地一次收入低
对 开 发 力商 的 吸 引
没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土
LO GO
组织架构--物业集团
幸福基业物业服务有限公司成立于1999年， 系华夏幸福基业股份有限公司旗下为产业新 城提供高品质物业服务的业务集团， 为国
家一级资质服务企业，中国物业管理协会常 务理事单位。 目前，物业集团共有员工6000余人，已接管 各类物业管理项目96个，管理面积逾2200万 平方米，下辖10家分公司，集住宅、市政与 市政运营物业服务为一体，业务类型全国唯
2018年五大产业园区运营模式分析研究
五大产业园运营模式分析WORD版本下载后可编辑一、华夏幸福基业1、企业背景及发展概况华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。
2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变，目前已经形成“园区+地产”运营模式。
华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。
其运营模式的成功主要在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。
2、运营模式和盈利模式➢运营模式以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区+地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务，政府则提供行政方面的服务和管理。
与2015年提出的PPP模式不谋而合。
企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘，整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。
➢运营特点1)选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策；2)良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈，同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。
对政府来说，华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。
3)行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。
4)廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售，获取利润。
产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。
华夏幸福基业项目介绍
八达岭下 葡萄湖岸
产品类型：院墅、联排别墅、叠拼和小高层；独栋别墅 400平米左右，联排别墅180-300平米，叠拼别墅180200平米。
业绩优势∣ Achievements & Honors ∣
京御地产年销售额（亿元）
京御地产年销售额增长率 > 100%，2006年—2010年4年复合增长率=386%
依托70平方公里潮白新城而建设的潮白河畔 亲水风情小镇
依托得天独厚的地理条件，打造一个全新模式的创意空间 ，一个水边的创意园； 通过合理的规划和开发，创意园 的生活成为一种新的时尚。
八达岭孔雀城 —— 八达岭下 葡萄湖岸
湖滨山水生态城市
以高科技产业为主、以葡萄为特色、打造高端旅游目 的地及京郊在绿色中办公、在生态中发展的湖滨山水 生态城市。
潮白河孔雀城 ——蓝色水街 创意水乡
国贸正东30公里 百万级原生态水岸别墅
南加州风格：黄墙红瓦，温暖亲切，带来家的感受;木制构 件：温暖而自然，引发对大自然的遐思;引入现代气质的大 落地窗，采光充足，并促进了室内外空间的充分交融;大退 台造型，形成尺度宜人的街巷感。独栋合院:260-300平米; 联排:230—250平米;叠拼:180平米。
