古镇商业运营与旅游开发思路三篇

古镇商业运营与旅游开发思路三篇

篇一：古镇商业运营与旅游开发思路

商业和旅游在旅游古镇的打造和运营过程中，是紧密结合、密不可分的。忽视了商业运营，企业会饿死;冷落了旅游开发，游客又不买帐。绿维创景就滦州古城案例进行简述和探讨，系统研究古镇旅游开发如何联动商业运营实现成功启动与开发。

与传统地产开发相比，滦州古城模式的核心差异主要体现在商业和旅游两大体系的建立和完善，从选址到品牌形象的树立，滦州古城一直致力于通过商业与旅游的无缝对接实现人流的集聚与商业价值的发挥，从而带动区域价值的提升。

一、商业运营——招的进来，活的下去

一个成功古镇，其商业运营部分依托商业打造模式，形成“招商—选商—活商—养商”的全程把控机制和商业运营体系，按权重也可简单分为招商和活商两大分支。即所谓”招的进来，活的下去”。

1“招的进来”是前提

招商尤其是县域级项目的招商，其难度相当大，滦州古城的招商通过准确定位和有效的进程把控，针对不同品牌、不同业态、不同档次，制定相应的招商政策和沟通策略，确保了招商任务的完成。

通过招商控制和销售控制的紧密对接控制房源;

通过招商团队本地化的搭建充分发掘地域关系网能效;

通过分阶段招商洽谈及根据项目进展情况的及时策略调整。

2“活的下去”是基础

商家招进来了，还得”活的下去”。在非优势地段打造的商业项目或旅游商业项目，其商业运营带来的能动力是决定性的。如何让落位的商家“活的下去”，滦州古城确定了“降低门槛、多种服务、重点扶持、以点带面”的运营方针，细化为：

1)优惠政策降低门槛，充分发挥商户主观能动性，确保差异性

针对前期商户多以夫妻店为主体的经营方式，采取“低租金、免租期”等降低运营成本的优惠政策，提倡软装饰突出特色，确保差异凸显。

2)建立同业组织统一管理商户，提供多种服务营造便利经营环境

通过协会组织对商户进行统一管理和综合服务，建立证照辅助办理机制、商户档案管理机制、分区分会服务机制、星级商户评选办法、商户培训、商业活动参与及组织一体化等多种服务体制，多方面多角度最大程度为商户营造便利的经营环境。

3)重点扶持优秀商家，以点带面促提升

重点扶持经营状况较好、经营理念符合标准、特点差异化突出的商家，建立主力店、主力商户和明星商家，从而以点带面，促使区域商业品质环比提升。

二、旅游开发——聚焦”人”和”氛围”

根据针对性的旅游营销办法与有效节点活动营销，并通过旅游与商业的有效结合，实现旅游带动人流、商业带动消费、综合支撑营销的联动态势，最终建立整个商业旅游的品牌基础和拓展空间。滦州古城项目的旅游开发可根据旅游特性分为旅游市场营销和景区管理两方面，其主要目的就是针对性解决“人”和“氛围”两大难题。

1人要多

在市场明确的基础上，针对淡旺季，制定准确有效的市场营销方案，从而利用有限资源资金，最大程度引流，支撑古镇的基础人气和旅游氛围。从人气的处理方式来讲，滦州古城的旅游市场营销具有准确、时效的优势。

1)明确市场，制定相应的市场营销方案

外部旅游人群：以传统旅游线路截留和周边辐射范围(市域)自驾游为主体，对外部游进行旅行社和相应团体的拓展及关系网建立;

内部旅游人群：以项目周边辐射范围(县域)内的自驾游为主体，对内部游以交通疏导和差异化引导为主要形式。

2)引导时效，制定针对性的引流营销方案

根据项目节点、应节气态势，制定针对性极强的引流方案，确保“平时有人、活动多人、节点满人”。

2活动要多

古镇景区活动的丰富化使得整个项目更具看点，并使得游客停驻周期延长，从而有力支撑了商业的消费链条。而一些具有独有性、较大差异性的活动更能够成为项目的吸引极核，最终形成活动—商业—营销三环融合的有利态势。常

态、节点和极核的立体化活动结构，丰富了整个滦州古城景区内活动，拉动人气商气的同时，提升了景区对外形象，提高了投资群体对旅游地产的认知度，使得整个古镇最终走向了良性发展的道路。

结语商业部分依托商业打造模式，形成招商-选商-活商-养商的全程把控机制和商业运营体系;

旅游方面根据针对性的旅游营销办法与有效节点活动营销，并通过旅游与商业的有效结合，实现旅游带动人流、商业带动消费、综合支撑营销的联动态势，最终建立整个商业旅游品牌基础和拓展空间。

篇二：古镇商业运营与旅游开发思路

创新古镇旅游开发模式

在中国旅游产业市场化进程中，随着对中国古老文化的重新认识与发现，景区的开发建设迎来了一个新的增长点：古镇旅游开发。

现有开发模式与特点分析

自2002年以来，国内各级地方政府或者景区(包括古镇)大规模出售(让)旅游经营权的现象已经证明：旅游开发过程中现有的投融资体制已经不适应旅游开发对资金需求，这在古镇旅游开发过程中同样存在，所不同的是：古镇旅游开发比起一般的旅游景区开发在投融资体制方面面临更多的困难和挑战。具体表现为：开发进程长与古镇城市化相结合；产权关系复杂牵涉面广；面对提升区域经济体综合竞争力的压力。

通过梳理古镇旅游兴起和发展的脉络，我们可以看到如下三种古镇旅游开发模式：

政府主导模式：也可以称之为平台模式，政府运用掌握的城市规划审批权力对古镇旅游开发进行宏观的管理；开发资金的投入主要依赖地方财政，但是对公共设施的投入引入相关的市场机制，对游客收取费用(古城保护费)，对具体的旅游开发项目不作具体干预，主要通过城市规划和行政审批来调控。**大研古镇旅游开发属于这种模式的代表。

政府主导的项目公司模式：政府成立相应的旅游开发项目公司，相关资产以政府财政划拨的形式注入项目公司(或者以资产作价形式出资，资产所有者拥有项目公司相应的股权)，项目公司以政府组织注入的资产为抵押，向银行借款，获得的资金用于古镇旅游项目的开发，旅游开发所获得的收益用于偿还银行借款，如此滚动开发古镇旅游。浙江乌镇是这一模式的主要代表。

经营权出让模式：这方面的代表是湖南凤凰古镇，地方政府将管辖范围内的旅游景点(资源性资产)开发出来后，通过出让旅游开发经营权的方式，吸引投资商介入古镇旅游开发。由投资商根据自身优势，结合市场需要对外融资，继续古镇旅游开发进程，政府只在行业宏观层面上对投资商(开发商)进行管理。

各地尽管这三类模式都是在不同的改革阶段，结合实际情况进行的古镇旅游开发的大胆尝试，是古镇旅游开发的阶段性成果。但是以上开发模式仍然不能很好地解决古镇旅游开发进程的资金压力，产出控制，以及开发运作市场化等问题。

首先，从投资的角度看，古镇旅游开发项目最大的特点就是涉及的资产类型多样，产权关系复杂，投资带来的经济溢出效应高，投资收益不容易控制，这在一定程度上使古镇旅游开发项目更多地依赖于政府主导的开发模式，而各级地方政府受财力和物力限制，在古镇旅游开发项目的运作中存在投入不