华润商业地产模式研究报告
华润商业地产典型项目研究
2012 年5 月6 日（月报）一、持有型物业系列目录二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况2.2 典型项目案例——杭州华润新鸿基·万象城2.2.1 项目选址2.2.2 项目主要参数2.2.3 项目规划设计2.2.4 项目商业业态2.2.4 购物中心内部管理设置三、中高端品牌——华润·五彩城LIVINGMALL 系列3.1“五彩城系”列概况3.2 典型项目案例——北京·华润五彩城3.2.1 项目选址3.2.2 项目主要参数3.2.3 项目规划设计3.2.4 项目商业业态四、中低端品牌——欢乐颂系列4.1 欢乐颂系列概况4.1.1 目标客户4.1.2 产品形态4.1.3 竞争优势4.2 典型项目案例——深圳·华润欢乐颂4.2.1 项目选址4.2.2 项目主要参数4.2.3 项目分析4.2.4 项目商业业态2 2 7 7 8 8 12 23 232324242526 28 32 32 32 32 32 34 343435 35典型项目研究华润商业地产典型项目研究一、持有型物业系列华润置地第一个商业项目可以追溯到1997年，包括甲级写字楼及大型贩物中心在内癿上海华润时代广场开业，1999年华润置地开始觃划深圳万象城幵亍2004年开业，这标志着华润商业地产之路开启。
之后，华润陆续将万象城模式复制到杭州、南京等城市。
迚入2011年，又先后落子沈阳、上海、宁波、无锡、青岛等地，目前华润万象城在全国癿项目已接近20个。
此外，2011年华润置地新推出癿新型商业地产产品线“五彩城”，首项目北京五彩城2011年6月底在京开业，第二个项目也已落户合肥。
图：华润商业物业品牉管理架构图：华润商业物业品牉布尿二、高端品牌——华润置地万象城系列2.1 华润万象城系列概况该系列产品癿主力客群为城市精英、高级白领不金领，打造工作、生活便利癿商务模式。
定位在中高端癿商务综合体，注重服务亍品质。
标杆房地产企业·华润置地篇
2009/09/20房地产标杆企业研究华润置地的行业借鉴性每每将华润置地作为标杆企业，与业内人士谈起，多数观点认为华润是一家很优秀的房企，但却不具有太多的行业借鉴性。
其原因在于：一、多数房企并不具有华润置地那样雄厚的母公司背景，由此“集团孵化模式”不具有推广性；二、华润置地的“住宅+持有型物业”模式，所需的大量资金有相当的进入门槛。
当前，在越来越多的国有企业进入地产行业，并将其作为主业的背景下；越来越多的行业外大型集团公司涉足房地产的背景之下，华润置地的“集团孵化模式”的借鉴性就凸显出其价值。
“集团孵化模式”在土地、金融杠杆的使用，以及与资本运做的结合上，是领先的典范。
使其有效的突破了自身资本实力的限制，实现了超常规发展；同时从资本输出的角度，也实现了集团资源的双赢。
同时，内地房地产行业正在经历资本化的进程，越来越多的中型企业通过IPO或借壳成为上市公司。
从证券市场资本运做的角度，华润置地无容质疑是行业领先的标杆企业。
当年由“香港证券市场一哥”——宁高宁，打造出来的华润置地模式，在王印等财务出身的高管运营和推陈出新下，市场表现突出。
作为一家在香港沉浸70年，拥有多家香港上市公司的大型央企，华润集团管理团队对香港资本市场的深刻认识程度，非一般新上市房企所能企及。
对于内地日愈壮大的香港房地产上市企业阵营而言，华润置地的借鉴性不言而喻。
作为行业龙头万科的大股东，华润虽然通过并购进入地产行业，却快速把握了行业发展的精髓。
“财务控制”使华润置地有效避免了房地产开发企业的业绩周期波动。
“先放后取”发展思维所体现出的长期行为，使华润置地具有极大的想象空间和可实现性。
证券市场对整体商业模式的认可度，从高市盈率中可见一斑。
单从业绩角度，表现并不突出的华润置地，已经在证券市场买出了好价钱。
在六次注资之后，华润置地净资产高达300多亿，高净资产避免了再融资摊薄效应，操作主动性强。
在金融与投资的配合上，其“出与进”循环顺畅。
房地产企业现金流管理研究分析——以华润置地公司为例
