2020年金隅大成房山长沟镇项目初步分析报告最终版
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区域价值尚处于高速成长期，价格上行势头还未完全显现，目前正是低价拿地的良机
协成建议：开发商力求低价拿地，以有效控制风险，获取合理收益
4
房山区区域发展趋势分析
对房山区区域发展趋势的初步判断 房山区区域规划 房山区产业规划 房山区交通规划
5
对房山区区域发展趋势的初步判断
房山区规划分析
房山区经济分析
区域经济分析—在城南开发战略的刺激下区域经济得到了快速发展
2005-2009年，GDP从197.5亿元增长到245亿元，年 均增幅5%，在城南规划的刺激下，09年增幅超过10%
2009年区域固定资产投资额暴增，区域投资潜力看好
北京提出了开发城南战略，未来几年，预计将有2900亿元资金投入到城南建设中去（大概会有600亿元以上 投入落地到房山），这将使北京的城南发展迅速提升
四、长沟镇区域及地块价值分析
1. 对长沟镇及地块价值的初步判断 2. 长沟镇区域价值分析 3. 长沟镇房地产市场概况 4. 地块价值分析
五、本项目土地取得价格预估 2
对本项目的初步判断
区域价值 维度
区域价值的持续升高，促进区域房地产行业长期发展
市场价值 维度
市场加速上行，此区域拿地可获得较高的溢价
外来人口20万人左右。
2020年，房山新城建设用地规模控制在75平方公里
新城良乡、燕房组团用地61.6平方公里 北京石化新材料基地4.4平方公里。 窦店新型建材产业用地2.7平方公里。 燕化产业用地6.4平方公里。
房山将成为缓解北京城市人口的集散地，未来人口增长将超过50万人 75平方公里的建设用地的供应为房地产行业的发展留足了空间 8
6
区域规划—强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构
强化两轴
沿京广线区域拓展轴——北联中心城区及丰台长辛店，南接涿州，将房山未来重点产业区向 南拓展
良乡－燕房产业调整轴——东联大兴新城，西优燕房组团。
优化两带
山前浅山丘陵区生态恢复带：青龙湖－燕山－城关－周口店－韩村河－长沟－大石窝－张坊以 生态恢复为主。
11
房山区房地产市场发展趋势分析
对房山区房地产市场的初步判断 土地市场分析 新房市场分析 二手房市场分析
12
对市场的初步判断—加速上行，增值空间巨大
土地市场 分析
土地市场交易活跃，价格节节上升 2009年土地交易暴增7.5倍，土地出让金超百亿元 “地王”屡现，楼面地价最高达到7500元/平方米
区域规划分析——便利交通加速城市扩张，提高区域成熟度，支撑房地产快速发展
三条高速高路：六环路、京石高速、京石二高速（2010年底开工预计12年完工） 两条国道：京保公路（107国道）、京原公路（108国道） 一条轨道交通：起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街交叉口，终点设在丰台郭公
庄站全长24.79公里，单程24分钟，2010年底试运行。 两条二级公路：房郑路、十大路（十渡－野三坡旅游公路）
房山区交通分析
城南规划的出台加快了区域的 发展速度，人口持续增长，土 地放量增大，支撑房地产快速 发展
区域经济在城南规划的带动下 稳定增长，三产比例逐渐加大， 支撑房地产快速发展
轨道交通及二高速的修建极大 的缩短了城乡之间的时间距离， 为地产的持续发展奠定了良好 基础
从区域发展角度看拿地可行性：区域价值的持续升高，保证了区域房地产行业的稳定发展
9
区域产业分析—“强二、兴三、优一”的产业发展战略
第二产业是房山区产业结构的主体，所占比例在70%左右；第二产业的发展是区域经济增长的主要动力 第三产业产值在房山区生产总值所占的比重基本在25%以上；第三产业的发展比较迅速且逐年递增 第一产业的增长比较平缓，基本比例在5%左右；基本保持稳定
经济结ห้องสมุดไป่ตู้的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例持续增长 10
永定河－小清河滨河平原生态发展带：长阳-窦店-琉璃河沿河地区。
保育山区
以煤矿和非煤矿山关停为契机，全面优化调整山区乡镇产业结构，保护山区生态的完整性， 确保区域开发的可持续性、生态保护的有效性以及区域内生态、社会、文化与环境的整体协 调发展。
