苏州房地产市场报告(最新)

纯住宅用地趋少
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
商住用地搭配渐多
2010年成交土地属性分布
2011年成交土地属性分布
2012年成交土地属性分布
近两年，苏州出让的纯住宅用地渐渐变少，取而代之的是商业、住宅混合型用地量的 增长，商服用地还是一如既往的占比第一。据统计2013年上半年，苏州成交的78宗地块 中，其中纯住宅用地仅13宗，商服用地40宗，商业、住宅混合型用地21宗，定销房用地4 宗。商业、住宅的混合型用地推出的现象越来越多。
原进入的大牌房企拿地猛，但是作为长三甲的重要经济阵地，不断诱惑着外来房地产企业 的安寨扎营…… 1、海亮地产 2013上半年，海亮地产历经50余轮，完胜竞争对手，最后以9.1亿竞得，楼面价7565元/ 平方米，溢价率119.96%占据相城区苏地-G-11号地块，成为那场土拍（3月8日）的最高溢 价。海亮在江苏的战略布局始于今年2月份。在苏州吴江区举行的蛇年首场土拍中，海亮地产 击败世茂地产，以9.43亿连夺三地。不到半个月的时间，强拥4宗地块入囊，海亮地产的魄力 与实力，令业内外惊讶。
苏州南部，创新与服务主导。苏州北部，产
业与交通辐射。
“一核四城”
近期建设重点地区：
1、重点提升地区：为苏州 古城区。 2、重点新建地区：主要包 括：金阊、沧浪、平江3个 新城的中心区域；生态科 技城、高铁新城、太湖新 城、综合商贸城的核心区； 相城活力岛地区、苏相合 作区新型工业化示范园、 纳米科技园区等10个地区。 3、重点挖潜地区：主要包 括：金门路地区、胥江两 侧、虎丘地区、园区高铁 站地区、湖西一期工业地 区、狮山片区、京杭大运 河两侧地区、浒墅关工业 区、滨江新城中心区、木 东公路东侧工业区、元和 塘两侧地区、黄桥街道零 散工业等12个地区。 4、生态培育地区：主要包 括：以“虎丘湿地公园”为代 表的五大绿楔、“两河一江” 绿带、漕湖生态园、荷塘 月色公园、苏州太湖生态 湿地公园、桑田岛主题公 园等10个地区建设。
苏州
上海
改革开放以来，上海的经济实力时一步增强，苏州 通过主动接受上海的辐射和自身的努力，进入经济 的快速发展期，重新确立了自已中国重要经济城市 的地位。 目前上海的商务已外溢至昆山华侨国际商务区，上 海轻轨11号线延伸至湖东，与苏州轻轨1号线无驳接 轨，将承接上海的商务转移。
• 25分钟无缝对接上海虹桥 机场 • 一小时直达沪、宁、杭、 甬等长三角核心城市 • 四小时直达全国七个主要 都市圈
吴中区、相城区、高新区成推地大户 未来或成苏州主场
区域
吴中区
工业园区 85959.9
姑苏区 303749.5
相城区 821148.9
高新区 654969.2
面积 1474684.8 （平方米）
地块数量
成交金额 （万无）
31
5
6
26
10
905306.08 53585.47 266544.21 523419.36 614849.30
苏州土地面积8488平方公里，
下辖张家港市、常熟市、太仓
市、昆山市、吴江市； 吴中区、相城区、姑苏区（平 江区、沧浪区、金阊区），以 及苏州工业园区和苏州高新区。 共有镇88个，街道24个，行政 村1725个。
》姑苏区
2012年9月1号，《国务院关于同意江
苏省调整苏州市部分行政区划的批复》， 撤销苏州市沧浪区、平江区、金阊区， 设立苏州市姑苏区。
3、弘阳集团 龙湖之后，即是弘阳集团。6月22日，这张面孔绝对是那次土拍的焦点，位于吴中区尹山 湖板块的苏地2013-G-30号，引发 12家房企惨烈争夺，最终被常熟弘阳12.5亿豪情入囊，楼 面价5959元/平，溢价率达98.41%。
弘阳集团成立于1995 年，前身为香港红太阳集团，现办公大本营江苏南京。 2009年，香港红太阳集团正式更名为弘 阳集团，确立了"商业+地产"双轨并行的发展模式，以城市综合体开发运营为主要发展方向，以商业运营和地产开发为支柱， 具有投融资能力的综合性国际企业集团，目前是中国500强企业。 集团旗下有南京弘阳房地产开发、常熟弘阳房地产开发、弘阳南通房地产、无锡檀溪湾房地产、常州弘阳广场置业、 弘阳家居、弘阳装饰城、弘阳码头、弘阳酒店、弘阳商业管理、弘阳物业管理等10余家公司，员工总数2000余人。 弘阳集团崛起于家居建材行业，凭借前瞻性的战略眼光 ，以商业运营、地产开发、物业服务三大中心业务模块全面实 现企业产业结构升级。现已在南京、南通、苏州、无锡、常州、连云港等地建设多个以“弘阳”冠名的商业和地产项目， 总开发量1000万平方米，资产总值达160亿元人民币。
