机器设备搬迁评估实际操作

机器设备搬迁评估实际操作

随着城市建设和发展需要对城市原有区域功能进行重新规划对原有区域内的企业或事业单位进行搬迁是不可避免的。搬迁是一项庞大、琐碎、复杂且耗时长、成本高的工程同时搬迁当事人之间存在着明显的利益冲突极易出现纠纷这无疑需要评估人员充分领会相关政策精神严格遵照有关条例保持工作的认真、细致和谨慎具备高度的协调沟通能力才能作出公正、客观并能够被双方认可的价值评价。在企业或事业单位搬迁中无可避免的要涉及到各类的机器设备的搬迁对该项搬迁费用的评估也是整个搬迁费用估算的重

要组成部分。下面谨就机器设备的搬迁费用的评估进行简单的探讨。一、机器设备搬迁费用评估方法的确定机器设备搬迁费用的评估价值主要受搬迁期限、搬迁距离及机器设备类别和性质的影响而机器设备搬迁行为往往千差万别、一般不具备可比案例因此对机器设备搬迁费用的评估不宜采用市场比较法进行。另外机器设备搬迁费用作为一成本项目而非资产项目无获利性可言因此对设备搬迁费用的评估不能采用收益现值法进行。对机器设备搬迁费用的评估往往采用成本法进行即对机器设备搬迁过程中耗费的各项合理费用与搬迁过程中各项损失费用相加后得到机器设备搬迁费用的评估值。二、具体评估操作步骤一分类通常在机器设备搬迁时的价值评估中所

评估机器设备的范围一般是由评估委托人先行提出然后再与评估人员商洽后确定。由于机器设备在搬迁时评估的状况是各不相同的因此应对需搬迁的机器设备有一个简单的分类。一般主要考虑的分类是 1能够搬迁设备与

不能够搬迁设备按机器设备搬迁所涉及的相关费用和损失与机器设备重置成

本相比较并参考设备本身的物理状况来确定该类设备的清单 2不允许继

续运行的设备与允许继续运行的设备主要是依据政策法规的规定来确定机器

设备可否继续使用运行。尤其是要关注搬迁目的地在城市规划中的区域定位以及相关的环保政策在很多情况下根据城市规划中的区域定位和环保政策

会使得很多尚可继续运行的设备因不符合城市规划的要求和相关的环保政策而

成为不可继续运行设备。需要注意的是将机器设备归为不可搬迁设备时应有充分的客观依据比如设备的运行纪录、能够说明设备状况的现场照片等将机器设备归为不允许继续运行的设备时应当严格按照相关政策的要求。对不可搬迁设备和不允许继续运行的设备所需评估的是设备的一次性损失其损失价值应该是设备的评估价值扣除设备被搬卸后的可变现净值。而可搬迁设备所需评估的价值是搬卸费、搬卸损失、设备基础费用、运杂费、安装调试费及大型设备联合试运转的费用等相关费用的汇总。当然不需安装设备与一些闲置设备的评估结果在具体的内容上有所不同。至于机器设备因搬迁所发生的停工损失和停产损失一般不在评估范围。除非有特殊的要求与特殊的委托。

二现场勘察评估的现场勘查应会同被搬迁方、搬迁方的相关人同时进行。评估现场勘查必须达到尽可能的细致与周详。评估现场勘查的现场记录以及不可搬迁设备和不允许继续运行的设备的确定清单应由上述三方共同签字认可。对重要的、特殊的机器设备还应当拍照并建立备份。 1对于电梯、锅炉、压

