国内外旧城改造案例分析

六本木LOUISEBOURGEOIS所 设计的大蜘蛛地标MAMAN
六本木的艺术三角
国内外旧城改造案例借鉴
国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造亮点( 一)
►挑战传统城市模式：
新东京生活方式思想区（New tokyo l i f e s t y l e t h i n k zone），让城市“立”起来——垂直花园城 市，找回繁忙都市迷失的人文关怀。
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基础研究之： 国内外旧城改造案例借鉴
“他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取。”
——《诗经·小雅·鹤鸣》
后北屯的区位条件与功能特征
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区域发展定位可借鉴案例精选
地处城市中心城区 所处城市的第二产业高度发达 区域处于产业与环境转型升级期 区域交通条件极为便捷 毗邻城市景观带
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国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造中解决的问题
►资金： 前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购； 7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。
东京君悦大酒店
地上21层，地下2层，建筑面积69，000平方米
榉木坂六本木综合楼
地上7层，地下3层，建筑面积23，700平方米
朝日电视台
地上8层，地下3层，建筑面积73，700平方米
六本木分为北方大厦、地铁明冠/好莱坞 世界、西侧步行区、庭院步行区和六本
木榉木坂大道五个区域，主要建筑有：
榉树坂天台大厦 六本木新城入口大厦
六本木新城
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造效果（一） ►区内交通体系： 将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合, 以垂直流动线来思考建筑的构成，使整 体空间充满了层次变化感。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩 短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间 。将都市人的生活流动线由横向 改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市。
物业升值：2001年上半年,随 着 加 纳 利 地 区 金 融 、、 贸易 电信、媒体企业大量进驻,高 档 商 业 区 租 金 达 到 了每平方 英尺42英镑/年 的 历 史 最 高 水 平 (1981年租 金为25英镑/平 米/年 ，伦敦市区租金为65英镑/平 米 / 年 ),短 短 十 几 年 造 就一个世界顶级的核心区。
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
东京六本木新城—— 日本目前规模最大的都市再开发 成功项目
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造前貌
►六本木新城(Roppongi H i l l s ) 位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直 非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通 过也非常困难。
交通系 统，将地区商业活动与东京整体观光旅游相结合。总体规划设计充分考虑到了
居住者与 游客的多种需求，这使得六本木新城成为当今世界上最受关注的新兴都市规划
区之一。
建筑名称
建筑概况
好莱坞美容美发世界
地上12层，地下3层，建筑面积24，800平方米
六本木新城森大厦
地上54层，地下6层，建筑面积379，500平方米
雄伟的森大厦
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造历程
►规划定位：
六本木新城再开发计划以打造“城市中的城市”为目的，并 以展现其艺术、景观、生活独特的一面为发展重点。以 办公大楼森大厦(Mori Tower)为中心，具备了居住、办 公、娱乐、学习、休憩等多种功能及设施，是一个超大 型复合性都会地区，约有2万人在此工作，平均每天出入的 人数达10万人。六本木新城里的建筑，包括了朝日电视 台总部( 由日本著名建筑师桢文彦设计) 、54层楼高的森 大厦、凯悦大酒店、维珍( V i r g i n ) 影城、精品店、主题 餐厅、日式庭园、办公大楼、美术馆、户外剧场、集合 住宅、开放空间、街道、公共设施……几乎可以满足都 市生活的各种需求。
A、B、C、D，4栋住宅楼
地上6层，地下1层，建筑面积6，900平方米
地上15层，地下2层，建筑面积30，800平方米
A栋地上6层，B、C栋地上43层，D栋地上18层，各 栋地下为2层，总建筑面积149，800平方米，837个 住户，停车位2762个
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造效果（四）
艺术文化与休憩设施：
拥有大量艺术文化与休憩设施，使 六本木新城成为东京的文化中心地 区之一。在森大厦的49楼- 54楼的森 艺术中心就规划集合了以现代艺术 为展览与馆藏主题的森美术馆、观 景台、会员俱乐部和学术研究机构 等，并且在全区建设过程中就充分 考虑设置了公共艺术作品和景观休 憩设施。整个地区内的人行道和公 共场所中总共设置有8件公共艺术作 品和11件装置艺术街道家具。这些 配合整体开放空间的景观系统规 划，成为了六本木新城街道景观构 成的重要元素。
已拆的朝日电视台
Fra Baidu bibliotek
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造历程
►改造规模： 基本数据： 地块面积：约1 1 . 6 公顷； 场地用地面积： 8 4 , 8 0 1 . 0 2 平方米； 总建筑面积：724，524.60平方米。其中办公380， 105平方米，住宅149，964平方米； 主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电 影院、电视台、学校、寺院等； 项目费用：4700亿日元（包括土地价值）； 建造周期：其开发、规划及建设周期长达17年，其 中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规 划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。
►1981年，码头区最后一个老码头，也是 最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告关 闭了
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国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造历程 1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发 商——伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。 改造内容：
基础设施扩建。码头区不仅具有与城市轨道交通网络（特 别是伦敦金融中心）便捷相连的轻轨和地铁，还辟建了与西 欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不 便的问题。
