中国城市土地使用制度PPT参考
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土地市场和城市土地市场管理PPT课件
第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 2、城市土地市场的形成阶段：
1988.4第七届全国人大第一次会议删去了宪法第十条第四款 不得出租土地的规定；
1990.5国务院颁布 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第二节 我国土地市场的现状
我国城市土地市场的形成与发展 3、城市土地市场的发展的完善阶段
旧的土地分类 一级类型（八大类）：
耕地 园地 林地 牧草地 居民点及工矿用地 交通用地 水域
未利用地
现行土地分类： 一级类（三大类）
农用地 建设用地 未利用地
二级类：
农用地分为耕地、 园地、 林地、 牧草地、其他农用地
建设用地分为:商服用地
工矿仓储用地
公共设施用地 公共建筑用地
住宅用地
特殊用地
交通用地
的切身利益。
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
1、调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、 平稳发展；
2、促进土地资源合理配置，充分有效利用土地； 3、为土地市场管理提供依据； 4、规范土地市场中交易各方行为；
第五节 城市土地市场价格管理
地价管理的作用
5、规范土地估价方法，培养土地估价人才，不断提高估价 水平；
第五节 城市土地市场价格管理
三、我国城市土地市场价格管理政策和制度
7、土地价格评估制度； 8、土地登记和土地价格申报制度； 9、土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。
第五节 城市土地市场价格管理
四、土地价格的监测系统——地价指数
地价指数 1.反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数； 2.反映一个城市（或地区）各类土地（商业、住宅、 工业等）价格变化及其总体综合平均变化趋势的相 对数。
《土地使用制度》PPT课件
当土地为他人非法占有时，无论被任何人或任伺组织控制，所有者都有 权索回
（五）土地所有权权能的完整性
土地所有权是一种充分的、全面的物权，包括从占有到处分的全部权利
（六）土地所有权组成部分的可分离性和可复归性
有者
上面提及的四种土地权能，可与土地所有权相分离 ，又可复归为所
三、我国的土地所有制
（一）土地国家所有制及相应的土地国家所有权 （二）土地集体所有制及相应的土地集体所有权
二、土地使用权的基本特征
3、土地使用权是受法律特别设定的一种物权。 但并非所有的使用权都是物权，例如因租赁活动而产生的承租人的使用权
就只是一种债权。 4、土地使用权派生于土地所有权。
这是指土地使用权来源于土地所有权，它对土地所有权有某种从属性，即 没有所有者的同意，土地使用权是无法产生的
二、土地使用权的基本特征
（一）土地国家所有制及相应的土
地国家所有权
• 是指国家依法占有、使用、收益、处分国有土地的权利，是土地国家所有制 在法律上的体现．它的主体只有一个，即国家
• 土地国家所有权所包含的四项权能，由于主体—国家不能直接行使其权利， 除通过法律代表国家意志作出一般的规定外，在具体行使上多采取权属分离 的形式，国有土地所有权一般由各级人民政府代表行使
第三节 土地使用权
一、土地使用权的含义 二、土地使用权的基本特征 三、土地使用权的限制
一、土地使用权的含义
（一）概念 是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集
体所有土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。它是土地使用制在法 律上的体现 （二）土地使用权的权能
土地使用权也包括占有、使用、收益、处分四方面权能，但它有较大的 局限性。一般说来，土地使用权不包括处分权在内
《土地使用制度》课件
《土地使用制度》PPT课 件
欢迎来到《土地使用制度》课件！本课程将带您了解土地使用制度的背景、 组成部分、目的、发展现状以及关键问题，帮助您深入了解土地管理与可持 续发展。
什么是土地使用制度
土地使用制度是指针对土地资源开发利用而制定的法规、政策和制度，它旨 在调控和管理土地的合理利用，保障土地资源的可持续发展。
土地使用制度的现实意义
土地使用制度对于促进新型城镇化、保障经济发展和社会稳定，以及推进农 村现代化具有重大现实意义。它是国家发展的重要支撑。
总结与展望
我们应坚持土地制度改革，调整土地利用方式，坚守可持续发展原则。只有这样，我们才能够实现土地资源的 最优化利用，推动国家的长期发展。
土地使用制度的历史背景可以追溯到古代社会，随着社会发展和国家体制的 变迁，土地使用制度也发生了相应的变化。
土地使用制度的组成部分
土地使用制度由宏观制度和微观制度组成。宏观制度包括法律法规、政策导向等，微观制度包括土地承包制度、 土地使用权流转等。
土地使用制度的目的
土地使用制度的目的包括维护国家土地资源安全、遵循可持续发展原则，以及保障公众利益和农民收益。这些 目的对于实现土地资源的合理利用至关重要。
土地使用制度的发展现状
中国的土地使用制度经历了多年的发展历程，取得了显著的成就。然而，目前的土地使用制度还存在一些问题， 需要进一步改革和完善。
未来的发展方更好利 用和国家经济社会的可持续发展。
土地使用制度的关问题
土地使用制度的重要议题包括土地承包制度改革、土地集约利用和土地使用权流转等。这些问题在当前社会发 展中具有重大影响。
欢迎来到《土地使用制度》课件！本课程将带您了解土地使用制度的背景、 组成部分、目的、发展现状以及关键问题，帮助您深入了解土地管理与可持 续发展。
什么是土地使用制度
土地使用制度是指针对土地资源开发利用而制定的法规、政策和制度，它旨 在调控和管理土地的合理利用，保障土地资源的可持续发展。
土地使用制度的现实意义
土地使用制度对于促进新型城镇化、保障经济发展和社会稳定，以及推进农 村现代化具有重大现实意义。它是国家发展的重要支撑。
总结与展望
我们应坚持土地制度改革，调整土地利用方式，坚守可持续发展原则。只有这样，我们才能够实现土地资源的 最优化利用，推动国家的长期发展。
土地使用制度的历史背景可以追溯到古代社会，随着社会发展和国家体制的 变迁，土地使用制度也发生了相应的变化。
土地使用制度的组成部分
