谈一谈城市管理的思考与建议

城市管理的思考与建议

实施经营城市战略,就是加快我县城镇建设与发展,完善城镇功能,提升城镇水平,增强城镇实力,推进城镇化进程,促进经济社会跨越式发展的必然选择。根据领导的指示精神,本文拟就如何以经营城市的理念、加快我县城镇化建设,浅谈个人思考及几点意见:

一、充分认识经营城市的重要性

经营城市,就是对固有模式的挑战,就是对现代化城市发展理念的创新,也就是促进城市大发展的必由之路。所谓经营城市,就就是把现代市场经济的经营理念、经营机制与经营方式运用到城市规划、投资、建设、管理、运营的全过程,构建城市建设投资主体多元化、融资方式多样化、运作方式市场化的新体制,就是政府依据城市发展目标经营城市土地、城市基础设施及其附属物等有形资产与城市土地开发权、使用权,经营权、冠名权、广告权以及城市品牌、人文资源等无形资产的一种战略措施。

城市就是重要的国有资产,而且就是可以经营的,经营城市可以带来丰厚的回报,这已就是不争的事实。但就是,由于我县历史、区位、发展基础等因素的制约,城镇建设与发展起点低,速度慢,规模小,城镇建设整体水平仍然较低。从总体上瞧,城市土地资产多头分散管理的状况尚未根本转变,土地资源市场配置比例低,乱批乱占土地时有发生,应由政府取得的土地收益流失严重;城市基础设施建设市场化程度不高,存量资产效益没有得到充分发挥;城市建设投资渠道狭窄,资金短缺问题严重制约着城市发展,等等。一方面,城市基础设施差,资金投入严重不足,一方面,城市资源利用率低,大量的土地收益白白流失,说到底,在改革开放的大环境下,我们还就是缺乏经营城市的理念。如何变建设城市为经营城市,就是我县亟待解决的新课题。因此,进一步解放思想,更新观念,坚决冲破一切体制性障碍,把经营城市作为加快城镇化进程,实现我县经济社会跨越式发展目标的战略举措与关键环节来抓,显得尤为重要。

要走经营城市的道路,就要用全新的理念经营城市土地,全新的机制整合城市资源,全新的方式盘活城市资产,把城市作为重要的国有资产来经营,努力实现工作重心从单一建设城市向经营城市转变;城市规划、建设、管理从部门分割、封闭运行向集中统一、社会参与转变;城市基础设施与公用事业发展从政府单一投资向多元化投资转变。要通过经营城市,实现城市资源的有效配置及效益的最大化、最优化,使城市的集聚力、影响力、辐射力与竞争力明显增强,真正把城市资源转化为城市资本,走出适合我县“以地建城、以城聚财、以财兴城”的新路子。

二、以城市规划为龙头,增强规划调控作用

我县就是典型的皖南山区小县,旌阳镇规划区内,人口不多,面积不大,四面环山,徽水河、白沙河穿城而过,自然环境非常优越。要做好、做美这个县级城市,最重要的就是总体规划、城市定位及精品的意识。要走出“旧城改造就就是拆旧建新”的误区,防止象火柴盒、麻将牌一样的高楼林立,在总体规划及旧城改造中,要站得高,瞧得远,着力把未来城市的骨架做好。在规划编制中,建议做到以下几点:

一就是加快全县城镇体系规划的编制。有关部门要按照全面建设小康社会的要求,在完善全县与区域性经济社会发展总体规划的基础上,及时组织编制全县城镇体系规划,逐步构建与完善具有山区特色的城镇发展框架与体系。按照“建设新城区、改造老城区、打造新亮点”的发展思路,有重点、有步骤的推进城镇化进程。要充分利用我县四面环山、双水穿城、植被良好等地形、地貌与生态环境条件,充分发掘与利用当地的历史文化资源,注重运用城市设计的手段,提高城市空间环境质量与文化品位,不断丰富与完善建设实施手段,突出特色,积极营造与谐统一,独具匠心的城市环境景观,通过“城市四化”、“城市包装”,打造旌德城市名片,树立独树一帜的“皖南山城”形象。同时,要从发展的眼光,考虑规划区的适度外延,尤其应将