多核联动
立足服务中心城，服务京津冀，根据房山城镇密集的特点，通过合理区域城镇分工，形成新城 发展的工业核、商贸核、物流核、教育核、交通核、旅游核多个经济增长点。
万科、绿地、北建工等品牌房企陆续进驻，看好区域市场前景
网络结构
通过强化南北向首都西南通道、打通房山平原区与山区的东西通道，形成房山区空间发展的 网络结构。
7
区域规划分析——人口增长带来大量刚需及土地放量推动房地产发展
人口规模
用地规模
2020年，房山区总人口规模规划控制在118万人
2005年房山户籍人口约74.7万，城市化率达到58% 年均增长率控制在20‰以内。 至2020年预计户籍人口98万人左右，居住半年以上
谨呈：北京金隅大成开发有限公司
房山长沟镇镇区改造地块价值 初步分析报告
协成（中国）机构—地产决策研究院
报告框架
一、对本项目的初步判断 二、房山区区域发展趋势分析
1. 对房山区区域发展趋势的初步判断 2. 房山区区域规划 3. 房山区产业规划 4. 房山区交通规划
三、房山区房地产市场发展趋势分析
1. 对房山区房地产市场的初步判断 2. 土地市场分析 3. 新房市场分析 4. 二手房市场分析
起点约在潭柘寺与戒台寺之间，向西南方向 经三渡、张坊一带至北京市界，全长60公里。 如果前期工作顺利，这条新高速有望在2010
年开工,2012年建成。
房山区在构筑以年内地通车的铁房山线为龙骨、公路为骨架的城市 交通网络以及连接中心城区、衔接附近区县的公路网，为未来城市 的发展及房地产发展的高速发展奠定了良好基础
地块价值 维度
具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值
协成认为： 区域发展相对较慢，有较大的升值空间 本地块由于有优越的景观资源适于打造
低密度产品 区域内基本无商品房项目，相对竞争较
小 本项目具有较高价值，应积极拿地
3
竞标策略
同时，可以看到：
本项目在此次出让前已经流标一次，在该地块拿地竞价过程中的竞争相对较小，为低价、 甚至底价拿地提供可能
协成建议：开发商力求低价拿地，以有效控制风险，获取合理收益
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房山区区域发展趋势分析
对房山区区域发展趋势的初步判断 房山区区域规划 房山区产业规划 房山区交通规划
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对房山区区域发展趋势的初步判断
房山区规划分析
房山区经济分析
区域经济分析—在城南开发战略的刺激下区域经济得到了快速发展
2005-2009年，GDP从197.5亿元增长到245亿元，年 均增幅5%，在城南规划的刺激下，09年增幅超过10%
2009年区域固定资产投资额暴增，区域投资潜力看好
北京提出了开发城南战略，未来几年，预计将有2900亿元资金投入到城南建设中去（大概会有600亿元以上 投入落地到房山），这将使北京的城南发展迅速提升
四、长沟镇区域及地块价值分析
1. 对长沟镇及地块价值的初步判断 2. 长沟镇区域价值分析 3. 长沟镇房地产市场概况 4. 地块价值分析
五、本项目土地取得价格预估 2
对本项目的初步判断
区域价值 维度
区域价值的持续升高，促进区域房地产行业长期发展
市场价值 维度
市场加速上行，此区域拿地可获得较高的溢价
外来人口20万人左右。
2020年，房山新城建设用地规模控制在75平方公里
新城良乡、燕房组团用地61.6平方公里 北京石化新材料基地4.4平方公里。 窦店新型建材产业用地2.7平方公里。 燕化产业用地6.4平方公里。
房山将成为缓解北京城市人口的集散地，未来人口增长将超过50万人 75平方公里的建设用地的供应为房地产行业的发展留足了空间 8
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区域规划—强化两轴、优化两带、保育山区、多核联动、网络结构
强化两轴
沿京广线区域拓展轴——北联中心城区及丰台长辛店，南接涿州，将房山未来重点产业区向 南拓展
良乡－燕房产业调整轴——东联大兴新城，西优燕房组团。
优化两带
山前浅山丘陵区生态恢复带：青龙湖－燕山－城关－周口店－韩村河－长沟－大石窝－张坊以 生态恢复为主。