土地使用制度由宏观制度和微观制度组成。宏观制度包括法律法规、政策导向等，微观制度包括土地承包制度、 土地使用权流转等。
土地使用制度的目的
土地使用制度的目的包括维护国家土地资源安全、遵循可持续发展原则，以及保障公众利益和农民收益。这些 目的对于实现土地资源的合理利用至关重要。
土地使用制度的发展现状
中国的土地使用制度经历了多年的发展历程，取得了显著的成就。然而，目前的土地使用制度还存在一些问题， 需要进一步改革和完善。
未来的发展方更好利 用和国家经济社会的可持续发展。
土地使用制度的关问题
土地使用制度的重要议题包括土地承包制度改革、土地集约利用和土地使用权流转等。这些问题在当前社会发 展中具有重大影响。
中国现行土地使用制PPT课件
目前我国农村土地的承包经营权性质的两种说法： 一是土地承包经营权属于使用权：承包权是集体让 渡给该集体成员的使用权 二是土地承包经营权属于所有权：承包经营权在现 实中演变为两部分，当发生农地流转时，所有权、 承包权和经营权三权分离，其承包权本身就具有所 有权性质。
现行农村土地使用制度的局限性
3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 。 尽管党中央和各级政府制订了诸 多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有 法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关 对有关法律法规的执行不力。 无法可依。 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包 经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作 出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权 的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法 规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。《农业法》规定了 土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何 转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无 效性。
1949——1978年的中国农村土地使用制
1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952）
通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调 动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。
2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）：将农民个 人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制 度。经历了三个阶段：
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
现行农村土地使用制度的局限性
3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 。 尽管党中央和各级政府制订了诸 多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有 法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关 对有关法律法规的执行不力。 无法可依。 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包 经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作 出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权 的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法 规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。《农业法》规定了 土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何 转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无 效性。
1949——1978年的中国农村土地使用制
1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952）
通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调 动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。
2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）：将农民个 人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制 度。经历了三个阶段：
产权流转是市场交易的基础，也是资源有 效配置的保障。 中国农村土地产权因有国家用途管制规定， 其流转受到一定的限制，使市场机制难以 充分发挥作用。 在用途管制条件下，土地产权不能充分流 转，市场机制不能充分发挥作用，资源难 以达到最优配置。
土地制度ppt课件
土地所有权的保护与限制
总结词
保护土地所有权是维护土地权益的重要手段，但为了公共利益和社会公平，需要对土地 所有权进行必要的限制。
详细描述
国家通过法律手段对土地所有权进行保护，包括确认和保护土地所有权人的合法权益， 打击侵犯土地所有权的行为等。同时，为了公共利益和社会公平，国家可以对土地所有 权进行必要的限制，如土地征收、土地使用管制和规划限制等。在限制土地所有权时，
责。
管理机构
各级政府设立的土地管理部门 负责土地税的征收和管理工作
。
征收标准
根据不同地区、不同用途的土 地设定相应的税率，实行差别
化征收。
税收优惠
为鼓励合理利用土地，政府会 给予一定的税收优惠政策。
