南京调研

二期所在区域。 第三区域： 从第二区域以东，也就是张江路／紫薇路以 东的剩余区域，我们拟划分为第三区域。 其他：
M
除上述三个区域外，正在建设中的张江中区
也将对整个张江高科技园区的整体格局产生一 定的影响，该区域的供应量正式投放市场至中 区氛围较为成熟后，对整个张江有积极的的影 响。
轨道交通对张江的影响： 地铁2号线东延伸段已顺利完工并与2010年初投入运营， 广兰路至浦东机场段也已投入运营。 地铁13号线计划于2015年左右开通。 环张江有轨电车已于2009年年中投入运营。
虹桥 开发 区 张江
随着轨道交通的延伸、 及滨江带的发展而崛起 的城市次中心，发展商 办、住宅、休闲、产业 一体的综合片区 黄浦江南延线——徐汇 滨江、前后滩
徐家 汇
漕河 泾 莘庄 商务 区 后滩 前滩
徐 汇 滨 江
虹桥枢纽
浦江 镇
数据来源：
标准办公楼市场
低密度/产业园区市场历史概述
低密度办公项目的发展起步阶段，例年供应量约为15-25万方； 2006~2008年随着城市的发展与各类配套的成熟，园区类物业的供需逐年上升，并且迎合了首批企业职能分离与外扩的 需求； 2008后在金融危机的影响下，房企开发的速度减缓。但需求稳定，总体去化率较高，与供应量基本持平，保持在90%以 上； 2012年起，随着城市格局的变化发展与早前数年的供应收缩后，低密度园区类物业将迎来新一轮的供应井喷，成为后续 几年的主要物业趋势。
此物业列表是按 照集团所提供的 单篇项目列表的 号码排序顺序为 基础，此轨道交 通示意图中有部 分物业不在园区 内，故不在辐射 范围内，因此没 有标注。
I.孵化器 1.集电港一号楼 II.银行卡 2.睿翔园一期6幢1-3-4层 III.股份公司 3.张江大厦 4.创新园10楼 5.快标厂房 6.创想园 7.三标 8.四标 IV.软件园 20.一期 21.二期 22.三期L、K、H地块 23.三期F、L、G、A2地块 10.三期B地块 V.生物医药基地 24.研发B区3号、7号 25.科研楼 26.海泰楼（装修） 27.创新港 28.润和苑 VI.微电子港 29.微电子港办公楼一期 30.微电子港办公楼二期 VII.东区 31.张江现代医疗器械园一期 综合楼 32.张江现代医疗器械园一期 孵化楼 VIII.孙桥 33.杰卖克 34孵化园 IX.文化控股 35.集电港4号楼6-8楼
非核心CBD整购活跃。非核心CBD相比传统CBD具有价格与供应量上的明显优势，成为企业扩张、整购、 职能部门分离与资产沉淀的优先选择。
数据来源：
上海传统写字楼大宗交易
时间 2008.5 2008年 2009.3 2009.4 2009.5 2009.6 2009.8 2009.8 2009.8 2009.8 2009.9 2009.9 2009.11 2009.11 2009.11 2009.11 2009.11 2009.11 2009.12 2010.2 2010.5 2010.5 2010.2 2010.9 2010.11 2011.5 2011.6 2011.8 2011.8 2011.12 成交楼宇 世纪商贸广场 高宝金融大厦 浦项广场 悦达黄浦河滨大厦 汇银金融商务中心 东海商业中心 上海港国际客运中心3#楼 中融碧玉蓝天 东海广场 21世纪大厦 福都商厦 浦江双辉大厦 国盛中心中长风1号 大宁国际商业广场 兴力浦大厦 太平金融大厦 浦发大厦 建银大厦 中融碧玉蓝天 东亚银行金融大厦 证大五道口大厦 恒利国际大厦 玫瑰广场 高腾大厦 二十一世纪大厦 新长宁商业广场 国客中心1号楼 环球金融中心 嘉瑞国际广场 宏嘉大厦 购买方 Asia Pacific Land (APL) 东亚银行 陆家嘴集团 天主教（Catholicism） 招商银行 汇华房地产 国投亚华 上海农村商业银行 SOHO中国 宁波银行 浙江红楼集团 中国农业银行 上海市普陀区国有资产经营公司 中银香港 上海久事集团 太平人寿 海航置业 农工商集团
