合院别墅分析
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优质服务
成交后成熟优 质的物业管理 服务
合院别墅演化
合院别墅的产生背景
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅 类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清 理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅 不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。 别墅禁令成为别墅价格上涨令，高密度类别墅项目目前已占有 大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会， 如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着 力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升 的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有 所胜。
图例：
入口
车行路线
人性路线
车行入口
人行入口
P
车库
六合院
P
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合院别墅案例
八合院
合院别墅案例
八合院
合院别墅案例
八合院
合院别墅案例
八合院组团分析
1. 平面： 八合院由8个，分别2组体量相 近的单体组合而成。单体建筑在内 侧围合出公共交往空间；一组别墅 有前后庭院，另一组则是大独院。 单体建筑3层高的体量，一层布 置客厅、餐厅，二层布置卧室；三 层制高点布置主卧。
庭院
庭院
庭院 庭院
庭院
庭院
公共空间
庭院 庭院
合院别墅案例
四合院组团分析
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分层层递增，联排拼合，两端凸出，中间退后。
深圳·万科第五园——四合院
合院别墅案例
四合院组团分析
3. 交通组织：
车行道与人行道分设，北侧车行，
P
南侧人行。
图例：
入口
八合院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
公共空间
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
合院别墅案例
八合院组团分析
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分二层挑出，一层再收回，形成一些架空空间。
八合院
合院别墅案例
八合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的 首层起居室下设地下车库。每户均 设置两个车位。 人行先由南面、北面的组团步行 出入口进入组团内部，然后入户。
弱联结
类别
大面宽
大进深
围合式合院别墅
风车式合院别墅
合院别墅案例
深圳·万科第五园
合院别墅案例
深圳·万科第五园
合院别墅案例
深圳·万科第五园——四合院
四合院组团分析
1. 平面： 四合院由4个体量相近的单体联 排而成。单体建筑在南侧围合出公 共交往空间，北侧作为停车库；每 户均有自己私密的前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布 置客厅、餐厅，二层布置卧室；三 层制高点布置主卧。
图例：
入口
车行路线
人性路线
车行入口
人行入口
P
车库
八合院
P
P
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合院别墅环比分析
4.院落的组合形式
街坊 公共院落 私人院落
院落分析
合院别墅环比分析
优劣势分析
合院别墅的优点： 1.围合创造的院落空间为邻里交流创造条件。 2.封闭的外观保持了整体的私密性。 3.院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质休闲场所。 4.在北方围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒。 5.相对于其他类别墅产品，有利于提高容积率。 合院别墅的缺点： 1.相互干扰，一个是户与户之间的干扰，另一个是合院与合院之间的相互干扰。 2.资源分配不均，各户的朝向有差异。 3.停车问题。
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。 在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。
ห้องสมุดไป่ตู้
六合院
合院别墅案例
六合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的 首层起居室下设地下车库。每户均 设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然后 分别入户。