土地税的改革与发展
改革பைடு நூலகம்景
随着经济发展和城市化进程的 加速，原有的土地税制度已无
法满足当前发展需求。
土地法律的实施与监督
实施机构
各级政府是土地法律的实施机构，负 责制定具体的实施细则和操作规程， 并监督执行。
监督机制
包括司法监督、行政监督和社会监督 等机制，旨在保障土地法律的正确实 施和权益人的合法权益。
THANKS
感谢观看
REPORTING
土地法律的定义
土地法律是指国家制定的调整土地关系的一系列法律规范的 总称。它以土地为调整对象，旨在保护土地资源，维护土地 权益，促进土地的合理利用。
土地法律体系
土地法律体系是指由各种相关土地法律规范组成的有机整体 。它包括宪法、民法、刑法等法律中的土地规范，以及专门 的土地法律法规，如《中华人民共和国土地管理法》、《中 华人民共和国农村土地承包法》等。
土地所有权的取得与丧失
总结词
中国的土地制度 PPT课件
到1953年春，除部分少数民族地区外，我 国大陆普遍实行了土地改革。土地改革彻 底摧毁了封建剥削制度，使全国3亿多农民 无偿分得了约7亿亩土地和大批生产资料， 而且不必每年再向地主缴纳约3000万吨以 上粮食的地租。
1955年夏，随着党在过渡时期的总路线和总任务 (“一化三改”)的提出，为了避免小农经济方式和 局限和生产技术落后。新中国通过农业生产资料 的社会主义改造和人民公社运动，逐步使得个体 农民私有的土地改造为人民公社所有以生产队为 基础的集体所有制。从农业合作化运动到人民公 社，这一系列的生产方式的改变，使得农民对于 土地的产权弱化，并使得土地所有权虚置，土地 在运动当中逐步归集体所有，个体农民与土地不 再存在法律上的产权关系，所以在这个时期， “有权自由经营、买卖和出租”的流转方式已经 不可能实施，农村土地也就没有实现流转的可能。
iso组织成立于1946年10月总部设于瑞士日内瓦有九十四个会员国组成137个国家或地区采用该组织标准国务院关于深化改革严格土地管理的决定国发200428号国务院关于2005年深化经济体制改革的意见国发20059号iso组织成立于1946年10月总部设于瑞士日内瓦有九十四个会员国组成137个国家或地区采用该组织标准全国每年新增征地大约300万亩左右每年有200至300万农民失去赖以生存的土地全国失去土地沦为三无状态的农民总数已经达到40005000万iso组织成立于1946年10月总部设于瑞士日内瓦有九十四个会员国组成137个国家或地区采用该组织标准当前关于农村土地制度改革大体上有如下三种思路
王田制、屯田制和占田制
王莽新政 推行了以抑制土地兼并为目的的王田制 :其 主要内容是将土地收归国有、禁止私人买 卖土地，将男丁不过八口的家户所占土地 限制在一“井”（九百亩）之内，超过部 分分与乡邻宗族，无地农户可按一夫一妇 受田百亩标准由国家授予土地。
《土地使用权制度》PPT幻灯片
第三章 土地使用权制度
一、土地使用权的概念、特征、分类 土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的 土地享有占有、使用、收益的权利 特征： 1.权利的派生性 权利的受限性、相对独立性 2.客体的有限性 3.取得的法定性 4.使用的期限性
1
2
分类： 1.国有土地使用权与集体土地使用权 2.建设用地使用权和农业用地使用权 3.划拨土地使用权和出让土地使用权
么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？
6
• 答案要点 • （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有
土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的 出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让 土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 • （2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转 让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。 • （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定 权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地 使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出 让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领 取土地使用权证书后，取得土地使用权。
5
某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人 民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县 人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地 （非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土 地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有 权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年 限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权 的标准合同写明。据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什
一、土地使用权的概念、特征、分类 土地使用权是指土地使用者在法律规定的范围内对所使用的 土地享有占有、使用、收益的权利 特征： 1.权利的派生性 权利的受限性、相对独立性 2.客体的有限性 3.取得的法定性 4.使用的期限性
1
2
分类： 1.国有土地使用权与集体土地使用权 2.建设用地使用权和农业用地使用权 3.划拨土地使用权和出让土地使用权
么？ （3）按照有关法律规定，该工厂应该怎样取得土地使用权？
6
• 答案要点 • （1）无效。因为按照我国有关法律规定，城市规划区内的集体所有
