城市综合体设计浅谈记深圳西岸商业广场设计

晶岛国际广场
在建
13.8
-3+2层
会展中心站 （环形动线）
实例分析比较
用地格局的理解
问题： 1.西侧开口没解释清楚 2.交通布局不周全 3.住宅是隐患 4.写字楼的布局问题(面向住宅，看什么？）
交通的建议
小节：
交通问题是综合体规划中最花精力的 部分之一，尤其面对多种交通方式 部分甲方意见： 缓解富春街的交通压力 综合考虑靠公交场站旁边设置的内街 人流与公交车车流的关系
综合体的分类
1．性能分： 商务综合体：是指没有住宅的纯综合体 生活综合体：不仅有住宅而且比例较大超过30% 单一综合体：一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体 另一种按建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了 三种以上的功能产品 （泛）综合体集群：一个以上的综合体复合体或商圈 2．地段分： 都心型综合体 副中心（区域和新城）型综合体 3．品味分： 高端奢侈型综合体：指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五A级写 字楼和奢侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合 综合体 中档生活型综合体：酒店三星以下，商业以大卖场为主，写字楼体量较小的一 线城市区域商业中心和二、三线城市综合体 (摘录自某研究稿) 4 ．偏商业的综合体 偏办公的综合体 偏会展的综合体 „ „
面积（万㎡） 18.8 12 7.18 14 8.5 8.5 10 12 7 5.5 14.6 12 7
楼层 -2+5层 -3+8层 -2+6层 -3+2层 -1+3层 -1+2层 -3+3层 -1+3层 -1+3层 -1+5层 5层 -2+5层 4层
接驳地铁站 大剧院站 （深圳最大最 好的） 国贸站 （高楼层经营状况不理想） 科学馆站（西武+JUSCO） 会展中心站 （环型模式） 购物公园站 （有露天广场） 无 （早期的，社区型） 世界之窗站（经典动线模式） 无 （社区型的代表） 无 （紧邻山姆会员店） 无 （社区型） 无 （主要是剧院） 无 （动线有点复杂） 无 （蛇口，社区型）
室内商业动线主张在明确商业主题 分区下的大环流方式。它是由一个 大环线串起多个小环线的方式。 室外商业动线将是围绕中心下沉广 场向主要人流路口发散的方式。 这三个层面的动线要构成一个系统 简单而言即从一个广场到另一个广 场，从一个站点到另一个站点，人 站在任何位置都能明确自己的方位 办公的人行流线在地面层和退台屋 顶层是与商业动线融合在一起的 住宅人行流线与室外商业街结合
项目节点
1.以报规划指标为目的阶段 04.12--04.20 2.以商业规划为设计重点的阶段 04.21—05.15 3.以住宅规划为设计重点的阶段 05.16—06.10 4.综合设计阶段 06.11—06.30
最终成果：
规划文本 指导意见说明书 工作模型
城市综合体就是建筑综合体的升级和与城市空间的延续，是指在城市中的居住、办公、商 务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度 集约的街区建筑群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横 交叉的交通及停车体系，有些还具备会展功能和完善的街区特点，是建筑综合体向城市空 间巨型化，城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果。同时城市综合体通过街区的作 用，实现了与外部城市空间的有机结合、交通体系的有效联系，成为城市功能混合使用中 心，延伸了城市的空间价值----城中城。 (摘录自某研究稿)
城市综合体设计浅谈
------记深圳西岸商业广场设计
前期资料
形成关联思维，扩大影响力 硬件形象和软件形象 公共系统欠缺资源的完善 开放性
城市交通
地铁 宝中站的机会 宝华站对商业价值不大，不考虑南边地块的地下联系 要考虑到未来24小时地铁的人流带来的商业可能性 公交 不放置在地下 私家车 易入易停出发，在五条道路上均考虑车行开口，其车 位指标适当提高 自行车 形成自行车——地铁、自行车——公交的出行方式 步行系统 南北方向规划商业步行街 新湖路和兴华路的三个路口将是地面人流的主要来向 车流量大的街道不一定人流量大，因此场地的开口要 以人流导向为依据 地面、地下步行与城市的步行系统结合，明白从哪里 来，能到哪里去