姑苏区 吴中区 相城区 高新区 工业园区
市区常住人口分布图
县级市
常 昆 吴 太 熟 山 江 仓 张家港
固定资产投资分析
（单位：亿元）
苏州固定资产投资投资逐年增加，2012年固定资产投资5266亿元，增长比上年增长到了16.9%
房地产投资分析
（单位：亿元）
从统计图中看出，苏州房地产投资逐年增加，可见该区域的房地产投资热潮。其中2011年的房地产投资 1220亿元，增长达到了30.3%。2012年房地产投资1263亿元。
• •
2011年末统计苏州常住人口1051.87万人，其中市区常住410.40万人，县级市641.47万 人。 2011年末苏州户籍人口642.33万人，其中市区户籍人口245.24万人，县级市397.09万人。
2011年末苏州常住人口统计 人数（万）
市
区
410.40 95.77 115.97 69.81 57.53 71.32 641.47 151.22 125.22 165.87 127.75 71.41
19.71% 18.25% 17.57% 15.50% 18.46% 20.00% 12011.65 18.00%
14000 12000 10000 8000 15.30%
16.00% 10500 14.52% 14.40% 14.00% 9168.9 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00%
（2010－2013上半年）苏州土地成交分析
单位： 成交面积（万㎡） 成交金额（亿元）
2013年上半年（1月-6月），苏州市区范围内共举行了8场土地拍卖，出让土地83宗，成交78宗，
5宗流拍；最终成交总面积为3340512.3平方米，同比2012年上半年涨幅298.39%；成交金额
2363704.412万元，同比2012年上半年猛涨530.34%。 成交率达93.98% 政府想卖地开发商积极“领情”。进入竞价程序的地块，基本上都“溢价”收尾， 政府推地意愿明显；另一方面，开发商乐观看待后市以及苏州的潜力积极“领情”。
地区 全市 市区 张家港 常熟 太仓 昆山 吴江 土地面积（平方公里） 8488.42 1649.72 772.40 1094.00 620.00 864.90 1092.90
苏州最新战略发展布局
面向“十二五”乃至更长远的未来， 苏州提出了“一核四城”的城市新格
局。
“一核四城”：一核，保持古城的整体 风貌，并注入新核动力。同时苏州东部，商 贸与金融并举。苏州西部，生态与科技共存。
苏州市房地产市场报告
第一部分 苏州城市解读
• 重要经济城市 • 风景旅游城市 • 历史文化名城
苏州隶属于江苏省，地处长 江三角洲中心地带、沪宁线 东段。东联上海，西接无锡、 常州。是国家首批历史文化 名城和重要的风景旅游城市， 也是长三角经济带最为重要 的中心城市之一 。
苏
州
苏州与上海：苏州是上海产业溢业的最大利益城市
2、万科首进相城
苏州布局完整
6月21日，苏南万科20.8亿摧毁外来房企东亚信京的攻击，成功布局相城。 拿下2013-G-40号地块，此地块也是当天最热的地块，引发无锡金辉、招商、鑫 苑、旭辉、苏南万科、卓辰、金辉置业、东亚信京等新老面孔的疯抢争夺。苏南 万科完成了苏州的整体布局。
苏州土地市场 2013房企新面孔