土地，必须先依法征为国有，其土地使用权才能出让。土地所有权的 出让方只能是代表政府的土地管理局，本例中由A村直接向工厂出让 土地使用权是违法的，违法的合同应确认为无效。 • （2）不合法。依照《中华人民共和国城镇国有土地所有权出让和转 让暂行条例》的规定，工业用地最高年限为50年。 • （3）该工厂取得土地使用权的合法方式应该是：由人民政府依法定 权限批准征用A村的土地，将集体土地转为国有土地，然后再将土地 使用权出让给工厂，由土地管理局代表政府与工厂签订土地使用权出 让合同，工厂依合同向政府缴纳土地使用权出让金，并依法登记，领 取土地使用权证书后，取得土地使用权。
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某工厂为扩大生产规模，投资80万元建一分厂，向某县级人 民政府申请用地2亩（以出让方式取得土地使有权），经县 人民政府批准使用城市规划区内属于A村集体所有的土地 （非耕地）2亩。为保证按时使用土地，工厂与A村签订了土 地使用权合同。合同规定A村向工厂出让土地2亩，土地所有 权出让金30万元，土地用途为工业用地，土地使用权出让年 限为70年。有关合同的其他内容均参照国家出让土地使用权 的标准合同写明。据此，请回答以下问题： （1）该土地使用权出让合同是否有效？为什么？ （2）县级人民政府批准的该工厂用地70年是否合法？为什
我国的土地制度PPT教学课件
2020/12/09
5
二、建设用地供应制度
（一）建设用地的分类：a、存量建设用地；b、增量建设 用地。
1、存量建设用地是指已经成为建设用地的土地，由于前手 的转让、租赁或其他形式的交易而为后手取得，用于新项 目的建设；
2、增量建设用地是指来源于农用地或未利用土地的建设用 地。
◄由于我国农用地和建设用地大多属于农民集体所有，因而 城市新增的建设用地主要来源于农村。农民集体所有的土 地转变成为城市建设用地只能通过征收，因此，征收成为 城市新增建设用地的唯一途径。
2、如果农村集体经济组织不存在了，那么相应的这个农村 集体经济组织的土体就归国家所有。
3、在我国，虽然法律规定国家和集体经济组织都是土地所 有权的主体，但是这两个主体是不平等的，因此，农村集 体经济组织所拥有的土地数量在不断减少，这些土地不断 被兼并为国家土地，而我们几乎看不到国家土地变更成农 村集体经济组织土地这种现象。这是社会经济发展带来的 必然趋势。
2020/12/09
2
第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体 所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、 管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组 织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组 织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农 民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、 管理。
我国的土地制度
邓玉华，
2020/12/09
1
一、 我国土地的权利归属制度
土地的权利归属解决的是土地归谁所有的问题。 （一） 《宪法》 第十条 城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集 体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 a、宪法是国家的根本大法，它从根本上规定了我国土地的权利归属。
中国现行土地使用制度汇编(PPT 87页)
2006年3月，国土资源部《关于坚持依法依规管 理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》 进一步明确，“稳步推进……集体非农建设用地 使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以 规范完善”
《国土资源部关于促进农业稳定-03-18 信息来源：中国国土资源报
以往三次修订相比，此轮修法核心思想有所不同。 前三次以耕地保护为核心，强化土地用途管制的 审批权；这次则立足于解决集体土地的产权问题。 核心的争议点，是在多大程度上给予农村集体土 地与城市土地平等的产权地位。
无论是理论界还是决策层，都承认未来应建立城 乡统一的土地市场。这一方向在中共十七届三中 全会后得以确定：改革征地制度，建立城乡统一 的建设用地市场，同地同价同权——正因为此， 中共十七届三中全会对于集体土地产权的论述， 被认为是打破土地二元结构的里程碑。
《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
2007年10月1日实施的《物权法》规定，“集体 所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理 法等法律规定办理”，并没有突破之前的法律规 定。
相对于城镇土地出让期限，农村土地承包 期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包 到期后是否续期的规定；加上在承包期内 频繁调整，土地承包期限更短；
土地承包经营权的不稳定意味着未来收益 不确定，从而导致投资不足。
农村集体农用地使用制度的完善
明确承包经营权的性质 完善承包经营权的权能结构 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系 土地承包期长期化
《农村土地承包法》第二十七条 承包期内，发包 方不得调整承包地。
承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊 情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当 调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议 三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的 同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农 业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调 整的，按照其约定。