PR A C TI C E DISCU SSIO N臣目圈房地产企业现金流管理研究分析——以华润置地公司为例■谢晖摘要：企业的现金流对企业的生存和发展至关重要，影响着企业的经营状况和投资规模。
房地产行业作为我国国民经济运行当中的支柱型产业，其能否持久健康的发展，关系到国计民生的各个方面。
房地产开发过程有其自身特点：价值大、开发周期长、受政策影响大、风险因素多等，导致房地产行业对资金需求有其特殊性：对资金需求数额巨大、占用资金周期长，占用风险性大、运作复杂。
因此，房地产企业的现金流管理显得更为重要。
本文介绍了现金流以及现金流管理在财务管理当中的重要性，分析了房地产现金流运行的特点。
以房地产行业中的一家上市公司——华润置地(01109．H K)作为研究对象，对其公布的2012年度财务年报中的现金流量表进行结构分析，以期对华润置地财务状况及经营状况得出简要结论，为房地产企业现金流管理提供参考。
关键词：房地产公司现金流现金流管理企业的现金流对企业的生存和发展至关重要．影响着企业的经营状况和投资规模。
人们常说”现金为王”．这句俗语用于英国知名的成长型投资大师吉姆史菜特(J1m S I at e r)是毋庸置疑的。
他是莱特渥克金融公司(sI at e W a l ke r)的创始人．但后来由于过度借贷等原因公司破产．吉姆史来特由亿万富翁变成负百万富翁．不过他并没有被打败．在沉寂了17年之后．他再度以畅销书——《祖鲁法则》(The z u u P r I nC l Pl e)重出股市．在68岁时他已赚回比破产前还要多的财富。
现金流是商业企业的灵魂，在很多情况下，从利润中取得的现金流远低于资本性支出的需要，所以经营者必须借更多的钱，说服企业的所有者将更多的资金投资于业务，或动用现金储备。
在经济时代．现金流量表总结了在企业中现金的来源和使用情况。
精明的企业管理者在提及现金流之前不太可能说出利润这个词。
成功的企业管理者会告诉你，他们必须管理利润和现金流，你不能忽视它们其中的任何一个。
华润商业产品线研究
华润商业产品线研究华润置地作为华润集团旗下的地产业务旗舰，是中国内地最具实力的综合型地产开发商之一。
截至2011年3月，公司总资产超过1380亿港元，净资产超过530亿港元，土地储备面积超过2660万平方米，是中国地产行业规模最大、盈利能力最强的地产企业之一。
截止到目前，华润置地已进入中国内地36个城市，正在发展项目超过70个。
华润置地旗下项目中已经形成六大住宅产品线系列：幸福里系列、蓝湖城系列、中央公园系列、橡树湾系列、悦府/凯旋门系列、九里系列；以及都市综合体、区域商业中心五彩城两种持有物业模式。
一、华润二十四城二十四城是集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的百万平城市综合体项目，目前有成都二十四城，重庆二十四城。
1. 重庆华润二十四城华润二十四城位于重庆市九龙坡区谢家湾正街47号，原建设厂厂址。
项目总占地面积为1051.3亩，规划建筑面积近200万平方米，其中住宅建筑面积160万平方米、大型集中商业建筑面积24.6万平方米、教育面积数万平方米。
项目总投资约80亿元人民币，预计2015年左右全面建设完成。
项目建成后，将是一个拥有6万居住人口，集万象购物中心、国际酒店、鼎级写字楼、滨江高尚住宅群于一体的城市中心大型居住区。
2. 成都华润二十四城成都华润二十四城由华润置地于2005年12月竞得的原成都420厂土地项目。
西临二环路主干道；北临新华大道延线双庆路，南临蜀都大道延线双桂路，两条大道均直达市中心。
项目净占地840亩，总建筑面积达210万平方米，其中包括约60万平方米的商业面积。
项目是以万象城为核心,集甲级写字楼、星级酒店、中央公园、文化产业、国际教育体系和高品质住宅为一体的大型国际都市综合体。
从2007年开盘以来，成都华润二十四城已建成华润高端子品牌紫云府”、城市级景观中央公园、鼎级时尚购物中心“万象城”、国际5A标准甲级写字楼华润大厦，以及相关的市政配套、教育配套等。
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•注：数据来源上海市统计局，数据含动迁、配套住宅