中国范例卐越贡献最佳奖联合国人居署200908孔雀城2008北京最具珍藏价值北京日报北京晚报200812孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812孔雀城最具珍藏价值奖20082009第三届地产年度风于榜200812孔雀城最具人气2009中国地产新规角搜狐网焦点网200812孔雀城08年度北京十大领袖楼市传媒200812孔雀城2008北京典型指数样本项目中指研究院200812孔雀城2008中国节能减排典范楼盘中国房地产协会中国建筑节能减排产业联盟200812孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812孔雀城2008中国地产新规角北京地标新地产200801孔雀城2008中国地产新规角最具潜力生态小镇新地产200801孔雀城2008中国地产新规角和谐社匙项目新地产200801永定河孔雀城最佳宜居楼盘永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最具珍藏价值永定河孔雀城最宜居生态新京报200811永定河孔雀城最宜居生态大运河孔雀城中国地产新趋势代表作中国地产新趋势年会200812大运河孔雀城2008年度北京房地产最佳性价比楼盘奖大运河孔雀城08年度最具影响力楼盘新地产地产200812大运河孔雀城新浪房产2008年最值得期待癿楼盘新地产200812大运河孔雀城2008北京典型样本项目中指研究院200812新地产200812大运河孔雀城二零零八年最人居城市新京报200812大运河孔雀城2008中国节能减排典范楼盘大运河孔雀城20082009新浪乐居年度最具人气楼盘新浪网2009012009第九届中国房地产发展年会2008中国最战略规划strategies品牌觃划branddevelopment孔雀城孔雀城孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系孔雀系大卫城大卫城大卫城大卫城并福长者并福长者并福长者并福长者酒店会所酒店会所酒店会所酒店会所高尔夫高尔夫高尔夫高尔夫
房地产开发公司组织架构图
房地产开发公司组织架构图房地产开发公司组织架构图(中心制)总裁总裁助理总经理总经理助理行政人事部物业管理公营销中心工程中心财务中心业务部法务部司工程成本控制销售经理策划经理合同部资金发展部经理、主管经理部销售主管策划助理资料员施工管理部财务管理文员建筑、结构、水电部销售员会计消防、装修、园林出纳公司职能部门职务设置及权责说明总裁办公室总裁:直接监督总经理并可直接处理公司一切事务，对以下各级人员拥有人事任免权。
总裁助理:协助总裁与总经理或下属各部门的日常衔接工作，但不直接参与职能管理。
总经理办公室总经理:制定公司未来发展规划并逐步实施。
直接对总裁负责、对企业绩效负责。
根据总裁及公司发展战略和资源制定年度开发目标和计划，细分各职能部门按计划实施和完成。
直接管理下属各职能部门，管理、协调、监督、激励各职能部门完成年度、月度任务。
按需求建立和完善公司组织架构，制定各职能部门权责。
制定企业和项目品牌发展战略，并逐步实施，加速企业纵向和横向发展。
对下属部门有人事任免权，经理级以上人员调动或任免报请总裁预审，重大事项报请总裁审批或商议。
总经理助理:协助总经理与各职能部门的日常衔接工作，处理日常文案，但不直接参与职能管理。
法务部外聘律师楼作公司法律顾问，派员驻公司辅助审核各类与业务有关的法律文书，为公司行为提供法律咨询。
直接向总经理负责。
营销中心营销总监:直接对总经理负责。
统管营销中心事务，负责待建项目的前期市场调研，制定项目前期定位方案，包括规划设计、建筑设计、园林设计方案供决策层参考并共同议定。
制定开发项目年度营销目标，下达下线按时完成。
管理、监督、激励下属完成年度销售目标。
了解房地产市场宏观及微观环境情况变化，及时反馈决策层，以作策略性及时调整。
提交时限性营销方案和计划供决策层审议，在规定范围内严密控制营销费用的投放与使用，及时督办相关的推广、包装、广告工作，并按时落实。
参与意向开发项目的投资分析，并提供分析报告。
华夏幸福基业
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土地来源
园区孵化模式 传统园区企业 通过摘牌挂拿地，拥有土地使用权 属于招拍挂企业 一般在50年 委托贷款，不支付土地费用 属于地方政府 根据双方协议而定