《国土资源部关于促进农业稳定-03-18 信息来源：中国国土资源报
以往三次修订相比，此轮修法核心思想有所不同。 前三次以耕地保护为核心，强化土地用途管制的 审批权；这次则立足于解决集体土地的产权问题。 核心的争议点，是在多大程度上给予农村集体土 地与城市土地平等的产权地位。
无论是理论界还是决策层，都承认未来应建立城 乡统一的土地市场。这一方向在中共十七届三中 全会后得以确定：改革征地制度，建立城乡统一 的建设用地市场，同地同价同权——正因为此， 中共十七届三中全会对于集体土地产权的论述， 被认为是打破土地二元结构的里程碑。
《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地 的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建 设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建 设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使 用权依法发生转移的除外。
2007年10月1日实施的《物权法》规定，“集体 所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理 法等法律规定办理”，并没有突破之前的法律规 定。
相对于城镇土地出让期限，农村土地承包 期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包 到期后是否续期的规定；加上在承包期内 频繁调整，土地承包期限更短；
土地承包经营权的不稳定意味着未来收益 不确定，从而导致投资不足。
农村集体农用地使用制度的完善
明确承包经营权的性质 完善承包经营权的权能结构 使承包经营权债权物权化 建立健全农村社会保障体系 土地承包期长期化
《农村土地承包法》第二十七条 承包期内，发包 方不得调整承包地。
承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊 情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当 调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议 三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的 同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农 业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调 整的，按照其约定。
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土地使用权出让的最高年限是由国务院按照土地的不 同用途规定的，它是指一次出让签约的最高年限。不 同用途的土地，出让的最高年限如下：
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。
❖ 土地使用权出让年限届满时，土地使用者可以申请续 期，但应当至迟于届满前一年申请续期。
❖ 《城市房地产管理法》规定，城市规划区内 的集体所有的土地，经依法征用转为国有土 地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。
2021/3/10
授课：XXX
9
城市土地使用权出让的特征
（一）土地使用权出让是国家行为
❖ 土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家
是土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份 出让土地。
2021/3/10
授课：XXX
13
城市土地使用权出让的方式及程序
❖ 《城市房地产管理法》和《土地管理法》规定， 国有土地使用权出让的主要方式有协议、招标、 拍卖三种。2002年5月，根据我国土地市场的 实践，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》。
❖ 国土资源部１１号令［２００２］规定：商业、
❖ 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤
地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，
由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、
房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经
有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地
2021管/3/10理部门实施。
授课：XXX
10
（二）土地使用权出让的年限是有限的
旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必
须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对经营性
土地已禁止协议出让方式。
2021/3/10
授课：XXX
14
协议出让
1.协议出让的概念：
协议出让是指土地的出让方和受让方通过协商方 式有偿出让土地使用权的方式。
一般由土地使用者向政府土地管理部门提出用
地申请，经法定程序批准后，再由出让方与受让方 就地价、使用年限、付款方式以及用地条件等达成 协议，并签订出让合同的行为。
者支付的经济代价，是土地所有权在经济上 的实现。（经济实现形式）
2021/3/10
授课：XXX
2
土地所有权的属性
1 ．土地占有权
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它
是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体 只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权和占有权 的分离，因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。
房地产经济学
中国城市土地 使用制度
2021/3/10
授课：XXX
1
一、土地制度和土地所有权
