第六章房地产保险

二、房地产保险
• （一）房地产保险的概念 • 保险是指投保人根据合同约定，向保险人支付
保险费，保险人对于合同约定的可能发生的事 故因其发生所造成的财产损失承担赔偿保险金 责任，或者当被保险人死亡、伤残、疾病或者 达到合同约定的年龄、期限时承担给付保险金 责任的商业保险行为。 • 房地产保险就是以房屋及其相关利益和责任为 保险标的的保险。
• 1．风险必须是偶然的。 • 2．风险导致的损失必须是意外的。 • 3．风险属于纯粹风险，而不是投机风险。 • 4．风险必须是大量的。 • 5．风险损失必须是能以货币衡量的，具有较大损失
的可能性。
六、房地产保险合同
• （一）保险合同的含义
• 保险合同又称保险契约，是保险关系得 以产生的依据，具体是指投保人支付规 定的保险费，保险人对保险标的因保险 事故所造成的损失，在保险金额范围内 承担赔偿责任，或者在合同约定期限届 满时，承担给付保险金义务的协议。
• 5．重复保险分摊原则
• 投保人以一个保险标的同时向两家或两家以上 保险公司投保同一危险，即构成重复保险，其 保险金额往往超过保险标的的可保价值，因此 在发生保险损失时，应根据保险赔偿原则，采 取各保险人之间分摊保险赔偿金的办法，以防 止被保险人从各方获得的总保险赔偿超过可保 价值。
• 6．近因原则 • 近因是指造成保险标的损失的最主要、最有效
（三）房地产人身风险
• 房地产人身风险是指人们因早逝、疾病、残疾、失业 或年老无依无靠而遭受损失的不确定性。在房地产领 域中，个人房地产抵押贷款的借款人或个人房地产分 期付款的付款人在一定时间内(通常是债务偿还期内) 遭受人身风险不仅将给借款人自身及家庭带来利益上 的损失，还会因偿还贷款能力的减少而给债权人带来 损失。这也是房地产有关人身风险中最主要的部分。 房地产人身风险还包括房地产行业尤其是从事开发建 设的房地产企业的职工因遭受意外伤害事故可能造成 的伤亡、残疾。
第六章 房地产保险
• 学习目标：
• 1.了解风险的含义及房地产业存在的风险类ห้องสมุดไป่ตู้。 • 2.了解房地产保险的概念及作用。 • 3.掌握房地产保险的各个构成要素。 • 4.掌握房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人
身保险、房地产信用保证保险。
• 5.理解房地产保险的运作过程。
第一节 房地产业风险与房 地产保险
• 一、房地产保险基金 • 保险基金是指专门从事风险经营的保险机构，根据法
律或合同规定，以收取保险费的办法建立的、专门用 于保险事故所致经济损失的补偿或人身伤亡的给付的 一项专用基金，是保险人履行保险义务的条件。
二、房地产投保人
• 房地产投保人是指对保险房地产具有保 险利益，与保险人订立保险契约，并交 纳保险费的人，可以是法人，也可以是 公民自然人。房地产投保人必须是被保 险房地产的所有人或经营管理人，或者 是对保险房地产有利害关系的人。
（二）房地产保险的作用
• 1．抵御意外不幸，实现经济补偿 • 2．推动住房制度改革，促进房地产业的发展 • 3．推动我国保险业的全面发展 • 4．保驾护航，推动国民经济的发展 • 5．搞活房地产市场，促进房地产业的发展 • 6．促进对外开放，改善投资环境
第二节 房地产保险构成要
素
• 房地产保险的构成要素是房地产保险运行的必备条件， 主要包括房地产保险基金、房地产投保人、房地产保 险人、房地产保险关系人、房地产可保风险、房地产 保险合同等部分，此外还涉及到房地产保险的辅助人。
（二）保险经纪人
• 保险经纪人是指基于投保人的利益，为投保人 与保险人订立保险合同提供中介服务，并依法 收取佣金的单位。保险经纪人的特点如下：
• 1．保险经纪人的活动内容以提供订立保险合 同的中介服务为限，保险经纪人既非保险人的 代理人，也非投保人的代理人，而是为保险人 和投保人之间订立保险合同牵线搭桥，但其出 发点是为投保人利益。
