物业服务招标投标评标实施方案

物业服务项目招标投标评标实施方案

第一条为进一步规范物业服务招标投标活动，保护招标人、投标人合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》、《江苏省招标投标条例》、《评标委员会和评标方法暂行规定》（国家七部委12 号令）以及相关法律、法规、规章的规定，结合我市实际，制定本方案。

第二条本方案适用于本市行政区域内进行物业服务招标投标的各类物业服务项目的评标活动。

第三条招标人或其委托的招标代理机构（以下简称招标人）制定和实施评标、定标办法时，应当遵循公开、公平、公正、科学、合理、择优的原则，不得含有倾向性或者排斥潜在投标人的内容，不得妨碍或者限制投标人之间的竞争。

第四条评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上的单数，其中招标人代表1名，其余为技术、经济等方面的评标专家。评标专家在开标前半小时由招标人在盐城市物业服务评标专家库中按程序随机抽取确定。

第五条评标可以采用经评审的最低合理投标价法、综合评估法以及法律法规允许的其他评标方法。经评审的最低合理投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审。

第六条招标人在制订招标文件过程中，可根据物业项目的实际情况，选择以上较为合适的一种评标方式，经物业服务招投标管理部门备案后写入招标文件。招标文件中所确定的评标方法，不得随意修改。

第七条评标委员会应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统的评审和比较。招标文件中没有规定的标准和方法不得作为评标的依据。

第八条采用经评审的最低合理投标价法进行评标的，评标委员会不仅要审查投标

是否能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；是否能够满足招标文件的实质性要求，而且还要审查投标报价是否存在漏项或者缺项，是否明显低于市场价格，是否符合招标文件规定的安全、质量标准；同时，还要从技术和经济相结合的角度，听取投标项目经理的现场陈述。对物业服务项目内容是否完整，服务方法是否正确，服务方案和技术措施是否合理、可行，单价和费用的组成、工料机消耗及费用、利润的确定是否合理，主要服务质量是否合理，有无具有说服力的证明材料、投标人及项目负责人业绩、社会信誉等方面进行重点评审。在充分发挥招标投标机制实现社会资源合理分配的同时，要更加注重防止恶意的、不理性的“低价抢标”行为，维护正当的竞争秩序。

第九条采用综合评估法进行评标时，必须按照先评技术标、后评商务标、再现场答辩的顺序进行。

技术标是指：对招标文件提出的实质性要求和条件的响应性、服务方案以及对招标文件中特殊技术性内容的承诺内容。

技术标可以暗标的方式进行评审，暗标标书的具体编制方法应在招标文件中予以明确。

商务标是指：除技术标内容以外的其他所有投标文件部分。商务标中的报价评标可采用下列方式中的其中一种进行：

（一）经评审的合理最低投标价法；

（二）加权平均标价固定下浮率法;

（三）加权平均标价随机抽取下浮率法；

（四）法律、法规所规定的评标办法。

现场答辩是指：要求投标的项目负责人就技术标和商务标的有关问题进行现场答辩。

企业和项目经理业绩是指：经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的各种奖项。

第十条评标委员会应当按照下列要求和程序进行评标：

（一）熟悉招标文件的各项要求和规定：评标委员会在评标前应了解招标文件的全部

内容（包括物业项目的详细情况），学习评标方案及相关规定。

（二）初步评审：评标委员会审查各投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件做出响应，并逐项列出各投标文件的全部投标偏差。对符合招标文件实质性要求，但在个别地方存在遗漏或者提供的技术信息、数据等方面有细微偏差的投标文件，书面要求投标人提供不会对其他投标人造成不公平结果的书面补正；对于重大偏差，应严格按照《评标委员会和评标方法暂行规定》判定为无效标书。对于被判定为无效标书的投标人，评标委员会应充分听取投标人关于无效标书的陈述和解释，并让投标人签字认可，投标人拒不签字的，应由评标委员会记录到评标报告中。

（三）详细评审：评标委员会应根据招标文件所确定的评标办法和评标标准，对投标人技术标、商务标做出详细评审和比较。

对投标文件中含义不明确的内容应要求投标人做出澄清或者说明，但不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容；也可以通过陈述的方式，对投标文件不清楚的地方进行澄清，其陈述内容必须由投标人签字确认。

（四）向招标人提出书面评标报告：评标报告由评标委员会负责人书写，评标委员会所有成员签名。评标委员会成员拒绝在打分汇总表或评标报告上签字且不以书面阐述不同意见和理由的，应视为同意评标结论，评标委员会应当对此做出书面说明并记录在案。

（五）推荐中标候选人与定标：评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，推荐中标候选人。招标人应当在15 日内确定排名第一的中标候选人为中标人，并在30 日订立书面合同。

（六）中标结果应在《盐城市公共资源交易网》、《盐城市住房保障和房产管理局网站》上公示三个工作日。

第十一条本方案自2018年1月1日开始执行。

附一:

物业服务项目招标公告（范本）

一、根据《中华人民共和国政府采购法》等有关法律规定，（招标单位名称）

决定对（项目名称）进行公开招标。

（招标代理机构名称）受（招标单位名称）的委托，具体负责本项目的

招标事宜。

二、项目概况

（1）____________________________________ 项目名称：

（2）____________________________________ 项目编号：

（3）____________________________________ 项目地点：

（4）____________________________________ 招标方式：

（5）____________________________________ 采购内容：

（6）____________________________________ 资金来源：

（7）____________________________________ 招标范围：

（8）项目投资金额：____________ 万元/年

（9）__________________________________ 服务期限：服务期年

三、申请人应当具备的主要资格条件及要求：

1、投标申请人须在中国境内工商行政管理机关注册的从事物业管理服务的独立法人资格，具有独立订立合同的能力，近三年内没有严重违约和重大质量问题，未处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产等状态；

2、投标申请人资质要求（依法须经批准的项目，按相关部门批准或文件要求执行）及业绩要求，下列可选：

①在项目所在地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会备案；

②在投标申请人注册地物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会的年度测评要求；

③物业项目类型管理经验要求；

④项目规模要求；

⑤经市以上物业行政主管部门或者其委托物业管理行业协会所评的奖项要求。

⑥财务盈利能力的要求；