具体而言，轨道12号线和13号线将于2013年建成通车，届时它们将成为连接市内非CBD写字楼主要的交 通线路。这两条地铁线路沿线的非CBD写字楼面积都将分别达到几十万平方米。12号线将与6号线在外高桥 区域连接，将形成金桥与外高桥区域的便捷联动，8号线沿线也将形成前滩、后滩、浦江镇区域之间的联动 效应；
数据来源：
张江集团体统物业分布图
有轨电车
35 12 19 13 16 14 18
有轨电车站 地铁 地铁站
除集电港、生物医药园区
5 7 3 4 9 8 20 21 10 22
23
东延至浦东 机场
及创业园外，即已开通的 有轨电车对张江整体物业 的交通环境改善有限，故 产生的租金提升效应也将
十分有限。
凯龙瑞商业人民币基金 TBC 包商银行 华一银行 支付宝/阿里巴巴电商 TBC 购买方未知，其整体开发 定位为打造电子客户研发、 文化、游戏类集群地
TBC
1.凯龙瑞收购金领之都16号楼 金领之都16号楼目前租金水平在3.0元/平方米/天以上，凯龙瑞投资收购物业要求租金回报不低于 成 交 案 例 7%，以14000元/平方米夫人价格测算，投资回报率接近8%； 2.上海国际研发总部基地 项目位于宝山大场镇区域，用地性质全为商办性质，总建面积近20万平方米，2011年12月竣工， 规划打造机械电子、IT服务外包和文化艺术创意行业等相关产业的集群，形成该些企业总部办公、
9.四标二期
12.集电港一期研发楼 13.集电港一期标准厂房 14.集电二期东块（沿河） 16.集电二期西块（沿河）
18.礼德中心
19.43号
老张江物业案例——集电港一期研发大楼
大楼自身品质 总体规划和物业布局 物业外观设计和形象
金科路 地铁站
张江地 铁站 华夏西 路地铁 M 站 广兰路 地铁站
2011.12 2012.3 2012.5 2012.5 2012.5 2012.6
2012.6 2012.6
金领之都16号楼 上海国际航运服务中心（西块） 隆宇国际大厦/不夜城 东方金融广场 浦东金融广场2号楼（商城路） 华银大厦（花木板块）
上海国际研发总部基地 上海金桥出口加工区软件园一期G218#地块研发楼
2>非中央商务区甲级办公楼缓解市中心的供应压力，并降低企业成本 中央商务区甲级办公楼供应紧缺以及其租售价格的不断上升，使得非中央商务区物业开始受到市场的青睐。 在浦西，大虹桥的建设，使得企业陆续将职能部门西迁，在浦东，大浦东的战略扩张规划也使得陆家嘴、竹 园的客户出现明显的外扩趋势，在一定程度上缓解了中央CBD地区供应紧张的情况，迅速满足了自用企业的 办公扩张、职能部门划分、成本控制等多重需求。
四、重点次中心与2.5产业类园发展 未来重点关注区域 案例分享 产品革新
全市办公物业宏观趋势
上海写字楼市场发展
2011-2012年，在政府稳步扩大金融市场对外开放的作用下，外商直接投资将一如既往的稳定增长，特别涌 入金融服务领域。但对于扩张的企业而言，其选择物业时关于地理位置、物业功能、物业形态、增值因素等 多方位均有了新的考量，也有了更多的选择—— 1>轨道交通等基础建设的完善推动产业链与次中心区发展 以世博会为契机，轨道交通建设成为上海历史上规模最大的市政建设工程之一，至2020年，上海将拥有20 条轨道交通线路，运营里程共计960公里，确保了非CBD将成为甲级写字楼出租市场不可或缺的组成部分。
数据来源：
区域划分
第一区域： 拟规划为龙东大道以南，高科路以北，罗南
大道以东，牛顿路以西所合围的区域。 地铁金科路站步行五分钟范围内的区域。 第二区域： 包括龙东大道－张江路/紫薇路－川杨河－罗 南大道－高科路－牛顿路－龙东大道所合围的 区域。
M 软件园
三期
另包括集电港一期及二期、以及北大清华楼
上海传统ຫໍສະໝຸດ Baidu字楼大宗交易
2008年全球金融危 机复苏之后，上海写 字楼市场整栋或大宗 购买行为较多，但在 2011年以前，大部分 的基金公司与自用总 部企业的大宗收购集 中在传统核心区的标 准办公楼；
丰力钢铁 N/A N/A N/A 阿尔法基金 腾飞中国商业地产基金（ACCF） 瑞安建业 SOHO中国 宝钢 汤臣集团、宝钢、天平保险、国华人寿 SOHO中国 凯雷投资