土地所有制：是指一个国家或地区在一定的社 会制度下占有和控制土地的法定形式。
土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范 围内，对土地享有占有、使用、处分和收益 的权利。（法律实现）
地租：是土地使用者为租用土地而向土地所有
授课：XXX
5
我国传统城市土地使用制度
我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行 政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让 土地的制度。基本特征就在于：
❖一是行政划拨 ❖二是无偿无限使用 ❖三是禁止转让
2021/3/10
授课：XXX
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城市土地使用制度改革
我国的城市土地属于国家所有，但随着计划 经济体制向市场经济体制转换，土地使用制 度发生了根本变化。
城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶 段：
❖1、征收土地使用费
❖2、实行土地使用权有偿出让和转让
❖3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地 使用权出让和转让条件
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我国城市土地使用制度
城市土地使用制度可以分为两大类：
❖无偿的行政划拨制度
❖有偿的市场交易制度
从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致 包括以下几个方面：
❖1、城市土地使用权出让
❖2、土地使用权划拨
❖3、城市土地使用权转让
❖4、城市土地使用权出租
❖5、城市土地使用权抵押
6 ❖ 2021/3/10 、城市土地使用授权课义：土地使用权出让，是指国家将国有土 地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为。
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3．土地收益权 土地收益权就是基于对土地使用权而取
得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密 切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4．土地处分权 土地处分权就是依法对土地处置的权利，
即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
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二、我国的土地所有制
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（四）土地使用者享有权利的范围不含地 下之物
我国《城镇国有土地使用杈出让和转让暂 行条例》第二条规定：“国家按照所有权与使 用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出 让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公 用设施除外。”由此可见，土地使用者不因其 享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市 政公用设施等享有权利。
2．土地使用权
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以
利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占 有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的 权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我 国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有 者一般把这项权利转让给非所有人使用。
土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。
《土地管理法》第2条第1款规定：“中华
人民共和国实行土地的社会主义公有制，即
全民所有制和劳动群众集体所有制”。根据
这一规定，我国的土地所有制有两种基本的
形式，一种是全民所有制土地即土地国家所
有制，一种是劳动群众集体所有制土地即土
地集体所有制。
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（三）土地使用权出让是有偿的
土地使用者取得一定年限内的国有土地 使用权，须向国家支付土地使用权出让金。土 地使用权出让金主要包括一定年限内的地租， 此外还包括土地使用权出让前国家对土地的开 发成本以及有关的土地安置补偿等费用。只有 当土地使用者支付全部土地使用权出让金后， 才能由市、县人民政府发给土地使用权证书， 土地使用者方可取得受让的土地使用权。
（1）居住用地70年； （2）工业用地50年； （3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； （4）商业、旅游、娱乐用地40年； （5）综合或者其他用地50年。
❖ 土地使用权出让年限届满时，土地使用者可以申请续 期，但应当至迟于届满前一年申请续期。
❖ 《城市房地产管理法》规定，城市规划区内 的集体所有的土地，经依法征用转为国有土 地后，该幅国有土地的使用权方可有偿转让。
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城市土地使用权出让的特征
（一）土地使用权出让是国家行为
❖ 土地使用权出让是一种国家垄断的行为。因为国家
是土地的所有者，只有国家才能以土地所有者的身份 出让土地。
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城市土地使用权出让的方式及程序
❖ 《城市房地产管理法》和《土地管理法》规定， 国有土地使用权出让的主要方式有协议、招标、 拍卖三种。2002年5月，根据我国土地市场的 实践，国土资源部颁布了《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》。