城东起伏的丘陵地带纳入规划之中,并突出山城特色。

二就是加快城市总体规划与土地利用总体规划的编制。城市规划就是城市建设、管理与发展的“蓝图”,就是实施经营城市工作的前提与基础。要立足当前,着眼长远,按照高起点、高水平、高质量的要求,抓好新一轮城市总体规划的编制工作,并做好与土地利用总体规划的衔接。总规编制要注重城市定位、县城体系布局、山区特色与城市旅游等配套服务功能,突出山城风情、城市个性、城市生态环境保护,使规划更加科学、合理与系统,更具前瞻性与操作性。通过编制城市总体规划,合理确定城市发展目标、发展方向、城市性质与城市总体框架,科学进行城市用地布局及功能分区,发挥好指导与调控城市建设的作用。要在坚持土地基本国策与耕地占补平衡的前提下,及时调整与完善土地利用总体规划,合理确定土地资源利用的发展目标,培育级差地租,实现土地资产的增值。同时,切实抓好城市土地经营规划的编制工作,为经营城市土地提供科学依据。

三就是加快城市控制性详细规划的编制。在完成城市总体规划后要及时开展城市详规的编制工作,编制详规要有侧重,要根据城市建设与发展实际,注重实效,突出重点,确定规划编制范围。对已经形成规模的老城区,短期内无法成片改造的,详规重点应放在新区或发展区;对近期能够实施老城区改造的,详规重点应放在改造区;对近期建设地段以及拟向社会供应的土地,要及时编制出控制性详规,确定用地性质、建筑密度、容积率、绿地率等规划指标,形成规划图则与文本。

四就是加大对规划工作的投入。在规划编制中,要舍得花钱,大胆花钱,采取灵活多样的方法,多渠道、多形式筹集规划经费,切实解决规划资金不足以及规划滞后与水平不高等突出问题。要拓展规划视野,对外开放规划市场,积极邀请省内外及国内外专家或单位参与规划编制,积极建立“政府决策、专家建议、社会参与”的体制,提高规划技术水准,增强规划科学性、民主性。

三、以土地储备运营为突破口,强化土地经营与管理

城市土地就是城市的最大资产,要做好经营城市这篇文章,必须舞活“土地”这个龙头,确保政府高度垄断土地一级市场,搞好土地的综合开发,发挥土地的最大、最佳效益,才能使龙身、龙尾都带动起来。如何做到以地生财,本人认为当务之急,就是要从加强土地市场化管理入手,努力抓好以下几个环节:

—加快土地储备。实行“一个渠道进,一个池子蓄,一个口子出,一个市场经营”的土地供应新机制,彻底根治多头分散批地、管地、供地的现象,坚决堵住政府土地收益流失的口子。强化国有土地储备制度。要抓紧对规划区域内新增与存量国有土地、非法占地、违法供地、土地批租情况等进行清理,分类处置限期收回,并规范供地行为。凡城镇规划区内的集体土地,按计划组织征用收储,其她单位与个人一律不得擅自征购规划区内的集体土地。对城市建成区的闲置与低效利用土地、规划的经营性用地、旧城改造用地等要有计划地依法统一收回或收购,纳入政府储备。

—加强地价管理,深化有偿使用制度。除法律法规规定可以继续实行划拨的用地外,无论新增建设用地还就是存量闲置划拨土地,都必须纳入有偿使用。主要包括:一就是用于商业、旅游、房地产开发等经营性活动的新增建设用地与存量闲置土地;二就是经依法批准改变用途并用于经营性活动的划拨土地,如将住宅、办公等非生产经营性用地(房)改作生产、经营性用地(房)或用于出租从事经营活动的,以及将划拨土地依法用于联建、合营合作与以地易物的;三就是依法用于抵押贷款的划拨土地。任何单位与个人不得随意减免出让金、租赁金等土地收益,更不得零地价出让土地,积极推行国有土地使用权招标、拍卖与挂牌出让制度。严格控制协议出让土地的范围,同时,建立健全地价管理制度,完善城镇基准地价更新,准确显化土地资产。

加快土地开发,努力掘得“第一桶金”。我县河西区市场繁荣,商业发达,河东缺乏商业气