北京市商业地产市场细分研究

20０5年北京市商业地产市场细分研究

北京商业地产在过去三年发展迅速，但建设完工开业的项目占比较小的比重,开业的有金源MALＬ,金四季购物中心,第五大道,巨库(开业后又关张)，百荣世贸,中关村科贸中心,鼎好电子城等，绝大多数项目处在在建阶段。需要指出的是在建项目进入市场的准确时间难以预测,因为不少商业地产项目的开发商因为专业操作原因,往往一再延迟建设、操作、甚至开业。从开发商项目操作的成长速度看，北京２005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，但真正开业估计集中在2０07、2008年。

１、北京在建商业地产项目的供应结构

图４.１北京市在建商业地产项目供应结构

ﻭ从上述统计数据可以看出，北京中大型商业地产项目的数量占市场的主体，这完全符合商业地产的发展规律。中小型商业地产项目的市场结构比较稳定，而且商业功能及招商等问题不容易发生大的偏差，换言之，中小型商业地产项目的市场风险便于控制，所以建议第一次进行商业地产开发的开发商更多关注中小型商业地产项目。

北京大型商业地产项目，尤其是大型购物中心项目，开发商整体上看，比较谨慎，并不象南方很多城市的开发商不管商铺销售可能对未来经营管理的影响,进行大面积商铺的销售,而是以长期出租经营为核心思想,进行项目的运做。虽然有些项目因为资金问题没有最终实施,但无论如何这种控制风险的思想值得广大商业地产开发商借鉴。

2、北京市各区域在建商业项目供应情况

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图４．2北京市各区域在建商业项目供应情况图

从上述分析资料可以看出北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看,这一区域属于住宅开发最集中的地区,未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证,开发商不必过多担心竞争产生的压力,最重要的是如何专业化操作。

图４．３北京市在建商业项目类型供应比例

ﻭ3、北京市在建商业项目类型供应比例

如图4.3中统计结果,购物中心／综合项目所占比例最高,达到40%以上,社区商业供应量占近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况,社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状,真实的市场供应量会高于这个数字。