合院别墅的空间
消极空间
积极空间
合院别墅环比分析
合院别墅的停车解决方案
地面停车 沿合院外围道路进行路面停车。 优点：节省院落内部空间，降低工程造价。 缺点：影响外围环境，拉低别墅档次。
停车分析
独联路网密 度较小
合院别墅环比分析
停车分析
架空层停车 从别墅内部给出一个空间来做停车使用。 优点：工程造价较低。 缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面 积。
符合客户的心理预期 什么样的心理预期？
什么样的客户？中产阶级or富人
体现价值的土地选择
地段 邻居
合理的总体布局
周边环境 内部环境的营造
高品质产品
施工质量把控
建筑细部营造
选材用料
样板房
良好的建筑单体设计
主要功能空间的合理布局
附加价值
灰度空间的营造（阳台、庭院、 次要功能空间的
露台、半地下室）
赠送
展示
交易中的客户 营销服务
合院别墅产品分析
合院别墅产品概述
目标定位 产品演化
合院别墅案例分析
万科第五园 六合院 八合院
合院别墅环比分析
停车
土地开发与盈利
开发
产品+服务 Product+Service
盈利 Profit
客户 Client
满意
Satisfied
双赢 Win-win
土地开发与盈利
开发
？ 如何得到客户的满意来达到盈利与双赢的目的
六合院组团分析
1. 平面： 六合院由6个体量相近的单体组 合而成。单体建筑在内侧围合出公 共交往空间；每户均有自己私密的 前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布 置客厅、餐厅，二层布置卧室；三 层制高点布置主卧。
庭院 庭院
庭院 庭院 公共空间
庭院
庭院
庭院 庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
合院别墅案例
六合院组团分析
车行路线
人性路线
车行入口
人行入口
P
车库
深圳·万科第五园——四合院 P
合院别墅案例
深圳·万科第五园——十六联排
首层平面图
合院别墅案例
深圳·万科第五园——十六联排
二层平面图
合院别墅案例
深圳·万科第五园——十六联排
三层平面图
合院别墅案例
六合院
合院别墅案例
六合院
合院别墅案例
六合院
合院别墅案例
六合院
分户地下室停车 别墅往下挖一个空间做停车使用。 优点：对地上别墅的空间功能干扰度低，且建筑面积不计入容积率。 缺点：地下室防水防潮等做法提高工程造价，土方开挖及回填也会提高工程造价。
合院别墅的演化
联排合院别墅产品
又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独立宅基地， 设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单元 住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元 共用外墙。特点是大进深，小面宽。
类别
合院别墅演化
独联合院别墅产品
大面宽加大进深别墅，通过弱联结形成独联 合院别墅
大进深
其他形式合院别墅产品
成交后成熟优 质的物业管理 服务
合院别墅演化
合院别墅的产生背景
2006年5月31日，国土资源部发布通知，“中国一律停止别墅 类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清 理。”同时明确，联排、双拼以及Town House等低密度住宅 不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。 别墅禁令成为别墅价格上涨令，高密度类别墅项目目前已占有 大部分的市场供应份额，面对同地块下能产生高溢价的机会， 如何提高别墅项目的容积率，使土地价值最大化成为开发商着 力研究的课题，联排、双拼、叠加等类别墅产品对容积率提升 的帮助有限，而从古中国四合院提炼出的现代合院别墅却略有 所胜。
图例：
入口
车行路线
人性路线
车行入口
人行入口
P
车库
六合院
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合院别墅案例
八合院
合院别墅案例
八合院
合院别墅案例
八合院
合院别墅案例
八合院组团分析
1. 平面： 八合院由8个，分别2组体量相 近的单体组合而成。单体建筑在内 侧围合出公共交往空间；一组别墅 有前后庭院，另一组则是大独院。 单体建筑3层高的体量，一层布 置客厅、餐厅，二层布置卧室；三 层制高点布置主卧。
庭院
庭院
庭院 庭院
庭院
庭院
公共空间
庭院 庭院
合院别墅案例
四合院组团分析
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分层层递增，联排拼合，两端凸出，中间退后。
深圳·万科第五园——四合院
合院别墅案例
四合院组团分析
3. 交通组织：
车行道与人行道分设，北侧车行，
P
南侧人行。
图例：
入口
八合院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