城市综合体表现形式
1.在城市中心区域为降低综合商务成本形成城市综合体，是城市形态的表现， 2.办公、居住、商业设施等多种功能形成互为价值链的关系，集群式、高使用率 3.建筑设计多以街区特点水平分布的复合建筑群
城市综合体的特征
1.超大空间尺度 2.功能复合性 3.通道树型交通体系 4.现代城市景观设计 5.高科技集成设施 6.高可达性 7.整体的统一性 8.土地使用均衡性 9.平面、空间、立面连续性 10.内外部联系的完整性 11.巨大的社会效应 12.巨大的升值潜力 (摘录自某研究稿)
确定商业的运营模式
只售不租 只租不售 又售又租 分割产权商铺出售 不售不租自主经营 商家联营 (有什么样的运营模式就有什么样的规划设计 对建筑设计中的主力店的位置和大小能有基本确定)
城市综合体特点
综合体是一种都市资源整合的产物，而都市之所以引人入胜，不断壮大，有个主要原因 是因为密集聚居的文化和经济优势完全可以弥补城市生活的成本，同时产生了更多的细 分市场和小众文化而综合体映射着这些点滴 因此聚合而成的综合体要能提供更多的可能性，更多的场所，而非简单的功能叠加。 综合体的每个子项需要有自己的一定独立性，即是大系统的一部分，又有相对的小系统
战略阶段
标志化 不只是所谓形式上，更多是相对与其它商业的最大运营优势 购买力方式 购物能力和水平，有大众消费，也有小众消费 开放型开发 面对城市的关系，争取政府资源与社会资源
战术阶段
有专业的商业策划公司进入，所谓专业评介标准是看它背后能否带来实际的主力品牌，能 真正成为量身定做的商业项目，使下一步的具体规划设计易于展开
综合体功能布局要研究地块的土地价值分布特点
商业的价值是有衰减度的，在水平方向切勿铺的过大，而是应该采用不同主题级配的方 式细分商业形态、组合商业形态 在综合体开发中若住宅占的比例较大时，它对土地价值的影响将是很大的，通常会有与 商业价值重叠的区域，需要平衡两者，不可顾此失彼。办公楼及公寓类则常能与商业部 分很好的结合 因此在土地价值分析中要进行水平分析与垂直分析相结合
总平面图
新湖路--------------特色精品商业 沿创业路及宝华路----高档主题商业 沿室外商业街--------活力休闲商业
双子星布局营造办公的小区域环境
偏商业的综合体评价标准
土地的高强度开发 用足底商、建筑密度 争取最大的商业展示面、延展面 便捷的外部交通引导 公共交通与地块的零距离互动 人流能快捷引入到内部步行系统 有机组织内部各个内部环流间的衔接 高效的内部人流组织 具有逛的价值 人流动线的设计是否清晰 各楼层价值体系的合理 花洒效应的形成 创造高附加值的空间 体验性空间的创造 商业建筑本身就是广告系统 延续地方文脉，提升商业文化品质 设计具有街区活力的城市公共空间
用地格局的变化将带来新的空间组织形式
综合设计阶段
06.11—06.30
受住宅布局影响下的用地格局
案例研究 环型洋流流线
采用三个层面的人行动线研究，即 地块与城市间的大动线、地块内的 室内商业动线、地块内的室外商业 动线
地块与城市间的大动线在考虑地上、 地下交通全天候接驳外，人流主要 来向应是新湖路与兴华路、兴华路 与富春路的两个交汇点，及地铁宝 中站方向。要注意的是由于住宅的 界面是兴华路展开的，因此沿此路 的商业口要避开影响，通过下沉广 场和商业街快速吸引人流。
以商业规划为设计重点的阶段
04.21—05.15
开业时间 万象城 金光华 中信城市广场 中心城广场 COCO PARK 华侨城铜锣湾广场 益田假日广场 京基百纳广场 深国投广场 东海购物广场 保利文化广场 海岸城 花园城 2004 2004 2002 2007 2006 2003 2008 2008 2007 2007 2008 2007 2008
引入中心休闲广场 创造室外体验空间 不同主题的商业区
完整的动线串联
良好的动线拉动方式 对屋顶商业价值的开发Fra Baidu bibliotek
以住宅规划为设计重点的阶段
05.16—06.10
设计策略 将5万平方米的住宅改为公寓，住宅的建筑面积变为22万平方米
完整大盘的理念
独立的私属空间
各种资源的充分利用 为下一步户型的深化 设计创造最大的弹性空间
谢谢！
公交线路不通过富春路 改由兴华路右转宝华路
公交线路不通过富春路 改由兴华路右转宝华路
公交场站的调整明确了城市综合体的“通道树型交通体系”（ACCESS TREE)体系
设置主道调整部分车流的开 口方式，改直接向市政路开 口为间接开口 停车场——落客区——商业
住宅独立落客区使两个入户大堂实现了直达落客的酒店式管理方式