❖ 国土资源部１１号令［２００２］规定：商业、
❖ 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤
地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，
由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、
房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经
有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地
2021管/3/10理部门实施。
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（二）土地使用权出让的年限是有限的
旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必
须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。对经营性
土地已禁止协议出让方式。
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协议出让
1.协议出让的概念：
协议出让是指土地的出让方和受让方通过协商方 式有偿出让土地使用权的方式。
一般由土地使用者向政府土地管理部门提出用
地申请，经法定程序批准后，再由出让方与受让方 就地价、使用年限、付款方式以及用地条件等达成 协议，并签订出让合同的行为。
者支付的经济代价，是土地所有权在经济上 的实现。（经济实现形式）
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土地所有权的属性
1 ．土地占有权
土地占有权就是土地所有者对土地的实际控制权。它
是行使土地所有权和使用权的基础。我国土地所有权的主体 只有国家和集体，但是国家和集体作为土地所有权和占有权 的分离，因此土地所有权人并不一定就是土地占有人。
房地产经济学
中国城市土地 使用制度
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一、土地制度和土地所有权
土地所有制：是指一个国家或地区在一定的社 会制度下占有和控制土地的法定形式。
土地所有权：是指土地所有者在法律规定的范 围内，对土地享有占有、使用、处分和收益 的权利。（法律实现）
地租：是土地使用者为租用土地而向土地所有
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我国传统城市土地使用制度
我国传统城市土地使用制度是一种对土地实行行 政划拨，无偿无期限使用，禁止土地使用者转让 土地的制度。基本特征就在于：
❖一是行政划拨 ❖二是无偿无限使用 ❖三是禁止转让
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城市土地使用制度改革
我国的城市土地属于国家所有，但随着计划 经济体制向市场经济体制转换，土地使用制 度发生了根本变化。
城市土地使用制度进行改革大致经过如下几个阶 段：
❖1、征收土地使用费
❖2、实行土地使用权有偿出让和转让
❖3、修改宪法和土地管理法，制定全国性土地 使用权出让和转让条件
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我国城市土地使用制度
城市土地使用制度可以分为两大类：
❖无偿的行政划拨制度
❖有偿的市场交易制度
从我国城市土地使用制度的具体内容来看，大致 包括以下几个方面：
❖1、城市土地使用权出让
❖2、土地使用权划拨
❖3、城市土地使用权转让
❖4、城市土地使用权出租
❖5、城市土地使用权抵押
6 ❖ 2021/3/10 、城市土地使用授权课义：土地使用权出让，是指国家将国有土 地使用权在一定年限内出让给土地使用者， 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金 的行为。
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3．土地收益权 土地收益权就是基于对土地使用权而取
得的利息的权利。土地收益权和土地所有权密 切相关，土地收益就是土地使用的结果。
4．土地处分权 土地处分权就是依法对土地处置的权利，
即在法律允许的范围之内决定土地的最终归属。
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二、我国的土地所有制
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（四）土地使用者享有权利的范围不含地 下之物
我国《城镇国有土地使用杈出让和转让暂 行条例》第二条规定：“国家按照所有权与使 用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出 让、转让制度，但地下资源、埋藏物和市政公 用设施除外。”由此可见，土地使用者不因其 享有土地使用权而对地下的资源、埋藏物和市 政公用设施等享有权利。
2．土地使用权
土地使用权就是土地所有者根据土地分类对土地加以
利用的权利。土地利用与土地占有存在着密切联系，没有占 有就无法使用更谈不上使用权。土地使用权作为一项独立的 权能可以同占有权、收益权一起从所有权中分离出来。在我 国，集体土地所有者可以直接行使这项权利，国有土地所有 者一般把这项权利转让给非所有人使用。
土地使用制度受到土地所有制和经济体制的制约。
《土地管理法》第2条第1款规定：“中华
人民共和国实行土地的社会主义公有制，即
全民所有制和劳动群众集体所有制”。根据
这一规定，我国的土地所有制有两种基本的
形式，一种是全民所有制土地即土地国家所
有制，一种是劳动群众集体所有制土地即土
地集体所有制。
2021/3/10
2021/3/10
授课：XXX
11
（三）土地使用权出让是有偿的
土地使用者取得一定年限内的国有土地 使用权，须向国家支付土地使用权出让金。土 地使用权出让金主要包括一定年限内的地租， 此外还包括土地使用权出让前国家对土地的开 发成本以及有关的土地安置补偿等费用。只有 当土地使用者支付全部土地使用权出让金后， 才能由市、县人民政府发给土地使用权证书， 土地使用者方可取得受让的土地使用权。