土地获取方式 土地使用权 土地使用年限
经营模式
和政府签订协议代为建设和管理；园区开发 通常是招拍挂企业自行管理或者合作管理；园区自负盈 费用加成和新增落地投资额分成 亏
对 政 府 吸 引 力
对 开 发 力商 的 吸 引
招拍挂价格；无土地整理和配套费用；后期园区建设 速度按照开发商后期资金充裕程度进行；优-拥有土地 使用权，可以进行资产抵押再融资；缺-资金占压大
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主要业态
开发区作为华夏幸福基业的 两大事业领域之一，已建立 了园区建立、招商引资到城 市运营的开发运营管理体系， 即以构建产业集群为手段、 以建设开发区城市为载体， 济发展。形成综合园区、主 题园区、总部公园、产业港 等四大产品体系。
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企业简介
正直 激情 卓越 创新
共赢
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目录
公司规模
企业性质
组织架构
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目录
资金来源
土地来源
主要业态
LOGO
目录
项目分布、个数
主要竞争对手
战略目标
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目录
老板及背景
财务数据
行业排名
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目录
销售额、业绩完成情况
资产总额
资本市场（上市）
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目录
土地储备量
负债率
毛利率
没有土地出让金；前期由孵化企业承担土地 整理和配套费用，后期由政府分期支付；拥 有专业化招商团队和成熟招商模式；建设和 招商速度决定园区后期财税收入；优-能充分 吸引资金有限，土地开发推进困难的政府， 由于所有权归政府，政府可以在基本不投资 或较少投资基础上较快实现园区建设，并有 效带动区域经济；缺-土地一次收入低 没有土地出让金；开发商需前期垫付土地 整理和配套费用，政府后期一次性或者分 布加成支付；后期园区建设速度相对快； 优-较快进入开发阶段且土地费用小，若能 签订较长管理年限，基本等于无偿使用土 地；缺-存在政府信用风险 招拍挂价格；政府前期需要承担一级开发费用；按照开 发商后期资金充裕程度进行招商；招商速度与开发商自 身经验有关，具有不确定性；建设和招商速度决定园区 后期财税收入；优-土地出让一次收入高；缺-政府前期 需要承担一级开发费用且后期园区能否顺利建设取决于 开发商自身，政府失去对园区的管控能力
产业地产产品模块规划华夏幸福.ppt
生产服务
营业执照年检 建厂期间的税务申报 物业管理
生活服务
职工子女入学 办理户口迁移 房屋租赁服务 交通服务
政策服务－增值服务
政策服务－增值服务
财务管理类服务
验资业务 各类审计 代理记账 代理申报纳税 常年会计顾问
法律服务
设立、变更和注销 草拟商业合同 日常法律咨询 参与项目谈判 公司融资事务
税务筹划
商务生活配套－员工餐厅、员工宿舍
商务生活配套设施－餐饮、休闲娱乐
11
商务生活配套－酒店、加油站
政策服务
政策服务是产业园必不可少的软件设施
税收优惠 投资生产服务 政策服务 生活服务 增值服务
政策服务－税收优惠
国家对产业园的优惠政策
入园企业可以享受国家对产业园的统一优惠政策
企业所得税优惠
产业地产产品模块建议
任金鸿 2015年5月9
目录
产业园的一般构成要素 不同规模产业园的产品配比 专业园区产品种类与配比
不同发展阶段产业园产品
产业园基本构成要素
工业熟地 各类厂房 产业载体 研发中试楼 办公写字楼 产业园 配套设施 商务生活配套 仓储物流 基础设施配套
一个完整的产业园，
一般有四大构成要素， 分别是工业熟地、产 业载体产品、配套设 施和政策服务。
经济项目鉴证 资产评估 账务咨询等 企业改组评估 收购、兼并的财务策划 投资评估
知识产权服务
劳资关系服务 处理商务纠纷 管理层持股及期权奖励计划设计 企业上市的法律服务 企业兼并收购方面的法律服务等