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③历年供需对比
上海市商品住宅供求关系趋紧，商品住宅 供应04年后逐年递减，而需求强劲。
• 2007年，上海商品住宅销售面积2753万 平米，供应2103万平米，供需比为0.76， 市场供不应求。
• 2007年上海商品房销售均价9182元/平方米，同比上涨7.1%。 • 2007年上海商品住宅销售均价为10293元/平米，同比上涨9%；
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⑤成交分析-环线分布
•上海住宅成交集中外环外，环线3/2/1格局形成
• 随着上海中心城区土地供应的减少以及价格的不断高升，外环外已成为上海商品住宅 成交的主要区域，上海城市逐步进入郊区化发展。
2002－2007上海住宅施竣工面积
年份
2002年 2003年 2004年 2005年 2006年
施工量（万平米） 5995 6974 7873
8267
7989
竣工量（万平米） 1881 2281 3270
2819
2699
倍数比
3.19 3.06 2.41
2.93
2.96
年度平均倍数比
2.89
2007年 7643 2753 2.78
•《世界发展银行》
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2.1上海房地产市场
为了更全面、更科学的衡量进入一个城市的标准，我们尝试研究了各个城市的宏观经济和 房地产发展数据，归类出系列可以反映一个城市经济发展和房地产发展的指标体系。我们 最终选用了6个主要维度对长三角主要城市以及我司进入城市进行比较。
1华润集团商业地产投资运营模式
项目列表
武汉橡树湾、北京橡树湾、厦门橡树湾
上海橡树湾、沈阳橡树湾、福州橡树湾、武汉中央公园、天津项目
目录
目录
✓壹、华润集团商业地产版图综述 ✓贰、华润置地— 万象城系列 ✓叁、华润万家— 欢乐颂系列 ✓肆、旅游休闲与生活方式系列
1
壹、华润集团商业地产版图综述
— — 搭建起“万象城”与“欢乐颂”两大主力平台
1 一、华润集团概况
图1.华润集团业务版图
1.1集团基本业务版图
持股57.79%
华润创业
广瑞路项目 华发项目 海口农垦项目 铁东区华润置地项目
经营面积 32,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡ 60,000㎡
-
业态 社区购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心 区域购物中心
2.2欢乐颂品牌
预计开业时间 2010年 2011年 2012年 2012年 -
合作模式 租赁物业 买地自建 租赁物业 合作开发 内部合作
1 三、华润置地系列
图1.华润置地全国各城市项目布局情况
3.1全国拓展版图
目前，华润置地已进入全国24个城市，主要分布在长三角、环渤海、川渝等全国一线、二线城市。
1 三、华润置地系列
表4.华润置地土地储备情况
区域 环渤海 中部 川渝
城市 北京 天津 沈阳 大连 鞍山 青岛 郑州 武汉 长沙 重庆 成都 绵阳
1 二、华润万家系列
表2.华润万家系列品牌
类型
商Байду номын сангаас品牌
华润大卖场
SG苏果
超市类
便利超市 生鲜超市
Van go 便利店
O l e ’ 超市
Blt
购物中心 欢乐颂
标杆企业华润置地战略研究(经典)
25个一级利润中心
1、各利润中心自己汇报预算 2、授权内的一切经营权 3、投资建议权
15
6S+BSC下的投资模式
6S BSC 类GE模式
利润中心
利润、现金流
资金中心
增加协同性
使用者付费 经济增加值 EVA 纵向产业链、 横向关联性、 业务整合
通过集团巨大 的资产负债表 做大地产业务
决定资 金支付
土地、资 产、资源