2011-2012年，除 了核心区的大宗交易 之外，在次中心CBD与 园区类市场也同样出 现大宗收购的案例， 并且成交价格并不因 为整体收购而贬低， 例如，北外滩的项目， 整售价格达到60000元 /平方米；
数据来源：
次核心区域与产业园区类大宗交易情况
时间 2011.3 2011.11 成交楼宇 金领之都21号楼 创智天地（五角场） 成交面积 成交单价 （平方米） （元/平方米） 3937 16266 办公与商业共计约 37750 33000 45000 11544 14000 11670 65000 55300 35829 10000 56000 47000 TBC 18000 23000 3栋，逾20000 整栋，17000 TBC TBC 购买方/备注 中国质量认证中心 工商银行杨浦支行
上海次核心CBD&类园区市场展望
营销策划处—写字楼部
二O一二年十二月
上海世纪静安房地产开发有限公司
纲要
一、全市写字楼市场宏观发展 全市CBD与园区分布 全市历年供需与成交 环线板块发展趋势 历年大宗交易 三、老牌园区发展现况 历年供需趋势 区域案例分享 目前发展现况
二、传统标准写字楼市场趋势 历年市场供需 板块扩张趋势 总部企业动态
发展一阶段 标准办公楼蓬勃发展 二阶段 三阶段 老牌产业研发园区成熟 次中心2.5产业类园区复合型物业
人 民 广 场 陆家嘴 五角 场& 新江 湾城 外 高 桥
核心 CBD
陆家嘴、南京西路等统 核心CBD
老牌园区
以张江、金桥、漕河泾 为代表的老牌产业园区
南京 西路
新次中心与类园区
金桥
淮海路
虹桥 枢纽
另外，已于2010年初开通
6 27 2 31
30 29 24 26 25
的地铁二号线东延伸段在 张江园区内的两个站点对 第二及第三区域的交通状 况的改善起到了很大的作
1
28
用。
步行十分钟辐射圈
由于二号线唐镇东路站距 离银行卡园区及医疗器械 远都有相当大的距离，对 交通的改善几乎没有影响。
物业列表
上海近年来低密度产业园区物业供需对比
数据来源：
老牌园区分解——张江
张江区域
张江高科技园区简介
• 上海市张江高科技园区成立于1992年7月，位于浦东新区中部，规 划面积25 平方公里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育 区、生活区等功能小区。 • 1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策， 明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创 新创业的主体功能。自此，张江园区步入了快速发展阶段。 • 截止2008年底，园区进驻企业达1540 家。2008年，园区工业总产 值 421.4亿元；经营总收入 839.7 亿元；固定资产投资 98.3亿元。 吸引投资总额 13.25 亿美元；合同外资金额 11.52 亿美元。从业人 员为12.56万。 • 道路交通 • 园内与内环线相连，距市中心人民广场13公里，距外滩商 务区9公里； • 园内北面的龙东大道是连接内环线和浦东国际机场的重要 通道，园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公里。 • 轨道交通 • 地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场，设有 站点张江高科站、金科路站、广兰路站 • 地铁七号线 2010 年开通后自西北方向上海大学途径市中 心到浦东花木，其中龙阳路站距张江高科园区2公里 • 磁悬浮终点站龙阳路站距张江高科园区2公里
备
注
研发基地、展示营销一体化的上海北部平台。
3.大智慧租赁由由世纪广场 大智慧于2011年1月28日挂牌上市，其上市过程中大量扩充企业团队，办公面积需求猛增，于由 由世纪广场租赁陆家嘴软件园物业，共22层，总建面积近30000平方米。
数据来源：
传统CBD、老牌园区与重点次中心区域发展阶梯
将全市写办公楼物业通过地理位置与物业形态划分为传统核心区写字 楼、老牌产业园区与新次中心类园区市场作为研讨分类；