房地产行业房产税常见税务风险解读

房地产行业房产税常见税务风险解读中图分类号：f812 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）01-000-01
摘要房产税作为未来房地产调控的一种重要手段备受大家的关注，同时房产税作为一个小税种而往往没有受到企业的重视给企业带来较大的税务风险，也是税务部门在税收检查或税务稽查中重点关注的一个税种，一旦发现存在税务瑕疵，处罚也是比较严重的。

笔者根据多年的工作实践力争对房地产行业房产税常见的税务风
险进行解读，力求避免或减少给公司带来的税务风险。

关键词房产税房产房产原值转租免租
一、房产税房产原值的确定
房产税计税实行从价计征的，要依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，而在实务操作中房产原值的确定往往存在因少记房产原值给公司带来一定的税务风险。

（一）无论会计如何核算，地价必须计入房产原值
《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）文件，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

”无论会计上如何核算，房产原值均应包含
地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等（按照税总便函企业缴纳的土地契税也可以计入房产原值）。

财税[2010]121号文件的发布实施，杜绝了之前由企业选择执行《企业会计准则》和《企业会计制度》所做的房产税筹划，使得两者缴纳的房产税相同。

（二）应税房产配建了一些非应税建筑物的房产原值的确定
如果应税房产配建了一些非应税建筑物，如游泳池、烟囱、水塔等，在计算应计入房产原值的地价时，可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

（三）既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产的地价确定
如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。

其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

二、无租使用与免租期间的房产税缴纳问题
一般来讲无租使用视为出借，并非真正的租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付任何租金性质的对价。

而免收租金期间则是首先应基于已经发生的租赁事实，在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为。

按照财政部国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，自2009年12月1日起，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。

而财政部国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，所以无租使用与免收租金这两者对房产税的缴纳是完全不同的。

房地产行业出租活动中一定期间内免收租金是非常常见的一种招租行为，有点企业为了降低租金水平甚至作为一种税收筹划的方法，企业往往认为自己没有收取租金而不缴纳房产税，自财税[2010]121号文件公布后，如果不缴纳房产税就是偷漏税行为了。

三、对转租业务是否缴纳房产税的争议问题
例如甲公司租入乙公司的房屋进行改造后开办商场，租赁给经营商户来收取租金，甲公司的租赁收入缴纳房产税吗？
根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳。

房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税。

目前大部分省市地税局都下发文件对转租收入均不再征收房产税，但也有某些地方税务局要求转租业务缴纳房产税的，例如山东（鲁地税函[1999]282号）和吉林省（吉地税发〔2006〕42号）均规定“承租人转租的房屋，
按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。

”，笔者认为这样的规定欠妥，不符合房产税对纳税义务人的规定，税务局如果认为某些单位利用转租业务来偷漏税的，税务机关可以按照公平税负的原则，对于明显低于本地段市场水平的租金实行核定征收。

此外，如果转租业务不再征收房产税，那也给我们提供了一个税务筹划的空间。

通过转租规避了一部分房产税，但是新增加了营业税金及附加，假设甲公司自行对外出租和乙公司对外转租的金额是一致的，那么只有当甲公司出租给乙公司的金额能控制在乙公司对外出租金额的68.38%以下采用转租这样的税收筹划才有意义。

四、其他容易漏缴房产税的情况
1.地下车库。

凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。

2.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。

但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照法规征收房产税。

3.开发商开发的商品房在售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

4.房地产公司建设的售楼部不论是否是临时性的，均符合房产税规定中对所谓房产的定义，因此应缴纳房产税。