企业内部管理诊断分析报告书

伊金霍洛旗万力房地置业有限责任公司
《2008年—2012年进展战略规划方案》
批准人（签名及日期）：
起草人（签名及日期）：
咨询助理（签名及日期）：
青岛智联伟业企业治理咨询有限公司
2008年3月2日
目录序 (4)
一、企业内部治理诊断和外部形势分析报告 (6)
（一）、企业内部治理诊断 (6)
1、三类问题的阻碍和作用 (7)
2、企业职能的阻碍和作用诊断 (16)
（二）、企业外部形势分析 (24)
1、 PEST分析 (25)
2、五种力量模型分析 (31)
（三）、小结 (37)
1、内部治理诊断结果 (37)
2、外部环境分析结果 (38)
3、本节小结 (39)
二、企业进展战略规划 (40)
（一）、战略规划选择与制定 (40)
1、战略问题的提出 (42)
2、 SWOT分析 (43)
3、价值链分析 (51)
4、资源能力评价 (54)
5、核心竞争力分析 (67)
6、战略方向与目标制定 (70)
（二）、职能战略规划 (75)
1、人力资源与组织运营战略规划 (75)
2、土地资源战略规划 (89)
3、市场营销战略规划 (90)
4、财务及融资战略规划 (100)
5、品牌与企业文化战略规划 (102)
三、后记 (108)
序
同意伊旗万力房地置业有限责任公司治理层的托付，自2008年1月起与企业全体职员共同制定公司《2008年—2012年进展战略规划》。

本规划要紧包括“企业内部治理诊断和外部形势分析报告”及“进展战略规划”两大部分内容。

通过访谈、问卷、观看及将收集到的资料进行整理、汇总，对企业的内外部情况有了细致的了解，在此基础上进行分析并得
出初步推断，就成为企业内部治理诊断和外部形势分析报告的要紧内容。

对报告结果进一步分析，从中总结出比较清晰的进展脉络之后，提出企业进展战略思路。

在进一步细化公司进展战略的基础上，提出职能子战略，要紧包括以人力资源为核心的企业治理体系战略规划、土地资源战略规划、市场营销战略规划、财务及融资战略规划、品牌与企业文化战略规划五个部分。

本方案参考了收集到的以下资料：
1、万力公司职员问卷调查（发放44份，回收有效问卷42份，
回收有效率95.5%，问卷有效）；
2、与高层、中层、基层共计18位职员的访谈及录音；
3、万力公司简介（2007年版）
4、各部门提供的简单的治理规章制度、流程等。

一、企业内部治理诊断和外部形势分析报告
（一）、企业内部治理诊断
万力公司内部治理诊断是战略规划的起点。

依照万力公司实际情况和最新的研究成果，内部治理诊断将围绕行政审批治理、策划调研与经营治理、人力资源治理、工程技术治理、材料设备供应治理、财务治理、营销治理、企业文化等八个要紧职能单元展开。

图 1
在对前期所收集到的资料进行详细分析之后，我们认为万力公司有三类突出问题是当前直接阻碍到企业进展的，分不是人员治理素养（人才）问题、资金筹集和资金治理问题和经营治理问题，这三类问题在企业运营中相互牵连地阻碍着企业的进展。

1、三类问题的阻碍和作用
图 2
➢人员治理素养（人才）问题。

总体来讲，万力公司职员比较敬业，但在对待利益观念、站在企业和长远利益的高度看问题方面仍需提高，在个人目标与组织目标、部门利益发生冲突的时候往往更看重前者。

扯皮、推诿的现象普遍存在，责任心也亟待提高，据统计，在组织内部，出现冲突的缘故多种多样，但多是在责任承担上采取不知、不理等躲避责任。

➢资金筹集和资金治理问题。

作为典型的房地产企业，从现实中讲属于半金融企业，资金筹集是正常进展的关键要素
之一，但万力公司的规模决定了资金筹集的局限性和难
度，这其中也受到人才能力的阻碍；另一方面，较低的经
营治理水平使资金治理亟待提高，这表现在资金使用成本
较高、财务成本分析和税收缴纳有一定的挖掘潜力；
➢经营治理问题。

