完整的房地产项目开发流程(包含各个节点)

确权 节点 主要 阶段 主要工作内容 主办部门工作内容 核定用地图、核定 用地相关图、规划 地界坐标图 交费证明 缴纳土地费用 1：500现状地形图3 份（反楼座） 详规 土地出让合同 交费证明 缴纳土地费用 建设用地规划许可 地籍图4份（薄膜 图） 土地登记申请书 土地确权来源证明 办理土地 文件 证 申请人主体资格证 明、法人代表证明 或个人身份证明 分项 主办部门 开发部 开发部 开发部 研发：委托设计详规 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 综管：提供相关证明资料 开发部 综管 研发 工作部门 主办岗位 协办部门 是否需要组织专题会议以 及会议参加部门
房地产项目开发流程及节点
节点 主要 阶段 主要工作内容 主办部门工作内容 现状图 落实地块具体位置及周边情况 规划设计条件 落实规划条件，了解限制性条件 对地块现状、地质条件、是否有 现场踏勘 地下埋藏物等影响开发的因素详 土地信息 细了解。 收集 了解地块周遍的商业、教育、交 了解周边配套情况 通等情况 了解该区域未来规 了解地块所属区域的规划，对以 划情况 后项目开发的影响和支撑。 同土地所有方进行接触，了解土 了解地块的上市方 地出让方式和土地款，以及能否 式和土地款 调整。 了解当地的建安成 土地初判 本、政府收费项目 成本测算 和具体情况 产品形式、市场价格、市场格局 了解当地的房地产 、发展趋势及前景、开发周期的 市场状况 安排 对接发展 宗地的详细情况、项目分析、房 汇报土地初判结果 中心 地产市场分析、初判结果 区域内宏观经济、发展前景等的 分析 该项目在区域房地产市场中的位 置、定位、发展。 现状图（四至电子文件） 分项 主办部门 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 工作部门 主办岗位 协办部门 是否需要组织专题会议以 及会议参加部门
工程
商业
开发部 研发 开发部
研发部 开发 研发部
第 2 页，共 28 页
方案设计 组织 节点 主要 阶段 主要工作内容 分项 主办部门 销售、商业：根据产品成本情 况和结盘、在售项目销售经验 建筑平、立面功能 各部门共同商讨成本指标，逐步 总结，对建筑平、立面的工程 效果及成本测算的 研发 运营 深化。 效果提供合理化建议 研讨及确定 工程：从施工角度，对主要部 位做法提出建设性意见 彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府） 研发部：负责提供图纸 开发部 建筑方案报建图 研发：提供报建图纸 开发 销售、商业：结合项目定位、 客户需求情况和以往销售经验 总结，提供景观需求、景观规 划等建设性意见 景观概念方案设计及确定 研发 工程：从施工角度，对主要部 位做法、材料的选用等提出建 设性意见 运营：成本核算及成本指标控 销管：和企划对销售费用指 标，进行讨论确定 商业：结合不同业态经营客户 需求，提供有关配套设备设施 项目成本指标确定 运营 种类、数量建议 工程 研发 开发 财务：项目前 期、工程、配套、费用等指标 落实 指标确认 销管：结合公司战略要求和项 阶段 目自身状况，协调其他各部门 项目考核指标确定 运营 制定项目的考核指标体系 工程：根据项目方案及销售推 盘方案制定工期 销管：根据集团及公司发展战 略的要求和公司库存、新增、 年度考核指标调整 运营 新开资源的数量制定公司年度 考核指标体系 工程：制定工期 运营：配合研发进行设计招投 标 施工图设计院的选择与合同签定 研发 工程管理：对结构方案、设备 选型进行评估 制定建筑、综合管 销售、商业 ：结合项目定位和 网、景观施工图设 客户需求及经验判断，参与建 按产品型式不同提供建筑设计限 计任务书（交工标 筑、景观规划和交工标准的讨 研发 运营 额指标，提供景观限额设计指标 准确定、建筑、景 论制定 观限额指标确定） 工程：提供工程技术专业建议 运营：针对不同结构方案进行 经济测算，方案优选 结构方案及设备选型研讨及确定 研发 工程：参与结构方案及设备选 型研讨，筛选最佳方案，反馈 组织勘察招投标、签订合同、组 地质勘察报告 工程 织现场勘察，并通过研发向设计 研发：负责提供规划总平面图 提供地质勘察报告 总平面图 研发 