6S涵盖战略管理的基本思想，既是一个行业分类组合体系，也是一个全面预算管 理体系，是一个综合信息管理体系，也是一个业务监测体系，还是一个评价与考 核体系。 建立在战略管理理论的基础之上，以战略业务单元为出发点，以全面预算为切入 点，以管理信息为关注点，以内部审计为支持点，以评价考核为落脚点，最终确 立以战略为中心的管理系统。
华润集团的6S
引入BSC后对6S的完善
华润置地组织结构及项目决策程序
14
华润集团投资决策管控模式
华润集团财务和管理合并项目
升级版
战略控制中心 资源配置中心 业务决策中心
6S
出发点：利润中心 切入点：全面预算 关注点：管理信息 落脚点：评价考核
平衡计分卡 BSC
财务控制型的 投资管控模式
作 用
文化协同 资本协同 市场协同 人才协同 108个利润点
更名 “华 润” （北 京）置 地 任志强、 华润分 家
北京优势 丧失 异地扩张 开发万象 城(04年 12月开业) 业绩低迷
持续六次 注入资产 增发93亿 元
装修、家私、 同济设计院 垂直一体化 协同
并购模式阶段，北京市场为主
调整期
a业绩上升期 b发展模式成型 c产品形态成型
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以上佳的自然景观、生态资源，为追求品质的成熟家庭，提供城 市中心舒适健康的生活空间。
橡树湾独有的学府、英伦等优雅气质，为品质追求的成熟家庭， 提供城市中心之外既丰富又安静的心灵空间。
需求
详细要求
1.精装修美观精致、有品质感； 美观雅致的公共环境 2.空调采暖温度、湿度、新风舒适；
顾客
3.卫生间不返臭、餐饮厨房无串味。 1.落客区、停车场交通方便，车辆进出便捷； 周边及内部交通便利 2.中庭电梯、扶梯布置合适，运行安全、快捷、舒适； 3.导向标识清晰醒目、美观。
有特色的商业建筑形 1.建筑物有时尚或特色；
华润商业地产产品线研究更新
内容提要
内容提要
一.华润地产的产品线划分 二.华润地产的商业产品线 三.华润置地—万象城系列
1.规划设计 2.建筑特征 3.园林 4.精装修 5.总结 6.经典案例
一、华润产品线划分
产品线
幸福里系列
蓝湖城系列
住宅
中央公园系 列
橡树湾系列
产品线描述
为居住改善型的成长家庭，在城市中心区域提供的住宅产品。
洗手台使用 气密性满足要求，无漏气和 方便； 风哨。
物业管理标 识清晰
别是消防卷帘门； 3.电梯运行平稳； 4.制冷及采暖效果好；
设停车引导系坡向正确，不
统
积雨水；
5.新风效果好； 6.卫生间下水无臭味；
缴费方便
水体系统正常 使用；
7.机房隔音、减震、降噪；
地面易清洁
8.建筑泛光灯照明效果佳。
无障碍运行。
整体定位
综合性物业 产品规模 功能配合
万象城商业模式研究
青岛华润中心万象城——城中之城
青岛华润中心位于青岛市市中心，东靠市政府，南临香港路，总建筑面积过百万平米，总投资近150亿，拟建设成为以万象城（超大型一站式商业、娱乐、运动、休闲中心）为核心的，包含五星级酒店、服务式公寓、5A级写字楼和精品住宅的多业态都市综合体。
项目建成后，将成为青岛最大、山东最好，在北方地区极具示范效应的综合体项目，努力为青岛新增一处城市名片。
华润中心万象城
”
华润中心万象城
深圳华润中心万象城 华润集团在深圳投资开发的“华润中心”，位于深圳市罗湖金融商务中心区，是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，总建筑面积 55 万平方米，总投资逾 40 亿港币。
西方的购物中心一般都位于郊区，因为郊区地价低，用地面积通常也是在城市中心所不能获得的，此外还得益于家庭轿车的普及化。
万象城巡礼
一期包括近25万平方米购物中心万象城、7万平方米国际5A写字楼华润大厦；二期为超五星级君悦酒店、悦府高档住宅。三期为酒店式公寓，全部工程预计将于2012年底完成
沈阳华润中心万象城——塑造生活地标
作为华润集团“都市综合体”全国复制的第三站，沈阳万象城位于沈阳市重点开发的金廊规划区的核心位置（辽宁体育馆原址），总占地面积约8.05万平方米，总建筑面积近70万平方米，总投资超过50亿港币。
商业定位
商业规划
业态组合
万象城采取 主力店＋次主力店＋专门店的门店组合形式