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房山区房地产市场发展趋势分析
对房山区房地产市场的初步判断 土地市场分析 新房市场分析 二手房市场分析
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对市场的初步判断—加速上行，增值空间巨大
土地市场 分析
土地市场交易活跃，价格节节上升 2009年土地交易暴增7.5倍，土地出让金超百亿元 “地王”屡现，楼面地价最高达到7500元/平方米
区域规划分析——便利交通加速城市扩张，提高区域成熟度，支撑房地产快速发展
三条高速高路：六环路、京石高速、京石二高速（2010年底开工预计12年完工） 两条国道：京保公路（107国道）、京原公路（108国道） 一条轨道交通：起点设在良乡城南长虹西路和苏庄大街交叉口，终点设在丰台郭公
庄站全长24.79公里，单程24分钟，2010年底试运行。 两条二级公路：房郑路、十大路（十渡－野三坡旅游公路）
房山区交通分析
城南规划的出台加快了区域的 发展速度，人口持续增长，土 地放量增大，支撑房地产快速 发展
区域经济在城南规划的带动下 稳定增长，三产比例逐渐加大， 支撑房地产快速发展
轨道交通及二高速的修建极大 的缩短了城乡之间的时间距离， 为地产的持续发展奠定了良好 基础
从区域发展角度看拿地可行性：区域价值的持续升高，保证了区域房地产行业的稳定发展
9
区域产业分析—“强二、兴三、优一”的产业发展战略
第二产业是房山区产业结构的主体，所占比例在70%左右；第二产业的发展是区域经济增长的主要动力 第三产业产值在房山区生产总值所占的比重基本在25%以上；第三产业的发展比较迅速且逐年递增 第一产业的增长比较平缓，基本比例在5%左右；基本保持稳定
经济结ห้องสมุดไป่ตู้的优化驱动以房地产为主导的第三产业快速发展，地产投资比例持续增长 10
永定河－小清河滨河平原生态发展带：长阳-窦店-琉璃河沿河地区。
保育山区
以煤矿和非煤矿山关停为契机，全面优化调整山区乡镇产业结构，保护山区生态的完整性， 确保区域开发的可持续性、生态保护的有效性以及区域内生态、社会、文化与环境的整体协 调发展。
多核联动
立足服务中心城，服务京津冀，根据房山城镇密集的特点，通过合理区域城镇分工，形成新城 发展的工业核、商贸核、物流核、教育核、交通核、旅游核多个经济增长点。
万科、绿地、北建工等品牌房企陆续进驻，看好区域市场前景
网络结构
通过强化南北向首都西南通道、打通房山平原区与山区的东西通道，形成房山区空间发展的 网络结构。
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区域规划分析——人口增长带来大量刚需及土地放量推动房地产发展
人口规模
用地规模
2020年，房山区总人口规模规划控制在118万人
2005年房山户籍人口约74.7万，城市化率达到58% 年均增长率控制在20‰以内。 至2020年预计户籍人口98万人左右，居住半年以上
谨呈：北京金隅大成开发有限公司
房山长沟镇镇区改造地块价值 初步分析报告
协成（中国）机构—地产决策研究院
报告框架
一、对本项目的初步判断 二、房山区区域发展趋势分析
1. 对房山区区域发展趋势的初步判断 2. 房山区区域规划 3. 房山区产业规划 4. 房山区交通规划
三、房山区房地产市场发展趋势分析
1. 对房山区房地产市场的初步判断 2. 土地市场分析 3. 新房市场分析 4. 二手房市场分析
起点约在潭柘寺与戒台寺之间，向西南方向 经三渡、张坊一带至北京市界，全长60公里。 如果前期工作顺利，这条新高速有望在2010
年开工,2012年建成。
房山区在构筑以年内地通车的铁房山线为龙骨、公路为骨架的城市 交通网络以及连接中心城区、衔接附近区县的公路网，为未来城市 的发展及房地产发展的高速发展奠定了良好基础
地块价值 维度
具备打造低密度产品的天然优势，能够实现较高的价值
协成认为： 区域发展相对较慢，有较大的升值空间 本地块由于有优越的景观资源适于打造
低密度产品 区域内基本无商品房项目，相对竞争较
小 本项目具有较高价值，应积极拿地
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竞标策略
同时，可以看到：
本项目在此次出让前已经流标一次，在该地块拿地竞价过程中的竞争相对较小，为低价、 甚至底价拿地提供可能