重庆华音大厦烂尾楼改造方案

项目SWOT分析

1、项目优势分析（STRENGTH）

（1）交通便捷

本案位于闹市中心，交通设施较为完善，周边设有多个公交车站及的士招呼站，如出行，可直达主城六区。

（2）地理位置较佳

本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，而本案正位于这个中心的心脏地带——观音桥转盘。

（3）建筑整体视觉较佳

本案属高层建筑，外立面线条流畅，鲜明的竖线有力地直插天际，横线过渡和谐平稳。远观之，气势磅礴，比一般的高层建筑更具现代美感。

（4）商业氛围浓厚

本案位于商业中心地带，有着浓厚的商业氛围，重百江北商场、家乐福超市等大型商业设施均分布与本案四周。

（5）周边配套设施齐全

本案所在地域——观音桥是江北区经济文化中心，拥有完善的生活配套设施。

（6）强劲的升值潜力

本案拥有交通、地理、周边配套等多项物业升值必须具备的优势，因此，本案拥有强劲的升值潜力。

2、项目劣势分析（WEAKNESS）

（1）社会形象较差

本案属“四久工程”，社会形象效应较差。

（2）缺乏竞争优势

时下，本案与新开发的同类楼盘相比，各方面已明显滞后，缺乏整体竞争优势。

（3）销售时机不利

本案销售时，将面临漫长的夏季，此季节是销售最为缓慢的季节。（4）消费者对本案信心不足

因本案所处位置较佳，消费者对本案情况较为熟悉，多年的停滞使其对本案信心严重不足，缺乏购买欲望。

3、项目机会点分析（OPPORTUNITY）

（1）宏观经济利好因素

宏观经济形势和重庆地产市场发展大势向好，城市建设成果卓著，市容市貌焕然一新，正向国际化大都市迈进。许多外来客商对重庆的地产业较为青睐，十分看好其升值潜力，前不久来渝温州购房团便是最好的见证。

（2）项目所在区域，是投资者较为认同的购房地段

本案所处的地理位置较为显赫，应能引起市内外投资者的关注。（3）项目已是准现房

时下，项目已修建成准现房，避免了期房状态中许多不可预知的

市场因素，这是现在很多项目所不具备的。

（4）建材价格猛涨

近来，建筑材料价格涨幅较大，而且未有下落趋向，此举必将导致房价攀升，促使持币观望的消费者提前消费。

4、项目潜在威胁分析（THREAT）

（1）同区市场竞争激烈，而本案的优势并不突出

本案周边新开发楼盘较多，客户在该区域购房时选择余地很大，可货比多家，故可以预见，本案的推出将会面临激烈的市场竞争。（2）受主城各区板块的影响冲击

本案邻近区域（渝中区、渝北区、沙坪坝区），均有同类物业产品的出现。其目标客户和本案有一定重叠，但其在总体规划及配套状况上优胜于本案，所以，这些楼盘对本案具有不可小视的威胁。

非商业类物业定位

1、定位原则

（1）具有可操作性,能充分的反映本案特点和优势；

（2）有助于本案形成独具特色的产品路线，达到与市场上竞争对手进行有效区隔的目的；

（3）有助于提升项目品质，树立良好的社会形象及口碑效应；（4）能够满足各级消费市场的需求，为本案创造较大的赢利空间；（5）最大限度的降低开发商运营风险，有效的缩短投资回报期。2、项目定位

“酒店式商务公寓”

3、定位诠释

“酒店式商务公寓”是指采用星级酒店的一些服务内容和管理模式，又具有住宅和写字楼的一些特点，即可居住，也可在家内办公的新兴物业。

4、“酒店式公寓”功能设计

（1）提供酒店式服务和管理

酒店式公寓在物业管理方面借鉴酒店管理方式，提供一些酒店式服务，如家居清洁、送餐、洗熨衣物、叫醒服务以及各种钟点工服务等。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多。但酒店式公寓既不可能、也没有必要完全照搬酒店的管理和服务模式，而

是为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。

（2）兼具居住和办公两种功能

①居住

酒店式公寓有厨房、卫生间，居住功能齐全，并为住户提供一些酒店式服务，可以容纳个人或一家人居住。

②办公

酒店式公寓不但有温馨舒适的居住功能也具备强大的商务功能，能向个人或多人提供轻松懈意的办公环境。

③居住与办公并举

酒店式公寓可以将居住空间与办公空间同一或分隔，适合个人居住及个人或少数人办公。这类物业应该称为酒店式商务公寓，主要用语商务办公活动，附设居住功能，以方便商务人士。

（3）提供服务内容简述

①家居清洁

②管家服务

③汽车清洁

④衣服洗烫

⑤物业租售代理

⑥代聘钟点佣工

⑦代订书报、杂志、牛奶等

⑧代购商品

⑨代订车、船、飞机票

基本服务内容如家居清洁、衣物洗熨等个酒店式公寓都有，其他方面各不相同。酒店式公寓不仅需要较高档的装修和设备等硬件设施，物业管理和服务作为软件也很重要。

6、选择装修标准

（1）高标准

智能化程度较高、设置消防自动报警系统和楼宇自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图象对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统。

（2）低标准

装修标准较低的酒店式公寓与高标准相比主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。

7、对竞争物业的市场分析

酒店式公寓的潜在竞争对手多。酒店、住宅和写字楼对酒店式公寓都有较强的替代性，都属于酒店式公寓的竞争性物业。

（1）酒店

酒店里有一些客户长期租用酒店的房间居住和办公。酒店式公寓出现后，一部分客户就转而购买或租用酒店式公寓。酒店式公寓可以提供相似于酒店的服务，但价格低得多，对酒店的长期租户具有很大吸引力。

酒店式公寓虽声称能提供酒店式服务，但并不能完全达到四星级或五星级酒店的管理和服务标准，因此有的机构和个人依然会选择长期租用酒店的客房。经常往来重庆市的商务人员，在住酒店和住酒店式公寓的费用支出相当时，其选择具有较大的随机性。

（2）住宅

对于单纯家庭居住而言，住宅比酒店式公寓更适宜，但其在功能上远不及酒店式公寓。

商住楼可用于居住或办公，价格和物业管理费都较酒店式公寓低，是一个有力的潜在竞争对手。但商住楼在企业形象展示、服务及管理上与酒店式公寓相比还有所差距。因此，资金有限的小企业和个人一般都乐于选择商住楼作为办公或居住场所，而资金充足的大、中企业和个人往往会选择酒店式公寓。