经营治理是表象，即由于高水平人才的缺乏，导致在工作过程中出现各种各样的问题。

因此，由于人才的缺乏使得经营治理、资金治理、工程治理、预算治理、人员治理诸方面出现问题，从而阻碍了企业长期的进展。

（1）、人员治理素养（人才）问题对企业生存和进展的阻碍人员素养特不是治理人员素养不高，在专门大程度上阻碍了企业的进展，从伊旗的进展历史来看，一个农牧业为主导的国家级贫困县由于资源的发觉、挖掘和政策支持一跃成为超越温饱、小康而富裕的都市，它没有经历市场经济所必需的各种历练，至少在时刻上不够，换言之，当人才、观念、治理、思路、意识等等没有充分预备好的时候，经济的进展就推动伊旗进入了一个需要这些要素的时期，专门遗憾，我们不具备这些条件，这也确实
是万力公司人才缺乏、观念陈旧、治理落后的要紧缘故。

进一步讲，本地的历史缘故、职员的年龄结构、房地产作为本地快速进展的新兴行业差不多上阻碍公司人才引进和使用的要紧因素。

从年龄上看，35岁以下的职员占70%，30岁以下的占一半多，这其中许多治理人员差不多上从学校走向企业，没有经历过太多的风雨，也没有十分成功的治理经验，刚刚走出校门的毕业生，年轻争强好胜、较少宽容、经验缺乏得不到正确示范引导，使企业整体素养产生问题。

专业方面，治理、经营等人文科学专业人才少之又少，专业结构的不合理导致思维方式趋同，这是阻碍整体素养的一个大问题。

人员素养直接导致企业文化不能落实贯穿到工作本身而只能停留在表面和纸面。

人员素养要紧包括思想素养（大局意识、协调意识、心理承受能力）、知识素养（专业知识、治理知识、相关知识）、能力素养（创新能力、驾驭能力、应变能力、社交能力）和观念更新素养。

企业治理人员的素养要紧体现在对责、权、利的观念和执行上。

✧人员素养专业结构合理化。

通过引进有成熟经验背景的治
理人员提高企业整体治理水平；
✧目前治理人员素养问题要紧体现在能力素养、对待利益和
责任方面，如部门协调时以本部门利益为首要考虑因素、组织目标与个人目标发生冲突时首要考虑后者等等。

解决这方面问题的方法有：一、尽快建立完善的人力资源体系，清晰地规范个人行为，促进人员素养的不断提高；二、具体问题具体分析，当组织目标与个人目标发生冲突时假如对组织损失不大，能够个人目标为先，从而“以情感人”，在大部分情况下要以组织目标为主；三、假如不能解决问题，建立人员储备和分流机制，能够考虑人员调整，包括上下调整、岗位调整、辞退等；
✧总经理的工作作风有些随意，随着企业的快速进展，程序
化、规范化是今后的大趋势，因此应当减少类似的现象发生；
✧中层治理人员在工作过程中存在自私的成份，考虑自己的
多、考虑企业的少，患得患失，建议这一层多从自身特不是性格方面找找缘故，多一点奉献精神、少一点斤斤计较，多一点企业至上、少一点个人利益至上；
✧解决沟通问题。

重点是改善高层与中层的沟通障碍、建立
总经理与全体职员的对话通道、充分发挥行政综合部的协调服务职能，沟通作为治理者的工作职能之一体现在考核
体系中。

总经理从我做起，安排工作时解释的更具体更明确些，发觉问题直接指出来，努力改善沟通弱势；下级治理人员主动沟通，互通有无，知无不言、言无不尽，达不成共识要服从上级；从公司大局着眼，建立互相信任的基础，求同存异，在共同价值观的前提下推动公司健康进展。