资产交易租赁评估
产权交易服务 产权抵押评估等
金融服务
VC&股权投资中介服务 银行贷款
华夏幸福基业区域开发体系-模型2.0
华夏新城区域开发模拟----发展期
•行政服务中心 •路网建设 •居住+产业+中 小企业园+标准 厂房+高尔夫
•产业促进中心大 楼+会展中心+孵 化器+邻里中心 的居住配套和商 业配套+产业+生 活服务中心+公 园
•学校+公交站 •地标2
华夏新城区域开发模拟----提升期
•孵化器加速器 •路网建设 •居住+产业+中 小企业园+标准 厂房 •商业中心+医院 +广场+邻里中心 中的金融、行政
华夏新城区域开发模型演示
说明：该模型仅为简单模拟项目载体开发时 序和布局，为各类建设项目的载体；并非规 划层面上，严格意义的新城模型。
华夏新城模拟区位示意
都市
华夏 新城
目标
目标1：经济性
目标2：可复制
目标3：强位势
目标4：高壁垒
指导思想
格局观：大气 结构化：完整 边界感：清晰 阶段性：合理 载体化：具体
•地标3
华夏新城区域开发模拟----成熟期
•商务中心 •路网建设 •居住+产业园+ 中小企业园
规划用地平衡表
序号 1
2
3 4 5 6 7 8
用地性质
大类
中类
R居住用地
C公共设施用地
C1行政办公用地
C2商业金融业用
其中
C3文化娱乐用地 C4体育用地
C5医疗卫生用地
C6教育科研设计用地
M工业用地
W仓储用地
华夏新城区域开发模拟----用地空间结构
•区域对外交通 •模拟新城范围 •对外交通入口 •总体路网结构 •总体空间格局 •各类组团分布
华夏幸福基业分解
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组织架构--城市发展集团
城市发展集团，是华夏幸福基业股份有限公司旗下致力于为产业新城提供多业 态城市配套的业务集团。 城市发展集团以打造精品项目、促进城市发展、提升区域价值为使命，通过为 产业新城配套开发提供多业态和全方位解决方案，致力于成为全球领先的产业 新城配套服务提供商。 城市发展集团现有员工约200人，产品类型涵盖酒店、学校、医院、体育公园、 农业产业/农业观光园、文化艺术中心等多种业态，以环北京、环上海、环沈 阳等地为发展中心，承建并运营产业新城所需的配套项目。 未来，城市发展集团将作为华夏幸福持有物业的核心开发与经营管理者，为公 司品牌形象和可持续发展提供强有力的支撑。
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组织架构--地产集团
地产集团，是华夏幸福基业股份有限公司的核心业务板块之一，支撑公司业务 快速健康可持续发展。 在华夏幸福的产业新城体系中，地产集团以构筑幸福城市为目标，通过住宅和 商业开发，为产业新城的居民创造便捷、宜居、多元的城市生活空间。 地产集团旗下“孔雀城”品牌，以打造“全球幸福社区典范”为愿景，定位于 注重自然生态和完善配套的大型综合社区。孔雀城 信仰幸福、崇尚多元、重 视家庭、回归自然、享受文化，认同任何社会角色、任何年龄阶段关于幸福的 权利，以智慧、生态、文化三大系统构建幸福社区体系，打造 城市级、社区 级及组团级形成的全系生活配套，为社区创造便捷、宜居、多元的人文生活空 间，实现个人和家庭的成长，共享幸福社区的精彩未来。 目前，地产集团业务范围覆盖环北京、环上海、大东北等，提供全品类产品， 关怀客户幸福，传递社会正能量，全面发展成为具有强大影响力的全国性地产 品牌。
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组织架构--物业集团
幸福基业物业服务有限公司成立于1999年，系华夏幸福基业股份有限公司旗 下为产业新城提供高品质物业服务的业务集团， 为国家一级资质服务企业， 中国物业管理协会常务理事单位。 目前，物业集团共有员工6000余人，已接管各类物业管理项目96个，管理面 积逾2200万平方米，下辖10家分公司，集住宅、市政与市政运营物业服务为 一体，业务类型全国唯一。 物业集团以“服务产业新城、创造客户价值”为使命， 契合华夏幸福基业 “打造产业新城，建设精英城市”的核心战略，于国内率先提出“城市运营服 务”的全新概念，致力于由传统的社区物业服务向城市物业服务转型，致力于 成为全球产业新城物业服务专家。 物业集团坚持规范化运作，通过ISO9001：2008质量体系认证与 ISO14001:2004环境体系认证，获“全 国物业管理示范住宅小区”、“河北 省物业管理优秀住宅小区”、“河北省园林式住宅小区”、“廊坊市物业管理 先进企业”、“霸州市物业服务先进企业”等30 余项荣誉称号。