必须保持最大限度的诚意，双方都应遵守信用，互不 欺骗和隐瞒，投保人应向保险人如实申报保险标的的 主要风险情况，否则保险合同无效。
• 在房地产保险中，基本诚信原则要求如下： • （1）投保人必须陈报实质性的重要事实 • (2)保证条款的使用 • (3)违反诚信原则将使合同失效
• 2．可保利益原则
• 可保利益原则又称可保权益原则。可保权益原则要求 被保险人对所投保的保险标的拥有可保权益。
的原因。也就是说，保险事故的发生与损失事 实的形成有直接因果关系。按照这一原则，当 被保险人的损失是直接由于保险责任范围内的 事故造成的，保险人才给予赔偿。这是因为现 实中保险标的的损失是由多种风险事故同时或 者连续发生造成的，而这些风险事故往往同时 有被保风险、非保风险或除外风险。近因原则 是判断保险人是否需要赔偿的标准。
• 一、房地产业存在的风险 • 风险是指在一定条件下和一定时期内，由于各
种结果发生的不确定性而导致行为主体遭受损 失的大小以及这种损失发生可能性的大小。房 地产业也存在风险，房屋从设计、生产到销售、 分配、使用，每个环节都面临风险，都有可能 发生损失。风险与损失可以通过购买保险加以 转移。人们所面临的风险损失一般分为四种类 型：财产风险、责任风险、人身风险和信用风 险。
• 2．保险经纪人依法有权向保险人收取佣金。
第三节 房地产保险业务种
类
• 根据房地产面临的风险以及保险标的性质的不同，房 地产保险业务种类可划分为房地产财产保险、房地产 责任保险、房地产人身保险和房地产信用保证保险。
• 一、房地产财产保险 • 房地产财产保险是对房屋财产因意外事件造成的损失
进行赔偿的保险，是由投保人或被保险人与保险人签 订房屋财产保险合同，以一定的保险费支出来应对可 能遭受的不确定性的损失发生，以实现风险转移的一 种经济补偿制度。
故发生，投保的房产或有关利益遭受损失时， 保险人应按合同规定的条款履行赔偿责任。赔 偿的原则如下：
• (1)保险人对赔偿金额有一定限度 • (2)保险人对赔偿方式可以选择 • (3)被保险人不能通过保险赔偿而获得额外的
利益
• 4．权益转让原则
• 权益转让原则又称代为求偿原则。当保险事故 由第三方责任引起时，第三方对此应负有赔偿 责任。如果被保险人从第三方那里获得了补偿， 就相当于没有损失，因而不能再向保险人提出 索赔要求；如果保险人应投保方申请并同意赔 付其损失后，保险人就可以取代被保险人地位 拥有向第三方索赔的法定权力，即代位求偿权。
（四）房地产信用风险
• 在房屋建造和交易过程中，银行和开发商可能面临不 能如期收回贷款或房款的风险，购房者可能面临房地 产开发商不能按期交房的风险等，这实质是房地产业 务中的信用风险，前者为购房者信用问题，后者为开 发商信用问题。一方面，购房者可能由于家庭中主要 成员死亡、伤残、疾病、失业、经营失败或遭受损失、 自然灾害导致经济困难等原因不能履行还款义务，给 银行或开发商造成损失；另一方面，开发商也可能由 于资金周转不灵或其他原因导致工程不能延续或完工， 因债务等问题可能导致已出售的房产不能交付使用， 给购房者带来经济损失。
• 3．积极开展保险房地产的防损工作，及时检 查房地产可能发生的危险隐患，予以消除。
• 房地产保险人的权利有： • 1．按照合同收取保险费，这是保险人最基本
的权利； • 2．保险人有要求房地产投保人按合同履行义
务的权利； • 3．有适当灵活使用保险金的权利。
四、房地产保险关系人
• （一）被保险人 • 房地产被保险人是指其房屋等财产或者人身受
五、房地产保险的可保风 险
• 可保风险是指符合承保人承保条件的特 定风险。尽管保险是人们处理风险的一 种方式，它能为人们在遭受损失时提供 经济补偿，但并不是所有破坏物质财富 或威胁人身安全的风险，保险人都承保。 各保险企业应谨慎运用弱化的可保条件 来承保风险，以免造成保险经营的不稳 定。
• 保险是减少风险的一种有效手段，但并不是所有风险 都可以通过购买保险方式转嫁给投保人。保险人承保 的风险是有一定条件和一定范围的，房地产保险的可 保风险条件有以下几点：