表1
（2）、资金筹集和资金治理问题对企业生存和进展的阻碍假如讲万力公司是一个健康的人，那么资金确实是人正常生存和进展的血液，但公司短短三年的历史还没有完全形成良性的造血机制，也确实是没有形成资金筹集、使用、治理的良性机制，因此当务之急确实是尽快建立资金的筹措和治理机制。

✧资金筹集。

外部政策的更加严格和规范化使的资金筹集困
难增加，银行信贷会增加资金使用成本；而私募资金的成
本又太高，因此财务部门应当积极设计资金筹集方案并予
以实施；
✧资金治理。

公司的资金治理目前要紧是日常核算，而资本
运作、资金筹划、财务打算、财务分析、税务筹划并没有
相应展开，因此公司在资金治理和资金使用效率提高方面
存在较为严峻的问题，特不是税务筹划和合理避税问题更
是公司目前财务治理工作中的当务之急。

资金治理问题对
企业生存和进展有直接的阻碍。

（3）、经营治理问题对企业生存和进展的阻碍
假如讲万力公司的人才问题是以后进展的全然问题，那么经营治理问题确实是现时期的现实问题，如上所述，没有合适的人才导致经营治理出现滞后，但经营治理的表现却不是完全表现在人才上，它通过部门之间、岗位之间、人员之间在工作配合、业务协调诸方面表现出来。

经营治理的混乱直接威胁企业的生存进展，假如讲项目的成败决定收入的多少，那么经营治理水平的高低就决定了利润、成本和费用。

经营治理问题要紧表现在：
✧部门职责不清。

公司尽管有五个部门，但部门之间、部门
内部的工作内容、职责分工却十分不明确，人员在工作中
自然就会出现协调配合“肠埂阻”；
✧岗位划分不明。

在问卷中，许多职员在写岗位名称时写下
了部门名称。

岗位工作的不明确，使岗位之间、职员之间
往往出现推诿、扯皮、冲突等现象，结果是阻碍了工作、
阻碍了团结、阻碍了效率；
✧考核不准确。

由于上面的缘故，自然在考核指标的提炼、
考核内容的划分、考核方法的选择上不能准确地体现出
来，结果是每每到了考核期便会产生职员不中意、有怨言，
从而阻碍职员的情绪；
✧制度不完善。

在一个企业里，明确的工作内容、工作流程、
工作规范是合理调节工序各个环节、各个工作单元的全
然，制度之于企业如同法律之于国家一样，随着公司的快
速进展，这一问题更是显得重要，但通过问卷和收集讨论，
目前公司在这方面十分薄弱。

公司没有明确的进展战略，至少是没有清晰、且职员了解的进展战略规划；战略的缺位，使职职员作没有方向感，也就不可能和个人的职业生涯规划挂起钩来。

万力公司进展至今，一方面是公司高层领导高瞻远瞩，准确把握了市场进展脉博，另一方面赶上了一个良好的房地产市场高速进展机遇，取得了现在能够称得上是辉煌的成就。

今后，随着国家出台越来越规范的房地产市场政策，房地产行业迟早必将出现大整合、大洗牌、大重组的一天，在这一过程中，企业间比的是治理水平、成本费用的操纵、职员凝聚力、企业文化的优劣、核心竞争力的强弱、品牌知名度高低等等内功。

一大批房地产企业将在这一轮洗牌中被清洗出局，只有治理严格、工作高效、无形资产深厚的高质量房地产企业才能幸存下来，任何行业概莫能外。

而要闯过这一关，我们要做的第一条确实是制定明确、清晰、全体职员都了解、能够分解、落实、执行的企业进展战略规划。

只要有了明确的目标，企业就会明白进展的道路对不对、职员就会将自己的前途和企业的目标联系起来、通过目标分解与工作绩效挂起钩来能够提高职员的效率、战略的分解能够将企业的打算编制更加准确，治理的事中和事后操纵更多的扩大和转移到事前来，从而节约宝贵的沟通、协调资源，提高团队凝聚力，减少内耗，提高企业的竞争能力。