华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册
华夏幸福基业股份有限公司组织管理手册(版本：2009-A/0)发布日期：二○○九年六月总裁签署：目录第一章、手册说明 (2)第二章、组织设计基本思路 (3)一、组织设计的基本原则 (3)1、反映企业战略的原则 (3)2、体现行业特点的原则 (4)3、优化业务流程的原则 (4)4、促进组织绩效的原则 (4)5、提高运作效率的原则 (4)二、管控模式的选择 (5)1、管控模式的定义 (5)2、管控模式的类型 (5)3、华夏幸福基业对业务单元管控模式的选择 (5)第三章、组织架构及职能说明 (6)一、公司组织结构图 (6)二、经营管理委员会组成与职能 (6)三、集团总部部门职能说明 (7)0．通用职能 (7)1．董事会办公室 (10)2．风险管控中心 (12)3．总裁办公室 (15)4. 战略运营中心 (16)5．资本运作中心 (21)6．融资管理中心 (22)7．财务管理中心 (23)8．人力资源中心 (25)第一章、手册说明一：手册说明：本手册用以说明华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福基业”或“集团总部”）的管控思路、组织架构及相应职责界定，是公司组织管理的基本文件，它是在公司管控设计方案框架内编制的，共包括三个部分：1.手册编制说明：本部分就本手册的主要内容框架、手册中涉及的主要关键词说明等作出有关描述，是阅读和使用本手册的基础内容。
2.组织设计的基本思路：本部分阐明了华夏幸福基业股份有限公司现阶段组织设计的基本思想，包括组织结构设计的基本原则、华夏幸福基业对业务单元管控模式选择的说明等。
3.组织架构及职能说明：本部分是组织结构图和部门职能的概述，描述了集团总部的部门设置及其使命目标和主要的职责。
二：手册调整与修改1.本手册是华夏幸福基业组织管理的基本文件，是结合华夏幸福基业发展战略，基于现状并适当超前进行的组织规划，是组织结构建设的依据和保障。
2.公司人力资源中心应根据发展战略规划和环境变化的要求，每年组织对公司组织结构的适用性、有效性和保障作用做出评价，并根据运行评估结论适时提出调整修订方案。
华夏幸福基业简介
目录
1 2 3 4 5 企业简介 组织架构 项目布局 产品线 合作伙伴
6
2015年调整与目标
企业简介
华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业 新城运营商。华夏幸福致力于成为全球产业新城的引领者，坚 持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，确 立以产业新城为核心产品的业务模式。
永定河孔雀城大湖
霸州温泉孔雀城
各城市项目
京东大区
京东大区
潮白河孔雀城伯顿庄园、潮白河孔雀城英国宫、潮白家园、燕郊孔雀城、大 运河孔雀城英国宫、大运河孔雀城温莎郡
潮白家园
潮白河孔雀城伯顿庄园
大运河孔雀城温莎郡
各城市项目
廊坊大区
廊坊大区
廊坊孔雀城大学里、廊坊孔雀城公园海、廊坊孔雀城大公馆、凤河孔雀城
成长 25-35 25-35 35-45
系列展示
35-45
35-45
40-55
35-45
45-55
置业目的 产品系列
首置 成长系列
经济 洋房 型联 排 高 层
首改+再改 成就系列
联 排 洋 房 联 排 大 平 层
再改+高改 成功系列
联 排 联 排 独 栋 / 双 拼
养生+养老 养生系列
独 栋 / 双 拼
产品类型
高层
高层
高层 联排 联排
面积区间（m2） 产品
65 75
75 85 80 90 90 160 110 - 80 95 85 110 140 220 140
180 250
140 200 140 200 200 300 50 150 150 250 160 250 180 300 300 500 100 200 250 350
华夏幸福产业新城模式与产业园案例(优选.)