力容器、深井等设备应取得最新的相关检测机构的法定检测证明、报告与许可证等资料。 2关注被评估机器设备的财产保险、海关监管和抵押等各种状况。

3对于地下管线、特殊的设备基础等隐蔽工程应尽可能取得竣工验收资料

等书面资料并应尽可能进行必要的勘探测试。 4在工作中遇到不易处理的

具体问题应尽可能与搬迁方和被搬迁方沟通。评估人员应当要使搬迁双方明确机器设备搬迁的价值评估报告只是评估人员在一定条件下的专业意见

由于受许多不确定因素与假设条件的限制评估报告中的评估结果不是搬迁双方最后达成搬迁协议的唯一依据机器设备搬迁的价值评估报告仅能作为搬迁双方谈判的一种参考。三评估价值的确定采用成本法评估不可搬迁设备补偿价值的公式如下不可搬迁设备的一次性补偿价值=设备重置全价×综合成新率-设备可变现净值其中设备重置全价=现行购置价+运杂费+安装调试费或设备重置全价=设备制造成本+应摊期间费用+安装调试费+大型设备的资金成本+应计税费+合理利润综合成新率的确定应该主要关注机器设备的现场勘察成新率并相应参考该机器设备的年限法成新率。评估可搬迁设备补偿价值的公式如下可搬迁机器设备的补偿价值= 拆除费+拆除损失+运杂费+安装调试费+设备基础费+大型设备的联合试运转费其中运杂费=基本运费+装卸费+基本包装费+合理损耗费+运输保险费大量的小型机器设备购置时只有极少的运杂费也不计安装调试费因此在评估时可针对具体情况酌定。大、中型设备搬迁时其运输费一般按设备本身的重量和运距来计量因此在评估时要准确掌握设备的重量、运距等相关数据。当无法获得设备的外购市价时才可以用设备的重置全价来替代。一般设备的搬卸费率为安装调试费的 50%。对于由国外进口只能由外方来安装调试的设备应参考原有的设备购置合同一般此类设备的购置价格上都会包含安装调试费那么在搬迁评估时只需考虑外国专家技术服务费即可当然还应尽可能地与多方协商最后确定此项费用。此外消防设施、供电设施、供水设施等设备的安装调试费与运杂费是受国家或行业相关规定限制的。此类设备的运杂费和安装调试也应按照国家或行业相关规定或由相关部门出面经多方协商确定而不应只是简单地根据一些费率来确定。四机器设备搬迁评估报告中的专项说明由于机器设备搬迁时的评估价值受许多不确定因素与假设条件的限制所以评估人员应对相关不确定因素与假设条件在评估报告特别事项中作出必要的说明。以下所列几条谨供各位同仁参考。 1本次接受委托所进行的评估是因搬迁需要对所涉及机器设备搬迁所造成的正常损失所作的估价。此项评估结果仅作为对本次搬迁相关当事人补偿费确定时的价值参考不能作为其他用途。因不当使用本评估报告及评估结果所导致的一切损失与本评估机构、本评估师无关。 2本次评估所涉及机器设备是以持续使用和公开市场为前提条件即评估价值以机器设备持续使用和公开市场的公允价格标准作为为评估基础。没有考虑可能与机器设备有关的抵押、财产保险、相关债权债务以及其他特殊事项对评估价值的影响也未考虑可能与国家宏观经济政策变化与自然力和其它不可抗力对机器设备价值的影响。 3本次评估涉及的机器设备损失仅是一次性搬迁所造成正常情况下的损失。 4本次评估未考虑非正常自然条件、非正常搬卸、非正常搬运、非正常调试等情况下的非正常损失也未考虑因机器设备停工停产的损失。5本次评估未考虑因机器设备不应存在的、但原本已经存在的或运行导致的有形或无形的缺陷所造成的搬迁费用的变动也未考虑因机器设备维护保养、大修理和更新改造所造成的搬迁费用的变动。 6本次评估未考虑不可搬迁机器设备和不允许继续运行的设备可能存在的经济性贬值和功能性贬值。 7本次评估的设备×××是以××××年×月×日评估师、被搬迁人×××有限公司相关负责人×××、×××及搬迁人×××动迁小组相关负责人×××、×××进行现场勘查时的机器设备的实物状态为准并未考虑因该设备的所有权及所