公司简介 海亮集团有限公司创办于1989年8月，总部位于浙江省诸暨市，现已发展成以铜加工、金属贸易、有机农业、节能环 保、能源矿产、基础教育、股权投资、房地产为主体的国际化大型民营企业集团。总资产413.3亿元，拥有（控股）80余家 子公司，位列中国企业500强第157位，中国民营企业500强第17位，浙江省百强企业第9位。 2003年初，海亮正式进入房地产行业，并从2008年起连续六年荣登中国房地产百强企业榜；2013年，海亮地产综合 实力位居中国房地产开发企业50强第43位，中国房地产开发企业成长速度10强第4位。 截止2012年底，海亮地产拥有总资产超200亿元，在上海、重庆、浙江、江苏、安徽、江西、山东、内蒙古、甘肃、 宁夏、西藏等地拥有多家全资或控股房地产企业，已逐步形成了全国化战略布局。 海亮地产以高品质为核心，其产品线包 括精品住宅、都市综合体、星级酒店、专业市场等。
日均客运量约148万人次。
轨通交通：苏州地铁1号线于2012年4月28日正式通车，成为全国第一个开通轨道交通的地
级市。续建并建成轨道交通二号线，预计将于2013年12月28日通车试运营；并已开工建设轨道 二号线延伸线、轨道交通三号线、轨道交通四号线及支线。
第二部分 苏州土地市场运行状况
2013上半年苏州土地成交236.37亿元
北部高铁新城 苏州市“一核四城” 苏州北站 布局规划 西部生态科技城 东部综合商务城 苏州高新区 历史文化 名城保护 苏州工业园区
相城区
相城是主城区北拓 区 姑苏区 的主要板块
南部太湖新城 吴中区
苏州中心城区主要 腹地
苏州GDP居全国第五位，居全省NO.1
（单位：亿元）
（2005－2012年)苏州GDP发展情况
市区居民家庭人均可支配收入统计
（单位：元）
苏州2011年的市区家庭人均可支配收入为33243元，比上年增长13.7%，可看出苏州人民生活水平、
生活质量得到提高，手中的钱越来越多； 苏州经济的增长直接说明苏州发展不断加快，人民生活水平得到提升，城市化进程不断加快，这将有 效地带动房地产市场的发展。
苏州土地市场 2013房企新面孔
2、龙湖地产 海亮之后，便是龙湖。作为渝派房企的龙湖地产，一心想进驻苏州的龙湖地产，3月8日 失之交臂后，终于在4月22日实现了心愿和长三角的战略布局。4月22日，龙湖以“顺升企业” 的身份从港龙、旭辉等深耕苏州多年的知名企业的包围中，突围而出，豪掷25亿，拿下高新 区狮山路10万方商业地块。
2013上半年，苏州吴中区、相城区、高新区的推地量成为全市的焦点。 2013上半年，苏州吴中区土地成交量31宗，成交面积1474684.8平方米；相城区土地 成交量26宗，成交面积821148.9平方米。两个区域的成交面积达到三年来的最高值，两大区 域的土地出让量倍增，高新区如是。近年来，虽然说园区一直是全市成交量的主力军，但是 园区土地出让速度慢，相反其他区域却是积极推地。从今年各区域的成交表现，吴中区大有 赶超园区之势，一直跑在全市的最前端。
2013年上半年，在土拍现场，总能见到苏南万科、旭辉、吴中地产、招商、中 新华园、华润置地、中海地产、港中旅等大牌企业的老面孔，可见各大房企布 局的热情……
1、招商首次进高新区 3月拿地9月底开盘
招商地产3月8日6.8亿揽获苏地2013-G-14号地块（现案名为招商依山郡）， 是当时参与土拍的大牌房企中为数不多的拿地者。据悉，招商依山郡首批主推 76、89、125平方米的户型，预计9月底开盘。拿地半年开盘，速度也算极快。
7740 6701.3 5700 4820.26 4026.52
G D P 增 长 率
GDP
6000 4000 2000 0 2005 2006
2.00% 0.00% 2007 2008 2009 2010 2011 2012 年份
2012年苏州全年实现地区生产总值12011.65亿元，比上年增长14.4%，经济总量居中国大陆第5位（仅次 于北、上、广、深）、华东地区第二位（仅次于上海）、中国地级市第一位。 GDPF年增长率保持在14%以上，领先其他城市。
市区居民家庭人均消费性支出
（单位：元）
苏州2011年的市区家庭人均消费性支出33243元，比上年增长17.7%。可看出市区居民随着收入的不断
提高，生活品质也逐步提升，日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐上的份额持续上升，基本食品消费呈下 降趋势，由此表明苏州市民的富裕度不断提高。
公交：苏州市区公共交通现共有公交线路255条、车辆3246辆、日均营运里程约64万公里，