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华夏幸福产业园目录华夏幸福产业园 (1)一、华夏模式 (2)1、华夏幸福基业模式简析 (2)2、华夏幸福475平方米公里全国版图大跃进 (22)4、布局“特色小镇”华夏幸福扩容新产业模式 (27)6、对华夏幸福产业新城模式的思考 (31)7、产业新城模式下的千亿目标与全球化战略 (34)8、产业新城：一个关于中国城市化进程的固安样本 (41)9、华夏幸福“园区+地产”的逆袭秘诀 (44)10、华夏幸福“托管”的产业新城模式可复制多区域 (48)二、案例 (54)1、华夏幸福中心 (54)2、嘉善高铁新城 (55)3、嘉善高铁新城青年电商产业园 (57)4、惠州高新工业园 (58)5、清华中试孵化产业园 (59)6、大厂影视创意产业园 (60)7、华夏幸福打造全球影视产业创新实践区 (61)8、大厂专用车产业园 (65)9、大厂专用车零部件产业园 (66)10、上海人才创业园 (67)11、大厂检验认证产业园 (68)12、大厂数字出版产业园 (70)13、光大We谷 (70)14、固安产业新城 (71)15、固安环保产业园 (73)16、固安科研产业园 (75)17、固安移动通信设备产业园 (76)18、固安肽谷生物医药产业园 (78)19、固安卫星导航产业园 (79)20、固安航天产业园 (80)21、固安电子商务产业园 (82)22、文安经济开发区 (83)23、香河经济技术开发区 (85)一、华夏模式1、华夏幸福基业模式简析一、华夏幸福基业简介（一）基本情况华夏幸福基业股份有限公司（以下简称"华夏幸福基业"），成立于1998年，于2011年9月在A股借壳上市。
早期致力于河北省内的城市住宅开发，2002年开始运营固安工业园区后，逐渐向工业园区域运营开发商转型，一直坚持"以产促城、以城带产、产城融合、城乡一体、共同发展"的理念，坚持既定的产业新城业务模式并不断延伸价值链，在原有业务的基础上接入和发展多元化的产业、城市增值服务业态，成为全价值链纵向一体化的产业新城运营商，全力打造产业新城三条产品线，目前已形成 "园区+地产"的独特运营模式。
华夏幸福计划运营管控体系分享
每年7月底-9月
根据工作具体安排
区域、事业部
4 TOPK上报情况分析表
专项 业绩跟踪类报表（2个） （4个）
5 业绩预估表
每年5-6月、10-12月 系统“一上”第二天完成 区域、事业部
每季度7次
第一月月末1次，第二月月中、 月末各一次，第三月每周五一 区域、事业部 次
严格业绩奖惩清单
每季度最后1月15日开始 每2天更新一次
2月月度会
1季度业绩预估（第5次） 1季度季度验收启动
1季度完成情况确认
1季度业绩预估（第4次） 3月
1季度报告模板及分工确定 1季度报告编制及定稿 1季度业绩预估（第6次） 2季度目标编制
季度业绩奖惩清单编制
1季度业绩预估（第7次）
1季度季度会
三年目标规划启动（签约、回4月月度报告模板及分工确定 4月绩效考核月度验收
第3周
第4周
1季度目标编制
1季度目标签批下发
1月绩效考核月度验收
TOPK工作收尾（确认节点计 1月月度报告模板及分工确定 1月月度报告编制及定稿
划等）
1季度业绩预估（第1次）
1月月度会 2月
1季度业绩预估（第2次）
2月月度报告模板及分工确定 2月绩效考核月度验收 2月月度报告编制及定稿 1季度业绩预估（第3次）
区域
住宅在途资金统计表
周
每周四下午6点前
地产集团
交房情况进展周报
周
每周四下午6点前
地产集团
台账类报表（5个） 例行 （15个） 重点事项日报
日
每天下午6点前
计划部对接人
资源管理台账
周
每周五下午6点前
区域、事业部
新拓区域工作台账（框架协议—ppp采购—投资纪 律）
华夏幸福基业调查报告
目录1.公司介绍 22.业务结构 23.开发模式 34.土地储备与拿地价格55.拿地优势分析 66.收入分析87.借鉴意义108.总结12附录1-华夏幸福详细园区开发运作模式图13图表目录图表1：园区+地产模式解读 4图表2：华夏幸福部分竞得宗地数据（2014） 6 图表3：华夏幸福销售额占比（2014） 8图表4：华夏幸福主营收入分析表（2013） 9图表5：华夏幸福营业收入占比（2011-2013）10一、公司介绍华夏幸福基业股份有限公司创立于1998年，是中国领先的产业新城投资开发运营集团。