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国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造效果 关键词：繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心
环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底 改观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。
英国：伦敦码头区 日本：东京六本木新城 西班牙：毕尔巴鄂(Bilbao) 美国：纽约SOHO区 上海：上海新天地
国外旧城改造案例——伦敦码头区
国内外旧城改造案例借鉴
伦敦码头区—— 一个废弃的码头经过17年的城市 重建，改造成为全新的金融、商业 业、商务区
国外旧城改造案例——伦敦码头区
改造前
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改造效果（三）
►良好的营运措施：
六本木新城主张“城市既是剧场又是舞台”的理念，它具有 全年度的营销计划，每一季度举办不同的主题活动，并 提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也 结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。 其设施也体现这种理念，包括六本木露天广场(Roppongi H i l l s Arena)与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们 “看”与“被看”的需求。 六本木露天广场是一处拥有可以任意开放的遮蔽式穹 顶 露天多功能公共娱乐表演圆形舞台，能为风雨无阻 的户 外活动提供场地；配合可变换的喷水设施，满足 了多样 化的活动场地需求，提供了变化丰富的空间。 另外，整 个六本木新城内的街道、建筑物墙壁和电梯 前也分别设 置有大大小小的银幕，除了显示各种租赁 、活动资讯 外，还可以转播表演，播放各种商业广告 ，传递信息。
►六本木一带原本设有军事设施，二战日本投降后， 设施被美军接收，此后附近逐渐开设了为外国人而 设的商店与饮食店。其后附近又开设了多间电视 台，如朝日电视台等，加上外国使馆的设置，六本 木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。
►60年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为 对象的迪斯科舞厅在六本木开业，吸引不少外国人、 演艺与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫 经济高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，其后经 济泡沫爆破，部分迪斯科结业。同时，由于特种行 业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。
产业置换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原来的工业码头不存在了，取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。
伦敦码 头区（尤其是 加纳利码头） 提升了伦敦 在世界的地 位；
成为伦 敦新的地标。
国外旧城改造案例——伦敦码头区
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码头区主要变化指标
改造后
国外旧城改造案例——伦敦码头区
早期概况
►伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦 塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10 余公里，总面积为20多平方公里。
►伦敦码头区始建于1802年，在随后的 120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。
►20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎 盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超 过了3万名，与港区业务有关的工作人 员有10万多人
►交通：
1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、 提升了商业价值。
►大规模办公面积的消化问题： 为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括： 1如果J u b i l e e 地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户 可以 取消租赁协议，不承担任何责任； 2 如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担； 3 码头集团还支付给一些租户搬迁费用； 4 尽量满足不同租户的具体需求； 5尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商 业巨 头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企 业拉 进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。
人口（人） 就业岗位（个） 存量住宅单位（个） 私人住宅比例（%） 企业数量（个） 工作的居民人数（人）
1981年 39000 27000 15000
5 1014 5200
1998年 84000 84000 36000
44 2600 10500
项目结束后 115000 168000 50000 52 5000 13000
立体交通网络
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国外旧城改造案例——东京六本木新城
改造效果（二）
空间组成：
六本木新城在规划时将地区发展与都市整体规划相结合，除了保留六本木新城现存水
系 和绿化之外，还整合了周边的公园和广场空间；将规划区内一半以上的区域作为户
外开 放空间，加强地区与都市之间的融合与协调；充分利用地铁交通系统与都市公共
产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为 主；其核心办公区为加纳利码头（Canary Wharf）,汇丰银行、 花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名 机构均在此落户 。
建造了大量高档住宅、商务公寓，以满足周边高档人群 住房需求，期间累计完成三万余套住房的建设；
近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建 有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。
国内外旧城改造案例借鉴
昔日的皇家码头区
国外旧城改造案例——伦敦码头区
码头区的衰落
►1961年至1971年，由于英国制造业和运 输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万 人失业，直接影响到这些行业高度依赖的 码头运输
►1981年，整个20多平方公里的区域只剩 下大大小小1014个企业，其中70%在从事 食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业 还继续从事原有的金融和专业服务行业