（二）房地产保险合同的 特点
• 房地产保险合同除具有一般合同的共性外，还有自己 的特点：
• 首先，房地产保险合同是附合合同，即保险合同不是 由保险人和投保人充分商议之后才达成的。
• 其次，房地产保险合同是射幸合同。射幸也叫利益机 会，对于投保人来说，缴纳保险费后，在保险合同有 效期间发生保险事故，他可以从保险人处得到数倍于 保险费的保险赔偿或保险金；对于保险人而言，如果 没有发生保险事故，则只接受保险费，不用承担赔偿 或支付保险金。
（三）房地产保险合同的 内容
• 1.保险人名称和住所； • 2.投保人、被保险人名称和住所，以及人身保险的受
益人的名称和住所；
• 3.保险标的。 • 4.保险金额和保险价值。 • 5. 保险费。 • 6.保险责任。 • 7.保险期限。 • 8.违约责任。
（四）房地产保险合同订 立的原则
• l.最大诚信原则 • 是指保险合同的双方当事人在签订和履行保险合同时，
保险合同保障，享有保险金请求权的人，房地 产投保人可以为被保险人，其特征如下：
• 1．被保险人是受保险合同保障的人。 • 2．被保险人享有保险金请求权。 •
（二）受益人
• 受益人的特征如下： • 1．受益人必须由被保险人或者投保人在投保时指定，
并在保险合同中予以载明；投保人与被保险人不是同 一个人时指定受益人，须经被保险人同意。受益人如 未指定，被保险人自己或其继承人即为受益人。 • 2．受益人独立享有保险金领取资格。 • 3．受益人权利的行使时间必须在被保险人死亡之后。 • 4．受益人领取的保险金归其独立享有，不能作为被 保险人的遗产处理。
（一）房地产财产风险
• 房地产财产风险是指因房地产财产发生毁损、灭失和 贬值而使有关利益方遭受损失的不确定性。造成房地 产财产损失的原因一般都可归入自然风险、社会风险 和经济风险这三种类型。自然风险是指自然现象(如物 理的、化学的、生物的原因)可能造成人身伤亡和财产 损失。社会风险是指出于个人或集团在社会上的异常 行为造成人身伤亡和财产损失的风险。经济风险是指 企业在生产与销售等经营活动中，由于受各种市场供 求关系、贸易条件、价格变化等因素变化的影响，或 经营者对前景预料发生偏差的决策失误等，导致其在 经济上遭受损失的风险。
三、房地产保险人
• 房地产保险人即是与房地产投保人订立保险契约，收 取保险费和在房地产出险后负责赔偿的人，如保险公 司。房地产保险公司以及承办保险业务的银行等金融 机构。
• 房地产保险人的义务有： • 1．在约定的保险事故发生后，承担赔偿责任，支付按
照合同规定并进行调查后审定的损失费，叫做保险赔 偿，又称理赔； • 2．当保险事故发生后，保险人应该立即履行对投保 人承担的义务，查勘现场，并根据损失的实际情况， 核算确定经济补偿金额予以赔偿；
• 拥有权益是指客观存在的，对于一项财产具有某种法 律承认的权利或利害关系，即假如财产安全，保险方 就能得益，反之，如果财产遭受损毁，保险方便会蒙 受损失。只有对财产具有这种利害关系，被保险人才 能将财产投保，也惟有如此，保险人才会接受投保， 这种可以进行保险的权益就叫可保权益。
• 3．赔偿原则 • 房地产保险合同是赔偿性质的合同。当保险事
七、房地产保险的辅助人
• 房地产保险的辅助人，是指与保险合同的订立或履行 有一定辅助关系的人，即保险代理人和保险经纪人， 在国外还有保险公证人和体检医师等。
• （一）保险代理人 • 保险代理人是根据保险人的委托，向保险人收取代理
手续费，并在保险人授权的范围内代为办理保险业务 的单位或者个人。保险代理人根据保险人的授权代为 办理保险业务的行为，由保险人承担责任。
（二）房地产责任风险
• 房地产责任风险是指因人们的过失或侵权行为造成他 人的财产毁损或人身伤亡，在法律上必须负有经济赔 偿责任的不确定性。在房地产经营中，房地产所有者、 使用者及其设计、建造、经营房地产的个人和企业都 面临责任风险。
• 1．因房地产的所有权、使用权和占有权而引起的责任 风险。
• 2．房屋设计、建造、销售及服务过程中的责任风险。