2、企业职能的阻碍和作用诊断
在对阻碍企业生存和进展的重要环节进行分析后，我们还需要对企业前述的八项职能中存在的问题做细致分析，以使对内部的诊断更准确、更全面。

（1）行政审批治理
如上所述，行政审批对公司来讲是前提也是基础，万力公司由伊旗内的一个公司通过进展壮大成为鄂尔多斯市一家小有名气的房地产企业，其社会关系也须相应提升甚至提早建立，实际
上，公司在这方面有些滞后或者至少没有同步进行，因此在行政审批工作中多少阻碍了工作进度。

（2）策划调研与经营治理
✧策划调研
由于公司在前期策划调研方面存在比较严峻的滞后性，因而带来了随意性比较强的问题，实际上，自2004年公司正式成立，所经营的“万安小区”、“吉祥苑”、“沙圪堵”项目、“万力商贸城”建设均是在没有成熟经验、缺乏能干人才、没有有效治理体系等因素的情况下建成的，因此建设当中的调整势在必行；
由于缺乏相应人才，公司在项目实施前的调研、与准客户的沟通、了解都不到位，因此在设计、施工过程中的调整在所难免；
公司流程的缺乏，导致与设计院、施工单位、监理公司之间存在的协调和沟通不顺畅，从而出现迟滞工期、核算不准、材料供应产生问题等现象；
公司没有有效的治理体系，使得各部门、各岗位、各人员之间在工作配合方面出现问题，要紧表现在工作内容不明确、工作职责不清晰、绩效考核不到位、业务流程不具体。

✧经营治理
经营治理诊断要紧从体现在企业的决策、打算、协调、操纵
等基础性治理职能中分析。

表2
（3）人力资源治理
人力资源治理在公司中问题突出，缺少人力资源流程规划，有上无下，考核的标准没有以工作分析为基础，工作量确定不准确。

表3
（4）工程技术治理
工程技术治理方面的问题要紧表现在人员素养参差不齐，经
验不太丰富，特不是缺少协调的能力，包括与设计院、施工队伍、监理单位、供货商，特不是与材料设备供应部门、经营部门等业务关系紧密的部门和单位扯皮现象多、协调难度大。

（5）材料设备供应治理
材料设备供应存在的要紧问题是打算性差、不能及时到货、配合协调难度大、人员整体素养需要进一步提高。

还有的问题确实是关系并不太顺畅，相关部门有些烦言。

与商贸公司业务关系是引起一些部门疑虑的缘故之一，今后的方案设计必须幸免这一情况。

（6）财务治理
财务治理的问题要紧集中在财务成了事务性的工作，缺少财务的事中特不是事前的预期，没有给予高层领导以相应的决策信息依据；事后的财务治理在成本分析、费用操纵方面也做的不到位。

表4
（7）营销治理
营销治理存在下列问题。

图 3
进一步分析，在上图中，进入市场前期的“信息猎取”问题是要紧的和亟待解决的问题。

（8）企业文化
万力公司成立近四年来，历经风雨，在继承和弘扬中华民族优秀传统文化的基础上沉淀了一些优秀文化如诚信、质量等理念，职员对企业具有一定的认同感和忠诚度，但也存在着许多阻碍企业文化进展和起作用的东西要紧是：
图4
（二）、企业外部形势分析
万力公司在经营活动中经常受到内外部各种因素的阻碍，在上节对企业内部各种因素进行详细分析之后，本节将对企业所处
外部环境进行一个具体而详尽的分析，以期从纷繁复杂的信息与线索中清理出重点阻碍企业进展的要紧外部因素，为公司确定以后五年的战略提供一个扎实的事实基础。

