不动产权籍调查步骤

一、外业目的

提交符合质量要求的电子图（包括幢基线图和宗地图），界址

签章表和“办理不动产测绘报告需提供材料”里规定的复印件.

注意事项：

1、每幢楼均需要标注楼号、楼层数、楼层结构；

2、计算占地面积的幢基线需要用白线围起来（方便内业入库），

3、与宗地相邻的道路均要测其中线（防止小区宗地占压道路红线），

并在土地证复印件上标注现路名和四至状况。

二、基本概念

1、地籍

记载土地的权属、位置、数量、质量、价值、利用等基本状况的图簿册及数据。

2、地籍调查

针对每宗地的权属、界址、位置、面积、用途等进行的土地调查。

3、界址线

宗地的边界线。

4、界址点

土地权属界址线的转折点。

5、宗地

土地权属界址线封闭的地块或空间。

6、宗地图

描述一宗地位置、界址点线和与相邻宗地关系等要素的地籍图，是土地证书和宗地档案的附图。

7、占地面积

特指房屋地表底层外围水平投影面积，包括地表底层的阳台、柱廊、门廊、室外楼梯等水平投影面积。通俗的说，楼房的占地面积

指地表底层的建筑面积（包括计算全面积和半面积的所有建筑面积）。

8、分摊土地面积

（1）小区：

分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*占地面积。

（2）自建房：

分摊土地面积=（建筑面积/总建筑面积）*宗地面积。

三、控制测量

控制网分为首级控制网和图根控制网，各等级控制网的布设应

遵循“从整体到局部、分级布网”的原则。

平面控制网的基本精度应符合下面规定：

四等网或E级网中最弱边相对中误差不得超过1/45000。

四等网或E级以下网最弱点相对于起算点的点位中误差不得超

过±5cm。

1、首级控制网：

首级控制网可直接采用当地已有的国家二、三、四等三角点和国家B、C、D、E级GPS点作为首级平面控制网点，但应检查其精度。

2、图根控制网：

利用首级控制点求取参数后，可采用RTK控制点测量方法布设图根点。保证每一个图根点至少与两个相邻图根点通视（一个用来

定向，一个用来检查）。

为保证RTK测量精度，应进行有效检核。检核方法有两种：

每个图根点均应有两次独立的观测结果，两次测量结果的平面

坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm，在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。

在测量界址点和测绘幢基线时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查，其检测边长的水平距离的相对误差不得大于1/3 000。

当RTK信号不好时，需采用图根导线测量方法时，导线网宜布设成附合单导线、闭合单导线或结点导线网，其主要技术参数见下表。

图根导线测量技术指标

具体流程为：找已有控制点求七参数 RTK做图根控制点

全站仪附合导线引点测量

四、宗地界址点测量

界址点主要采用全站仪极坐标法测量，观测时应做测站检查，

检查点可以是定向点、邻近控制点和已测设的界址点。界址点精度

要求见下表。

已用的宗地界址点测量方法主要有三种：

（1）当该宗地有80坐标或可转换为80坐标的其他坐标时，则直接利用该80坐标生成宗地图。

（2）当该宗地没有80坐标但业主和四邻可以明确指界的，则利用开发商和四邻的指界结果生成宗地图。

（3）当没有该宗地80坐标并且开发商不能明确指界的，则测量与小区相邻的道路中线，根据道路红线和土地证的边长形状推出宗地范围，但开发商需要签订“确认不动产登记权籍调查结果承诺书”。

注：以上几种方法均需在“不动产测量报告”中注明

五、幢基线测量

幢基线使用全站仪的极坐标法观测得到。测量内容主要包括房屋的幢基线（用于确定房屋的位置和计算房屋的占地面积）、房屋的外部轮廓（如带有裙楼的主楼的外部轮廓）。幢基线测量精度要求参考宗地界址点测量精度要求。

1、测量方法

测量房屋以勒脚以上墙角为准；房屋附属设施测量：柱廊以柱外围为准、门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准、挑廊以外轮廓投影为准、室外楼梯以外围水平投影为准。

2、需要测量内容

落地阳台；与房屋相连的永久性的室外楼梯；房屋间永久性的架空通廊；有柱或有围护结构的门廊、门斗；玻璃幕墙等作为房屋外墙的；依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，其高度在 2.20m 以上的部位；与房屋相连有上盖走廊、檐廊。

3、不需测量内容

突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等；房屋之间无上盖的架空通廊。

4、外业检核

外业测好后，需要内业画出幢基线图，然后拿着打印好的幢基线去外业检查，重点检查有无漏测、测错的情况，核对楼层数及楼号是否正确。

主要流程为:外业测量内业成图外业检查内业修改

六、特殊情况处理方法

1、小区内封闭的院落（如别墅）需要测量封闭围墙，且院落内的房屋占用封闭围墙的所有土地面积（即同自建房的占地面积分摊方法），但范围需要小区开发商认可或已有单独土地证书。

2、当一幢楼有超界情况时，整幢楼都不能出不动产测量报告，但宗地内的其他不超界楼幢可以正常办理。

3、当一幢楼跨越同一个法人的多个宗地时，则默认该楼坐落在占地面积多的一块宗地内。当同一个法人的多个宗地相连，并且无法分清，则当成一块宗地处理，但使用期限就低不就高。

4、当实测宗地面积小于土地证面积时，与局方、开发商协商，开发商出具“面积不符承诺书”，并签字盖章，按实测面积来。

5、当实测宗地面积大于土地证面积时，由局方出具解决意见，并与开发商协商，出具相关证明。

参考资料：

《不动产权籍调查技术方案（试行）》（国土资源部）

《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）

《地籍调查规程》（TD/T1001-2012）

《房产测量规范》（GB/ T17986.1-2000）