放线图 研发 桩位图 研发 施工图报建图 研发 消防、人防报建图 研发 施工图审查全图及计算书 研发 编制典型楼座建安预算 运营 施工图设 运营：参与施工图会审，审核 计组织 对成本影响较大的项目，提出 优化意见 工程：根据以往经验总结对施 施工图会审 研发 工图的完整性、设计选材、选 施工图成果 型的合理性、经济性及施工的 可行性进行审核，及时反馈研 发，进行调整变更 结合以往客服反馈经验，图纸 施工图全图 研发 设计便于使用维修 销售：根据项目预期销售均价 和利润率要求，根据不同施工 编制典型楼座建安预算，建安成 方案的成本情况，讨论并加以 本综合测算、分析、反馈并进行 优化 运营部 图纸优化 研发：负责图纸优化变更 工程：对设计选材、选型的合 理性、经济性及施工的可行性 综合管网方案设计 开发部：提供各专业局设计条 研发 景观扩初及施工图设计 运营：成本核算及费用控制 研发 销售 ：结合宗地状况、项目定 位和成本测算情况，参与景观 施工的讨论制定 景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化 运营部 研发：负责图纸优化变更 工程：对选材、工艺做法提出 专业性意见 设计方案（含总平面方案）申报 研发：配合提供设计院盖章确 开发部 表 认 发展中心：提供土地出让合同 土地出让合同 开发部 、付款凭证及相关图纸 规划方案及市政方 案送审 主办部门工作内容 工作部门 主办岗位 协办部门 是否需要组织专题会议以 及会议参加部门
财务中心
开发部
研发部 商业销售部 市场组和招 商组 商业销售部 市场组和招 商组
Baidu Nhomakorabea
销售部
商业销售部
商业销售部
商业销售部 销售体系 招商策略公 司 研发部
商业销售部
研发部
商业招商组
运营部
财务部
研发
销售
工程
商业
销管
运营
财务
工程、开发
研发
销售
研发 研发 研发 运营部、法务部
研发
工程
运营
商业
研发 运营
开发 销售
财务中心 财务中心、投融资部 财务中心、投融资部 财务中心、投融资部 财务中心、投融资部、综 合管理部
合作实施（实施阶 段） 投方案标 投经济标 投标、摘 拍卖 牌 挂牌 获取土 地 签订土地 确定用地图、桩点 出让合同 坐标、用地条件 土地出让合同 用地规划 出让金、交易费交 许可证 费证明 企业投资项目备案 建设用地规划许可 原地上物土地证登 报声明（原有土地 证作废） 土地补偿费（原户 主需交纳的土地使 用费） 土地出让合同
开发部
销售部 研发部
开发部
销售部
研发部
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
研发部、运营部 工程部 开发部 销售
对接发展 深判结果 中心 研究并确定融资方 式 项目招商报告（前 期阶段） 明确合作伙伴、寻 寻找合作 找合作方式（招商 资金（与 阶段） 战略发展 部共同研 引资（商业计划 究） 书）
区域市场 调研
项目定位
设计前期
方案设计 组织
开发部：提供但当地政府同意 积极与银行联系，寻找合作伙 的土地评估公司，协助办理评 土地抵押贷款 伴，进行土地评估，选择合适贷 估、抵押登记等手续提供土地 款承载公司 证及出让合同 销售：参与协助研发对区域内 1、项目所在地房地产市场总体供求现状 及周边进行市场分析、客户需 2、项目周边竞争性楼盘调查 求分析、产品分析、已成交客 户分析、竞争楼盘分析等 3、项目所在商圈或 商圈主要商业业态分布状况、经 商业销售部：针对重点商家进 临近商圈现状调研 营状况、经营特点、预期发展方 行专向访谈同时组织相关专业 （商业部分） 向 人士进行专业论证 竞争项目开发规模、定位种类、 商业销售部：运用顺驰商会操 4、同期操作商业地 操作方式、开发周期 作平台，重点访谈了解重点商 产项目调查（商业 提取数据库相关数据进行重点分 家对竞争项目的相关看法、同 部分） 析、竞争项目实地调研了解相关 时了解投资客户对竞争项目的 信息 投资意向 通过行业发展状况分析，消费需 公建部分拟选业态 求分析确定可开发公建部分业态 商业销售部：配合完成公建部 种类确定、所选业 种类。