业主委员会参与社区治理的思考

业主委员会参与社区治理的思考
作者：周海燕
来源：《卷宗》2019年第33期
摘要：随着房产行业的市场化，业主委员会这一小区自治组织应运而生，成为社区治理的主体之一。

业主委员会是维护社区发展的重要因素，但业主委员会发挥其在社区治理中的作用存在自治的困境，为实现更高层次的社区治理，实现多中心治理，对业主委员会的改进是一个突破口。

关键词：业主委员会;自治;社区治理;困境;对策
小区范围内的问题越来复杂，由居委会及相关行政部门协调处理的管理模式无法解决某些问题。

让业主参与到社区治理当中，能更好地实现社区自治治理，协助政府处理物业问题、小区纠纷，小区内成立业主委员会成为了促进社区治理的突破口。

本文从业主委员会参与社区治理的现实可能性出发，分析业主委员会参与社区治理的困境并提出建议和对策。

1 业主委员会参与社区治理的现实可能性
1）业主委员会参与社区治理的合法性。

《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

”第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

”《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。

《物权法》和《物业管理条例》的规定为业主委员会的成立提供了法律法规支持，使业主委员会成为一个被业主和社会认可的合法组织，其行动受法律认可和法律保护，这就为业主委员会参与社区治理活动提供了保障。

2）业主委员会参与社区治理的合理性。

社区治理是一种多中心治理，当前社区治理的主体主要有社区居委会、小区物业公司、业主委员会。

社区居委会作为基层群众自治性组织，它的治理对象既包括辖区内的居民，也包括辖区内的环境和秩序。

物业公司可能服务多个小区，这两者都是脱嵌于小区的，两者分别遵循着行政逻辑和市场逻辑，其各自行动导向与业主的期待并不一致，不能真正代表小区业主的利益。

而业主委员会是小区的内生组织，它更关注小区整体的治理，但其对小区的治理还需要得到居委会的支持，当业主委员会与物业公司之间出现矛盾时也需要居委会进行调解，这种理性选择使得多数业主委员会也积极辅助居委会进行社区治理，因而业主委员会就具有了参与社区治理的合理性。

3）业主委员会参与社区治理的必要性。

首先，业主委员会能有效处理小区物业纠纷，改善社区治理环境。

小区业主委员会成立后，对物业公司形成制衡作用，物业公司在业主委员会
的压力和维权行动下，对小区存在的问题进行有效处理，业主与物业公司之间的纠纷得到有效解决，社区治理环境得到改善。

其次，业主委员会能帮助居委会提升社区治理效率。

我国的社区居委会的“行政化”倾向愈来愈明显，行政性任务繁重，处理小区居民纠纷力不从心。

业主委员会相对于居委会来说，对小区邻里纠纷和业主与物业公司之间的纠纷，更能深入了解情况，有效解决问题。

同时，业主委员会进入社区治理体系，发挥辅助治理的作用，有助于提升居委会社区治理的效率，有助于在良性互动中实现社区利益平衡与和谐安定。

2 业主委员会参与社区治理的困境
如前所述，业委会参与社区治理具有现实可能性，对社区治理影响重大。

然而，业主委员会治理作用的发挥不尽如人意，部分业主委员会的不规范运作严重影响到其参与社区治理的效果。

笔者认为，业主委员会至少存在以下问题：
1）法律意识淡薄。

有的业委会不按照法定程序和小区规约的规定履职，在管理小区事务时造成业主不满，丧失业主信任。

2）服务意识不强。

据笔者调查，真正具备热心公益事业，为小区业主利益认真履职的业委会委员不多，部分业委会委员在履职过程中缺乏大局观念，对业主的意愿置若罔闻，对自身的定位认识不清最终走到业主的对立面，甚至煽动业主激化矛盾，影响小区和谐、社会稳定。

3）文化程度不高，自治能力有限。

业主委员会是公益性的小区自治组织，需要奉献大量的时间和精力，年轻人忙于工作，无心加入业委会，业委会委员中大多数年龄结构偏大，文化程度不高，在处理小区问题时工作能力欠缺。

4）部分委员动机不纯。

有的委员把业主委员会当作牟取私利的平台，如以终止物业管理合同为要挟，要求物业公司为其提供个人益;如要求减免管理费，提供免费的车位等。

5）监督机制不健全。

《物业管理条例》第六条第二款第六项规定，业主在物业管理活动中，享有“监督业主委员会的工作”的权利。

第十一条规定，业主大会应履行“选举、更换业主委员会委员”的职责。

第十九条规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

”《条例》虽然规定了业主有监督业主委员会的权力，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对业委会违法违规的决定有责令限期改正或者撤销的权力，但没有具体规定如何监督，对法律责任、监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，对业委会给小区造成的损失、侵害的业主利益如何承担责任也没有明确，操作性不强，实践中难以真正起到作用。

3 解决业主委员会参与社区治理困境的建议和对策
业委会参与社区治理的困境预示着其融入社区治理并产生有效性的难度，针对上述困境，笔者提出以下建议和对策。

1）在业委会成立和运行过程中加强培训和指导。

在业主委员会组建时，相关职能部门要加强对业委会筹备组工作的指导和监督，确保业委会选举依法依规进行。

在业委会委员的人选上，坚持党建引领，倡导“红色业委会”，从而能够选举出思想政治素质过硬的业委会委员。

业委会产生后，对成立后初任业主委员会委员就物业管理有关政策法规进行培训，对业委会委员进行专业业务知识、工作技巧和管理能力进行培训。

2）加大社会宣传力度做好宣传、教育、引导工作。

当前应突出业主等相关行为主体地位和责任的宣传，以“政府引导、企业推动、社会参与”的方式，综合运用多种手段，除了常规的横幅、标语、海报、宣传栏外，行业主管部门和司法部门应整合运用区内刊物、电台、电视、网络等现代多媒体手段，让业主多渠道了解物业管理的重要性和作为业主的基本权责，提高业主对物业管理的认知度和对业主委员会的认同度。

3）完善监督和考核机制。

建立业委会日常工作制度和年終考核评议制度。

建立业主委员会会议制、年度工作报告制度、业主委员会接待制度、重大事项报告制度、业主委员会评议制度、印章管理制度、信息公开制度、档案管理制度等日常管理制度。

完善业主大会议事规则的程序和内容，设定对业委会的约束条款，实行年终述职和考核制度对工作优秀的业委会给予相应奖励。

主管职能部门可制订可行性的考核评议标准，对辖区内的小区业委会进行年终考核评议，对评议结果分为不合格、合格、良好、优秀几个等级，对于评议结果为优秀的可以进行奖励，对于不合格的可以进行通报。

4 结语
综上所述，业主委员会是社区治理的多元共治中的一元，也是社区治理创新的切入口。

业主委员会参与社区治理既是合法和合理的，又是必要的，但这并不意味着业主委员会普遍建立后就能有效推动社区治理。

业主委员会的发展面临各种困境，为使业委会发挥其功能，需加强业委会成员的专业培训，对业委会的相关制度缺陷进行完善，并且加大宣传力度，提升对业委会的认可度，对其进行合理引导以使业主委员会凸显其作用。

作者简介
周海燕（1980-），女，汉族，四川武胜人，硕士研究生，副教授，四川财经职业学院，研究方向：经济法。