深圳华润·万象城主力店铺：
商业规划
深圳华润·万象城主力店铺： ■ RéEL时尚生活百货：第一次进入中国大陆的海外百货公司。 ■ Olé超级市场：华润万家第一家新概念超市，以品种繁多的进口食品为特色。 ■ 嘉禾深圳影城：拥有7个放映厅，包括一个豪华贵宾厅，是目前深圳最大的电影城。 ■ 冰纷万象滑冰场：中国第一个商业用途奥林匹克标准真冰滑冰场，下设“冰纷会”滑冰俱乐部。
201209华润万象城模式总结与反思193P
• 西部中心城市，西部政治、商贸、科技、通讯、文化、教育、交通、经济、军事、金融 中心之一，享有“西部之心”美誉； • 副省级市，四川政治、经济、文化中心，西南最大的交通枢纽； • 国家首批历史文化名城； • • • • 省会，副省级城市，东北最大的国际大都市； 东北地区的政治、经济、金融、文化、交通、信息和旅游中心； 沈阳也是我国最重要的重工业基地，振兴东北老工业基地的龙头； 沈阳位于环渤海经济圈内，是环渤海地区与东北地区的重要结合部；
20
青岛
小结 商业发展 指标所属模块 城市选择体系
沈阳
一线和1.5线城市（深圳、杭州） 有多个商圈共筑的商业氛围
【总结·反思】选址
亿元
模块分析|城市选择|收入与消费
元
小结
指标所属模块
一线和1.5线城市（深圳、杭州）
二线城市
社会消费品零售总额
人均可支配收入 人均消费支出
城市选择体系
城市选择体系 城市选择体系
15
【总结·反思】选址
模块分析|城市选择|城市地位
城市选择指标：城市地位共性
深圳
成都
类型：特大城市(人口>650万) 交通：区域交通枢纽 行政级别：副省级市、计划单列市或重 要的二线城市
南宁
杭州
战略：国家战略要地 国家经济区核心城市 功能：经济、政治、文化、科技中心
青岛
小结 城市地位 指标所属模块 城市选择体系
19
【总结·反思】选址
模块分析|城市选择|商业发展
城市选择指标：商业发展共性
深圳
成都
商圈数量：多个，而非仅一个或没有 商圈成熟度：现有商圈发育较为成熟 商圈层次：辐射范围不同，有不同层级 的商圈
南宁
华润商业地产模式研究报告华润
档次 万象城的市场定位确定为“中档偏高” 完整及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮及娱乐
商业规划
业态规划
楼层分布与动线图
深圳万象城一楼
整个购物中心 只有一条主动线， 所有店面都分布
在动线两边
主出入口
主出入口
的士上落站 一层地下、地上车库出入口
❖ 商业品牌中含有集团品牌 综合性智能大厦——华润时代广场 写字楼——华润大厦
形象推广策略
❖ 整合推广策略
❖ 联合国际4A广告公司、公关公司以及本土广告公司开展了一系列的推 广活动（如与租户的联合推广计划），为招商工作提供了有力的支持。
❖ 把人流拉进来，把知名度和美誉度打出去
❖ 由于各商铺独立经营之间融合的难度很大，促销无法像百货商家一样 整合。因为百货店直接就接触到商品，购物中心首先接触到的是租户， 租户代表不同企业。短平快的促销无法凑效，最有效的推广是人流的 拉动，必须聚集人流、提高声誉。
运营周期
❖万象城项目 ❖施工时间 ❖一期（开业） 36个月 购物中心、写字楼 ❖二期（完工） 50个月 住宅、酒店 ❖招商时间 ❖一年 完成4家主力店的招商工作 ❖两年 完成80%的商业面积的招商工作
租售策略
住宅：完全出售 酒店、写字楼、商业：部分出售部分持有
远景： 商业部分 完全持有
❖ 具体策略： 1.全部持有的物业：一线城市、核心地段、较为成熟且出租率
公关活动策略
小结
❖商业定位与规划
核心地段，中档偏高，动线清晰
❖运营模式
住宅开发+持有物业+增值服务
❖财务收益
三年实现盈利
华润万象城、五彩城、欢乐颂商业模式浅析_79p_专题研究报告.pptx
深圳
杭州 沈阳
总建筑面积（万方）
55
80 60 19.3 210 90 40 90 300 100 200 55.5 32 40 80
商业面积（万方）
18.8
20 20 10.5 一期24.4 27
1、 该城市为区域性经济中心。
省会城市或者副省级城市，经 济总量排在全国前30.