结合市场相关类型物业供 分业态选择与数量确定 态数量确定 求状况确定所选业态开发数量 研发：依据控规指标提供产品 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定 运营：逐步细化成本测算及利 经济测算 润率分析 财务：现金流测算 销售：根据宗地状况、市场条 件和公司的回款要求，协同研 发部初步制定土地开发计划和 销售计划。 开发计划 商业：结合市场现状配合研发 完成项目公建部分开发不同业 态产品开发顺序建议 工程：根据工程情况及销售推 项目发展报告 广方案排定工期 运营：提供初步的项目开发排 项目考核指标初定 期和总体经济指标要求及各阶 段经济指标要求 工程：根据工期制定工程款支 付计划，和财务结合，明确资 资金流 金要求 开发：配套费及土地款支付计 销售：根据区域市场内客户需 求状况和在销楼盘热销产品分 明确产品设计思路 析，对户型设计、户型配比、 面积区间、景观规划、建筑风 格、配套标准等规划设计提出 明确设计院选择标准 制定设计组织计划 法务：合同文义审核 方案与设计院选择与合同签订 运营：成本审核 运营：依据建筑规划、景观规 划及交工标准初步确定建安、 环境等成本指标。 商业：结合行业特点提供有关 制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标 需求建议，配合研发完成相关 准，及规划指标、环境指标的初订 设计 工程：参与制定交工标准，， 根据以往项目经验总结及当前 市场情况，对主要部位做法、 销售 、商业：结合项目地块的 基本素质、成本测算情况和预 期销售情况，对项目规划设计 对于初步测算的成本指标逐步细 规划方案结合成本 提供合理性意见 化、结合市场调整售价，确保预 测算的研讨及确定 工程：从施工角度，对主要部 期利润率。 位做法提出建设性意见 开发：提供各项前期配套费用 标准 彩色总平面图（含经济指标）送规划预审 研发部：负责提供图纸 修建性详规成果 开发：提供参考意见 详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会 研发部：负责提供图纸
财务体系、法务
财务中心：制定项目财务数据 财务中心、投融资部、法务： 制定合作方式、投资回报 财务中心、投融资部：制定合 作方式、投资回报 综合管理部：协议盖章，存档 财务中心、投融资部、法务： 协助办理股权、增资等相关财 务问题。 综合管理部：工商局办理公司 注册 研发中心：项目方案
土 地 获 取 阶 段
开发部
开发部、运营部、工程部
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
土地深判 可行性研究报告
销售：参与市场调查，进行地 块周边及辐射范围内的客户分 析、产品分析、市场竞争分析 市场深度调研 等 研发部：负责协助进行区域市 场调研 销售 研发部：根据以往及周边 项目成交客户分析和产品分析 项目最终定位 等，对项目定位、客户定位、 产品定位提出策略性建议 成本测算：针对多个方案进行初 研发、运营：协助进行方案设 步成本测算、利润率分析及比选 计和成本测算 工程部、开发部、销售：根据 开发周期及付款计划 土地的开工条件、市场情况， 共同制定开发节奏。 项目方案确定 现金流测算 项目可行性报告及后续工作 如信托基金、战略合作、贷款平 移等 区域宏微观市场研究 项目招商版盈利能力分析 项目商业策划书 合作伙伴确定 合作方案确定 合作细节确定 签署战略合作协议 财务体系、法务：给予技术及 资源上的支持
合作公司成立及相关手续办理
开发部
财务中心、投融资部、法 务综合管理部 研发中心
项目方案确定 确定土地上限 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定拍卖战术 竞争对手分析、确定土地上限、 价格敏感性分析、制定出价战术 交纳政府净收益，契税，交易费
开发部 开发部 开发部 开发部
法务：合同条款的草拟和完善 财务：提供资金 法务协同：提供土地出让合同 财务：提供资金缴纳出让金、 交易费
开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部 开发部
法务 财务部 法务 财务
办理房地产开发资质预审表 委托工程咨询资格机构编制申请 研发：协助提供相关项目资料 报告 向项目备案机关提交申请报告
研发
确权
开发部 发展中心：提供土地出让合同 、付款凭证及相关图纸 开发部 发展中心
第 1 页，共 28 页