1、PEST分析
PEST分析是战略外部环境分析的差不多工具，用于分析万力公司所处的外部环境关于战略的阻碍。

其中PEST是分不代表四类阻碍企业战略制定因素的英文单词首字母缩写：政治的(Political)、经济的(Economic)、社会的(Social)、技术的(Technological)。

图 5
（1）、政治法律环境
表5
通过上述分析能够看到，万力公司与政府之间的关系紧密相关，与国家政策息息相关，与法律呈正相关关系。

政府是我们工作的重点，包括土地、行政审批、营销、资金、信息诸方面都要求我们制定相应的倾斜服务政策并把这一因素作为工作重点，这项工作做的好坏直接阻碍到企业的以后进展；另外，法律是我们合法经营的爱护神。

（2）、经济环境
经济环境是指在制定战略规划的过程中，须考虑各种阻碍的经济条件、经济特征、经济联系等多种因素。

要紧回答以下问题：首先是目前宏观经济处于何种时期？
非典之后，从2003下半年起，我国的宏观经济出现了井喷式的增长，通过五年的快速进展，2003至2006年的经济增长率都超过了9%，2007年甚至超过了11%，CPI（物价指数）也接近7%，目前的经济形势是高增长高通胀，国家从紧操纵的意图差不多是十分明显，加上美国的次贷危机，中国经济面临着前所未有的压力，这对万力公司来讲不是什么好事。

其次是人均收入状况
鄂尔多斯由于拥有“扬眉吐气”一跃成为西部以后的经济明
星，目前人均GDP差不多超过了一万美元，对万力公司的进展十分利好。

再次是价格因素
如上所述，2007年CPI（物价指数）接近7%，可能2008年会更高，而且房价指数也接着呈快速增长趋势，这对万力公司来讲属于双面刃，从产品来讲是利好、从材料来讲是成本费用提升的缘故之一。

最后是投资情况
房地产行业通过多年的快速高价增长，目前在一线都市已呈现疲态，尽管可不能大幅下挫，但也可不能象前几年一样疯长，但对二线、三线或者中西部地区来讲，缩小与东部、一线都市的差距，快速拉升房地产价格几乎是必定趋势，国家尽管为了CPI （物价指数）要严格操纵投资规模，但合理化的政府投资体制注定可不能停歇，因此投资和本地的房价都对万力公司有利。

经济环境对万力公司的以后进展有利，尽管有国家的宏观调控、CPI上涨、房价的大幅拉升等问题，但总体来讲是有利的。

（3）、技术环境
建筑技术对房地产行业来讲差不多比较成熟，目前公司需要提升的要紧是施工治理水平和治理水平。

（4）、社会文化、自然环境
社会文化环境是指企业业务涉及地区或市场的民族特征、文化传统、价值观、宗教信仰、教育水平、社会结构、风俗适应等；自然环境涉及地理、气候、资源、生态等环境。

伊旗地处鄂尔多斯中心地带，距离新市区中心仅一步之遥，目前正处于飞速进展的初期；万力公司以商业地产为主，这与鄂尔多斯快速进展的经济同步，因此以后的良好增长十分可期。

伊旗是以汉族和蒙古族为主的多民族聚居的地区，人口只有15万，作为伊旗政府所在地的阿镇常住人口不足10万，进展空间巨大。

综上所述，万力公司建设以伊旗为依照地、以鄂尔多斯市为基础、辐射内蒙古自治区、以商业地产为核心的行业翘楚，用PEST方法进行分析在“天时、地利和人和”方面具备天时、地利的优势，三分优势有其二。

从天时来讲，中国的房地产东部差不多取得在进展，目前处于向中西部过渡的时期，而且经济的持续、快速进展要求商业地产有相应的支持；
从地利来讲，鄂尔多斯的“扬眉吐气”将成为西部大进展的。