物业设备管理中的基础工作

物业设备管理中的基础工作设备的基础管理是为实现设备及其职能服务提供有关资料信息的依据。物业设备基础管理工作有四类：

●设备资料档案管理

●标准化管理

●规章制度

●培训

一、设备资料档案管理

任务：一是做好设备技术档案的保管，二是为设备运行、维护、管理等提供资料信息依据。

主要有以下几方面组成：

1、设备原始资料：设备出厂合格证、操作使用说明、验收资料、设备安装与结

构图、设备登记表等。

2、设备维修资料：报修单、事故记录、大中修工程记录、技术革新记录等。

3、设备管理资料：运行记录、普查记录、运行月报、考评资料等。

以上几部分完整的组成了一套设备台帐。

讲解设备台帐建立的必要性、如何建立、更新。以各项目上交的台帐举例说明还存在的问题。现只有4个项目上报了台帐目录和设备保养计划，但运行记录等还未完善。

1．建立台帐的必要性

能够为若干年后多代技术管理人员提供最快、最直接、最有效的数据资料，能够掌握楼宇建筑配套的设备设施的种类、数量、基本性能参数和设备使用的长期运行情况及变更记录等，便于对设备系统进行长久性专业化的管理。因此，台帐的建立为提高物业设备设施管理工作奠定了坚实的基础。

2.台帐的格式和内容

根据不同分类，应包括以下内容：

①设备的规格型号；

②设备的名称；

③制造单位；

④出厂日期及编号；

⑤设备的技术规范；

⑥安装地点（部位）；

⑦数量；

⑧特别备注等。

设备设施的检修、系统保养、技术改造、变更等记录要做到详尽、准确，以便为该设备建立最有价值的原始档案，所以台帐具体内容至少包括5个方面：①检修记录：包括设备计划性大小修、事故抢修的记录，记录形式应有检修分析、工作记录、结论报告等；

②系统保养记录：包括设备定期切换、执行系统保养项目等；

③技术改造记录：包括设备的技术改造、运行方式的调整；

④变更记录：包括设备的损坏更换、技术替换、项目增减等；

⑤运行记录：包括调试记录、投运日期、运行状态、运行周期、参数变化、事故记录、缺陷登记等。

3、台帐的收集工作

在物业前期介入管理过程中就尽可能详细收集各设备系统设计技术参数、技术性能参数以及安全经济运行的状态参数等，做好详细记录并建立完善的设施前期技术资料档案。对于隐蔽性设施，在了解其施工质量情况的同时还要求图像存档（举例说明）。在物业接收前，一般应要求施工单位提供各类设备系统的安装、验收阶段运行的有关资料。在目前，各项目部门都存在着在建筑的建设后期或建成后才接手进行物业管理，甚至有的物业项目是从别的物业手中二次接管过来的，所以，在接管后设备设施资料欠缺的情况下，最好的办法就是现场设备（包括附属设备）铭牌上数据记录的抄集。总之，必须通过多种渠道进行设备资料的收集，尽能力将建立台帐所需的有关资料、参数详细、准确记录在簿。

4、设备台帐的填写要求

①台帐的变更记录工作必须完整性、及时性、长久性；

②制作成电子文档后，必须有审批人签字确认，每次更改也必须有审批人确认（ISO9001的具体要求）；

③数据一律用阿拉伯数字；

④大型设备按统一表格规范填写；小型设备或小部件可另作表格记录，但表格要规范，记录必须要详尽。

5、对台帐的管理

①专人管理

所管辖的建筑物所配套设备的工程部主管全面负责其台帐的建立、填写、变更记录及管理工作；

②台帐变更记录的及时性：

当设备出现故障维修、技术改造及变更时，必须在对应的台帐上及时变更。

③台帐的完整性：

一套好的设备台帐必须有一个完整性，对于设备平时的定期保养、维修、技术改造、变更及运行、报废等记录必须详尽、完整。一台设备出现故障，必须按照设备事故报告单的表格填写（《工程管理手册》中有样表），做到发现问题、解决问题。记录要形成一个闭环，按设备管理的一整套表格规范记录。

④进行科学的管理

在设备管理现代化的要求下，应用电子计算机信息管理系统进行对整套台帐的管理。

二、标准化管理

作用：为设备管理职能的实施提供共同行为准则和标准；为设备的技术经济活动提供基本依据和手段。

主要由以下两方面组成：

1、技术标准：各类设备的验收标准、完好标准、维修等级标准等。

2、管理标准：报修程序，信息处理标准、服务规范及标准、考核与奖惩标准等。

根据上半年工程质检情况强调各项目备用设备的管理和设备完好率的统计。

三、规章制度

主要有以下几个方面：

1、技术规程：安全操作规程、维修保养规程。

2、管理制度：运行管理制度、巡视管理制度、安全管理制度、预防检修制度、

值班制度。

3、责任制度：岗位责任制、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等。

在上半年各项目工程质检中，有70%以上的问题反映在各类类记录表格填写不全、漏记漏签、重要设备操作证未上墙、个别项目必要表格和记录还不完善等方面，2010年上半年各项目在规章制度执行、内业管理方面有所松懈，新旧管理人员在交接工作时出现漏洞,使后续工作衔接不上,造成内业管理混乱的现象.下半年首先要增强执行力，保障工作管理工作的稳步进行。

四、内部培训

工程部也要进行自身的内部培训工作，如技术业务、岗位职责、思想教育、职业道德、礼仪教育。