其以推动中国产业升级为使命，坚持“以产促城，以城带产，产城共建，城乡统筹，共同发展”的发展理念，在中国走出了一条建设产业新城、推动产业升级、践行新型城镇化的实践之路。
二、业务结构作为产业新城运营商，华夏幸福的核心产品是产业新城。
截至目前，该公司投资运营的产业新城主要布局于环渤海区域和长三角区域，事业版图遍布北京、河北、天津、辽宁、江苏、浙江等地，辐射全国近20个区域。
公司业务包括房地产开发和园区经营两大块。
如今，华夏幸福基业间接控股的京御地产成为实际的业务平台。
京御地产负责房地产二级开发与销售、配套物业服务业务，目前业务范围包括河北省内的城市住宅开发、商业地产开发以及北京周边的城市低密度住宅开发。
京御地产的全资子公司九通投资负责园区开发业务，作为园区开发与经营的业务平台，对开发区域进行前期规划、基础设施投资建设与管理、市政公用设施建设与管理、土地整理、产业发展服务（招商引资服务）、物业管理、产房建设租赁等。
并形成了一体化的园区开发招商运营模式，覆盖区域规划、产业定位、区域建设、品牌推广、招商引资、投资服务、区域维护等多种业务形态。
三、开发模式：园区运营 + 地产开发，即公司以园区开发立项，地产开发随行的模式，是其亮点与特色。
该模式除了能确保低成本获取土地外，还可以依靠其政府的影响力不断在园区周边获取土地，并参与到城市综合体、酒店和旧改等多业态物业开发经营中，正因为如此，公司后期土地储备超预期的概率很大。
华夏幸福基业案例分析-产业园
其它业务 （城市地产、 物业、酒店） 合计 13
2018/2/12
园区概况-园区融资
1.
得益于产业转移和城市化的大背景，华夏幸福通过在园区及其周边进行大规模的房地 产开发获得了可观的现金流收益，但同时也必须通过快速的住宅开发和园区规模维持 高速增长。这种“高门槛、高成长”的模式背后潜藏了高风险，也经常会引起财务指 标的波动。 近年来由于大量在建项目处于基建期，公司资产规模迅速增长，贷款规模不断扩大， 使得资产负债率相对较高。2013年年报显示，公司总负债达到674.43亿元，资产负债率 为95.0%。净资产负债率为1014.1%。 华夏幸福在房地产开发之前的园区建设，属于一级土地开发，不能获得银行开发贷， 之前较多采用的是信托融资，导致资金成本较高。据了解，融资成本在十几个百分点， 在行业中算是比较高的。 融资方式包括信托融资和应收账款转让、售后回租融资方式。售后回租融资方式是指 承租方以融资为目的，将资产出售给有资格从事融资租赁业务的租赁企业后，又将该 项资产从该融资租赁企业租回的行为。例如，其间接全资子公司大厂回族自治县鼎鸿 投资开发有限公司拟以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网，以售后回租的方式 向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元，融资期限为2年。该融资案例的融资方式是 第一个半年需偿还本金的10%，第二个半年偿还租赁本金的10%，第三个半年偿还租赁 本金的30%。第四个半年偿还租赁本金的50%。
12
2018/2/12
园区概况-房产企业
1. 2. 3.
园区住宅配套、土地整理和城市地产开发毛利率最高，公司84%的营业收入来自这三方面 华夏幸福基业旗下从事房地产开发业务的子公司主要有华夏幸福和京御地产。 华夏幸福：致力于中等规模城市的住宅、商业地产开发，先后在廊坊地区成功开发了“华 夏花园”高档住宅小区、“第五大街”商业步行街、“华夏九园”中式住宅等城市地产。 目前公司94%的营业收入来自产业新城开发建设，城市地产物业缩减明显。 京御地产：着重于园区住宅开发，2006 年起以“孔雀城”为品牌，致力于围绕北京城市周 边的房地产项目开发，打造新兴小城镇，先后开发了永定河孔雀城、大运河孔雀城、潮白 河孔雀城、八达岭孔雀城。华夏幸福以2009 年4 月25 日为资产移交基准日，将其房地产业 务整体资产——包括资产、负债、业务、人员全部转至京御地产，由京御地产承继华夏幸 福原有房地产项目的开发、建设。