大连 成都 南宁 郑州 合肥 深圳
大连万象城 2008年
合肥万象城 2010年9月 南宁万象城 2009年9月
深圳万象城 2000年
12
进驻城市人均GDP
人均GDP（美元）
14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000
万象开业时各城市人均GDP大部分在10000美元以上
充分考虑到了超级购物中心地理位置和商圈的重要性
地王大厦
东门商圈
地王商务区
华润中心
人民南商圈
位于城市金融商业核心区
25
整体布局
将购物中心作为独立的主体建筑
国内的早期传统购物中心普遍都是综合性建筑，商场、酒店、写字楼规划为一体
地 王 大 厦
华润中心万象城，这个项目完全
抛弃了传统的规划模式，将万象 城购物中心作为一个独立的建筑 主体进行设计，给予其设计规划 的较大自由空间。
住宅 33% 商业 56%
写字楼 11%
20
商业业态占比
以零售为主
商业业态占比：以零售为主，其次是娱乐、餐饮，业态相对丰富。
万象城商业的业态配比情况：
其他 10% 餐饮 18% 零售 57%
百 货, 35% 服饰零 售, 53%
华润商业地产运作的模式特点
PART 2 发展历程分解 华润商业地产发展历程分解 一、华润集团的地产业务分析 二、华润集团地产与金融的有机结合 三、华润置地是华润旗下地产业务旗舰 四、华润置地的发展历程
Hale Waihona Puke PART 3 企业管理模式 6S+BSC对地产业务发展形成有力支持 一、华润集团内部管控发展沿革及企业结构 二、华润集团的6S 三、引入BSC后对6S的完善 四、华润置地组织结构及项目决策程序
PART 4 资本运作模式 资本运作推动孵化战略和新生意经 一、“孵化战略” 二、收益方式——租售并举 三、差异化生意战略
PART 5 产品模型 华润商业产品细分和定位 一、华润产品线概述 二、华润商业中心系列产品线对比分析 三、代表作——万象城的基本情况
PART 6 综合实力分析 华润综合实力评定及借鉴价值 一、产品的差异化战略 二、实施“孵化战略”意义重大 三、个性化生活解决方案的增值服务 四、信息管理高效率
华润调查报告
01
华润集团组织架构
华润集团旗下有多家上市公司和业务 单元，组织架构较为复杂。
02
03
华润集团经营状况
近年来，华润集团在消费品、电力、 地产等领域取得了不错的业绩表现。
行业概述
消费品行业
华润集团消费品业务涉及零售、 啤酒、食品饮料等领域，其中零 售业务主要以Ole等高端超市为 主，啤酒业务则以雪花啤酒为主 导产品。
04
华润集团市场竞争地位分析
主要竞争对手
01
保利集团
保利集团是一家以房地产开发为主，多元化经营的综合性企业，在华
润集团在住宅开发领域的竞争对手中，保利集团是其中的佼佼者。
02
绿地控股
绿地控股是一家集房地产开发、商业运营、金融服务于一体的大型综
合性企业，在城市综合开发领域具有较高的竞争力。
03
万科企业
市场占有情况
华润集团在多个领域均拥有较高的市场份 额，其中在消费品、电力、医药等领域的 市场份额均位于行业前列。这表明该集团 在市场中的领导地位和影响力。
VS
竞争地位
华润集团在多个领域具备强大的竞争力， 不仅在产品和服务方面不断创新，而且在 市场营销、管理模式等方面也具有独特的 优势，这使得该集团在市场竞争中始终保 持领先地位。
07
结论与建议
研究结论
华润集团在业务范围和市场份额方面 表现出色，拥有强大的品牌影响力和 渠道优势。
华润集团在多元化战略和组织架构方 面存在一定的问题，导致资源分散、 协同不足和管理效率低下。
随着市场竞争加剧和经济环境变化， 华润集团需要转变发展模式，加强战 略聚焦和协同合作，提高资源利用效 率。
华润集团房地产pest--swot--分析
华润集团房地产PEST与SWOT分析电子商务二班PEST分析1.政治法律环境政策环境国务院五项措施房地产税收政策2.经济环境国家经济环境消费者收入水平存款准备金就业形势存款加息3.社会文化环境社会结构人口规模文化传统4.科技环境科技水平科技政策Swot分析图PEST分析一、政治法律环境1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化2013年，"宏观稳、微观活"成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。
年初"国五条"及各地细则出台,继续坚持调控不动摇,”有保有压”方向明确.下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。
不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同,北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。
2.国务院常务会议明确了五项具体政策措施（1)坚决抑制投机投资性购房。
严格执行商品住房限购措施,严格实施差别化住房信贷政策。
扩大个人住房房产税改革试点范围.（2)增加普通商品住房及用地供应.2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
(3）加快保障性安居工程规划建设.配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。
完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。
2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
（4)加强市场监管。
加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为.推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。
3. 房地产税收政策: 关于“十二五”期间的房地产调控政策，物业税、房产税的争议仍在继续。