房地产开发项目财务分析案例

房地产开发项目财务分析实例

一、项目概况

该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内,根据该市规划局关于该地块规划设计方案得批复,其规划设计要点如下:

1、用地面积:12243平方米

2、建筑密度:≤35%

3、容积率(地上):≤

4、62

4、绿化率:≥25%

5、人口密度:≤1085人/公顷

6、规划用途:商住综合楼

二、规划方案及主要技术经济指标

根据规划设计要点得要求及对市场得调查与分析,拟在该地块上兴建一幢23层得商住综合楼宇。

楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层,1～2层为商业用途,3～4层以配套公建为主,包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个,均为20层高,为住宅用途。

本项目主要经济技术指标参见表6-1与表6-2。

表6-1 项目主要技术经济指标(一)

三、项目开发建设及经营得组织与实施计划

1、有关工程计划得说明

项目总工期为36个月(从2011年3月至2014年3月)。当完成地下室第一层工程时,开展预售工作。

2、项目实施进度计划

项目实施进度计划见表6-3。

四、项目各种财务数据得估算

1、投资与成本费用估算

(1)土地出让地价款

包括两部分:

①土地使用权出让金

根据该市国有土地使用权出让金标准,可计算出该地块得土地使用权出让金为4257万元。

②拆迁补偿安置费

根据拆迁补偿协议,该地块拆迁补偿费为8075万元。

上述两项合计:12332万元。

(2)前期工程费

本项目前期工程费估算见表6-4:

表6-4 前期工程费估算表单位:万元

(3)建安工程费

参照有关类似建安工程得投资费用,用单位指标估算法得到该项目得建安工程费估算结果。见表6-5。

表6-5 建安工程费估算表单位:万元

(4)基础设施费

其估算过程参见表6-6:

表6-6 基础设施费估算表单位:万元

(5)开发期税费

其估算过程参见表6-7:

表6-7 开发期税费估算表单位:万元

(6)不可预见费

取以上(1)～(4)项之与得3%。则不可预见费为:

(12332+903、425+11067+687、24)×3%=748、89

(万元)

开发成本小计:28110、384万元。

2、开发费用估算

(1)管理费用

取以上(1)～(4)项之与得3%。则管理费用为:

(748、89(万元)

(2)销售费用

销售费用主要包括:广告宣传及市场推广费,占销售收入得2%;销售代理费,占销售收入得2%;其她销售费用,占销售收入得1%。合计为2606、34万元。销售收入详见表6-9。

(3)财务费用

指建设期借款利息。第1年借款9000万元,贷款利率为6、5%,每年等本偿还,要求从建设期第2年起2年内还清。建设期借款利息计算如下:

第1年应计利息:(0+9000÷2)×6、5%=292、5(万元)

第2年应计利息:(11292、5+0÷2)×6、5%=734、0125(万元)

第3年应计利息:(5646、04+0÷2)×6、5%=366、9928(万元)

则财务费用为上述合计:1393、5053万元。详见表6-14贷款还本付息表。

开发费用小计:4748、7353万元。

总成本费用合计:32859、1193万元(35965、37)

3、投资与总成本费用估算汇总表

详见表6-8。

表6-8 投资与总成本费用估算汇总表单位:万元

4、项目销售收入估算

(1)销售价格估算

根据市场调查,确定该项目各部分得销售单价为:

住宅:6700元／平方米

商铺:17200元／平方米

车位:21万元／个

(2)销售收入得估算

本项目可销售数量为:住宅37899平方米;裙楼中得商铺部分13248平方米,地下车位188个。详见表6-9

表6-9 销售总收入预测表单位:万元

(3)销售计划与收款计划得确定

具体见表6-10

表6-10 销售收入分期按比例预测单位:万元

(1)销售税金与附加估算

具体见表6-11

表6-11 销售税金及附加估算表单位:万元

(2)土地增值税估算

具体见表6-12

6、投资计划与资金筹措

本项目开发投资总计需332859、1193万元。其资金来源有三个渠道:一就是企业得自有资金即资本金;二就是银行贷款;三就是预售收入用于再投资部分。

本项目开发商投入资本金15000万元作为启动资金,其中第一年投入约50、11%,第二年投入约18、51%,第三年投入约26、38%;从银行贷款9000万元,全部于第一年投入;不足款项根据实际情况通过预售收入解决。具体见投资计划与资金筹措表6-13。

7、借款还本付息估算

长期借款9000万元,等本偿还,宽限期1年,2年内还清,贷款利率6、5%。具体见表6-14。表6-14 借款还本付息估算表单位:万元

五、项目财务评价

1、现金流量表与动态盈利分析

(1)全部投资现金流量表

设Ic=10%,具体计算见表6-15

表6-15 现金流量表(全部投资) 单位;万元

评价指标:

○1税前全部投资净现值:NPV=10316、3(万元)

②税后全部投资净现值:NPV=6030、19(万元)

③税前全部投资内部收益率:IRR=67、84%

④税后全部投资内部收益率:IRR=45、50%

(2)动态盈利分析

①净现值

开发项目在整个经济寿命期内各年所发生得现金流量差额,为当年得净现金流量。将本项目每年得净现金流量按基准收益率折算为项目实施初期(即为本项目开始投资得当年年初)得现值,此现值得代数与就就是项目得净现值。

基准收益率就是项目得净现金流量贴现时所采用得折现率,一般取稍大于同期贷款利率为基准折现率。本房地产投资项目在长期贷款利率得基础上上浮了约2%,即10%作为基准折现率。

净现值评价标准得临界值就是零。经上面计算,本项目税前、税后全部投资得NPV分别为10316、3万元与6030、19万元,均大于0。这说明本项目可按事先规定得基准收益率获利,在所确定得计算期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行。

②内部收益率

内部收益率就是指项目计算期内各年净现金流量得现值累计之与等于零时得折现率。

内部收益率就是项目折现率得临界值。本项目属于独立方案得评价与分析,经上面计算,税前、税后全部投资得IRR分别为67、84%%与45、50;均大于同期贷款利率6、5%与基准收益率10%(Ic),说明项目盈利,达到同行业得收益水平,项目可行。

2、损益表与静态盈利指标

(1)损益表

具体见表6-17