公共空间
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
合院别墅案例
八合院组团分析
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分二层挑出，一层再收回，形成一些架空空间。
八合院
合院别墅案例
八合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的 首层起居室下设地下车库。每户均 设置两个车位。 人行先由南面、北面的组团步行 出入口进入组团内部，然后入户。
弱联结
类别
大面宽
大进深
围合式合院别墅
风车式合院别墅
合院别墅案例
深圳·万科第五园
合院别墅案例
深圳·万科第五园
合院别墅案例
深圳·万科第五园——四合院
四合院组团分析
1. 平面： 四合院由4个体量相近的单体联 排而成。单体建筑在南侧围合出公 共交往空间，北侧作为停车库；每 户均有自己私密的前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布 置客厅、餐厅，二层布置卧室；三 层制高点布置主卧。
图例：
入口
车行路线
人性路线
车行入口
人行入口
P
车库
八合院
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合院别墅环比分析
4.院落的组合形式
街坊 公共院落 私人院落
院落分析
合院别墅环比分析
优劣势分析
合院别墅的优点： 1.围合创造的院落空间为邻里交流创造条件。 2.封闭的外观保持了整体的私密性。 3.院落内部可做景观设计，成为休闲场所，营造高品质休闲场所。 4.在北方围合式建筑可以阻挡寒风入侵，有利于保温防寒。 5.相对于其他类别墅产品，有利于提高容积率。 合院别墅的缺点： 1.相互干扰，一个是户与户之间的干扰，另一个是合院与合院之间的相互干扰。 2.资源分配不均，各户的朝向有差异。 3.停车问题。
2. 体量： 单体建筑的中心体量为三层高，围绕中心体量的其 余部分层层递增，在体量上对连接处进行弱化处理。 在总体形式上，加强了合院组团独栋化的效果。
ห้องสมุดไป่ตู้
六合院
合院别墅案例
六合院组团分析
3. 交通组织： 组团四周为车行道路，在每户的 首层起居室下设地下车库。每户均 设置两个车位。 人行先进入东西向主道路，然后 分别入户。
合院别墅的空间
消极空间
积极空间
合院别墅环比分析
合院别墅的停车解决方案
地面停车 沿合院外围道路进行路面停车。 优点：节省院落内部空间，降低工程造价。 缺点：影响外围环境，拉低别墅档次。
停车分析
独联路网密 度较小
合院别墅环比分析
停车分析
架空层停车 从别墅内部给出一个空间来做停车使用。 优点：工程造价较低。 缺点：浪费别墅内部空间，土地价值利用度降低，停车库计入容积率浪费建筑面 积。
符合客户的心理预期 什么样的心理预期？
什么样的客户？中产阶级or富人
体现价值的土地选择
地段 邻居
合理的总体布局
周边环境 内部环境的营造
高品质产品
施工质量把控
建筑细部营造
选材用料
样板房
良好的建筑单体设计
主要功能空间的合理布局
附加价值
灰度空间的营造（阳台、庭院、 次要功能空间的
露台、半地下室）
赠送
展示
交易中的客户 营销服务
合院别墅产品分析
合院别墅产品概述
目标定位 产品演化
合院别墅案例分析
万科第五园 六合院 八合院
合院别墅环比分析
停车
土地开发与盈利
开发
产品+服务 Product+Service
盈利 Profit
客户 Client
满意
Satisfied
双赢 Win-win
土地开发与盈利
开发
？ 如何得到客户的满意来达到盈利与双赢的目的
六合院组团分析
1. 平面： 六合院由6个体量相近的单体组 合而成。单体建筑在内侧围合出公 共交往空间；每户均有自己私密的 前后庭院。 单体建筑3层高的体量，一层布 置客厅、餐厅，二层布置卧室；三 层制高点布置主卧。
庭院 庭院
庭院 庭院 公共空间
庭院
庭院
庭院 庭院
庭院
庭院
庭院
庭院
合院别墅案例
六合院组团分析
车行路线
人性路线
车行入口
人行入口
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车库
深圳·万科第五园——四合院 P
合院别墅案例
深圳·万科第五园——十六联排
首层平面图
合院别墅案例
深圳·万科第五园——十六联排
二层平面图
合院别墅案例
深圳·万科第五园——十六联排
三层平面图
合院别墅案例
六合院
合院别墅案例
六合院
合院别墅案例
六合院
合院别墅案例
六合院
分户地下室停车 别墅往下挖一个空间做停车使用。 优点：对地上别墅的空间功能干扰度低，且建筑面积不计入容积率。 缺点：地下室防水防潮等做法提高工程造价，土方开挖及回填也会提高工程造价。
合院别墅的演化
联排合院别墅产品
又称TOWNHOUSE，有天有地，每户独立宅基地， 设有1至2个车位地下室。由三个或三个以上的单元 住宅组成，一排二至四层联结在一起，每几个单元 共用外墙。特点是大进深，小面宽。
类别
合院别墅演化
独联合院别墅产品
大面宽加大进深别墅，通过弱联结形成独联 合院别墅
大进深
其他形式合院别墅产品