企业管理-世联房地产工程全成本管理讲座提纲

房地产 工 程全成本 管 理讲

座

房地产工程全 成本管理讲座提 纲

、房地产工程全成 本观念剖析

1 树立全成本观念 ①施工阶段

--- 承建商的全成本、开发商的阶段性成本

-- 开发商最关注。 ③产品寿命周期成本

--- 品牌开发商最关注（尤其是自己经营的 项目）。 对项目整个寿命周期 而

言，项目开发完毕，交付业主使用，成 维护、保养、运营、 法律风险等费用，要全盘考虑。特别是商 重要。

2 项目开发阶段与成

本控制的能动关系

2.1 可研阶段 2.2 设计阶段 2.3 招标阶段 2.4 施工阶段 2.5 结算阶段

5 成本型城市与产品型 城市

②开发全过程（按控 制阶段分：可研、定位、设计、招标、施 工、结算；按成本类型分：

土地成本、工程成本

、财务成本、管理成本、营销成本）

本的发生还没完，后面还有 业地产项目，营运成本尤其

3 房地产成本管理的发 展趋势：核算型－控制型－创造型。

4 提升价值的五种途径

价值工程的基本公式： V=F/C 。

5.1 成本型城市是指建安 成本对项目的赢利有较大影响的城市，比 长沙、东莞等。成本 型城市的特征：房价普遍较低，房价差异 5.2 产品型城市是指 项目的赢利主要依靠产品品质的城市，比 如：

成本型城市对工程建 安成本的控制要求较高，重点是控制设计

投标、现场签证等。 成本型城市对工程管理、工程成本管理的

5.4

产品型城市对工程建 安成本的控制要求相对降低，对项目档次 把握反而显得重

要。

5.5 对于一个新入行 的房地产企业，最好先在产品型城市试手 。 6 谁是控制工程成本 的核心部门

6.1 观点一：合约预 算部门是控制工程成本的核心部门

- 4 - 内部培训 机密资料

北京、杭州等。产品

型城市的特征：房价差异性大，产品差异

5.3

如：重庆、武汉、 性

小。

深圳、上海、广州、 性大。

阶段成本优化、招 要求较高。

定位、开发节奏的

7 点评目前流行的工 程成本控制观点

7.1

工程成本控制是由设 计阶段和工程实施阶段二个阶段完成的。 设计阶段占有 70〜80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段） 30〜20%，这是目前比较

流

行的观点。

7.2 传统设计管理局 限分析。

全新定义：作为房地产公司从事规划设计 设计管理的工作外，还要向二个方向延伸 是甲方另行委托的二次设计和选材

用料。

9.3

房地产企业控制 工程成本最有效的方式就是

采取外行控制 内行的方法－货比三家、 事前控制。 10 工程成本与财务的关系：作为工程成本 管理，一项重要而又关键的工作是要 配合财务部 门分析现金流，特别 是

融资能力不强的企业，甚至是要利用工 程规律，尽量降低项目 对现金流要求。

6.2

观点二： 规划设 计部门是控制成本的核心部门 6.3

观点三： 项目部 是工程成本控制的核心部门 6.4

观点四： 物资部 是工程成本控制的核心部门。 6.5 观点五： 配套办 是工程成本控制的核心部门。 6.6 营销部？财务部 ？ o

7.3

房地产设计阶段管理 了要完

成传统规划、 设计性质的整

合，二

管理的工程师，除

，一是土地规划、

7.4 现阶段规划设计阶段 竖

向控制、基坑支护 室外环境景观。

成本技术优化的重点：三个总说明（建筑 、基础工程、地下室设计、含钢量控制、

、结构、设备）、 水电设计参数控 制、

8 工程成本控制的投 资理念：房地产成本控制不等于省钱，低 成本不等于高利润。 9 工程量清单的威力

9.1 为什么采用工程量清 单可以有效控制成本呢？为什么事后算帐

师算不过施工单位的工程师呢？♦这是信息对称与不对称的问

房地产企业的工程 题。

9.2

相对于在建筑市场 永远都

是外行。

线摔打滚爬的承建单位，房地产企业对建 筑市场成本把握，

11工程成本控制体系中最难的是什么？

11.1工程成本控制体系中最关键的和最难的工作应该是对社会工程资源、市场本资源的把握。

11.2在我们目前不规范的建筑市场中从事房地产工程管理，工程成本也好，工也好，最重要和

最核心的是对社会工程资源的把握与配置。

11.3对社会工程资源把握不清楚，源头上都有问题，谈流程管理，谈质量控制本控制，都可能

是事倍功半的事情。

11.4坐在办公室研究定额是控制不了成本的。

二、房地产企业全成本管理套路

1 公司经营层面

- 5 - 内部培训机密资料工程成程质量，谈成

1.1 项目的可行性研究（经营方式、营销手法、产品方案、开发沟通），

1.2 高端信息的重要性，探索摊薄地价挖掘土地价值。

1.3 点评不同的经营模式。房地产经营模式，详见链接

1.4现金流测算以及融资。

22产品定位层面（强化产品定位成本控制）

2.1项目营销产品定位，明确产品功能和技术参数，确定产品选材用料标准。

33、规划、设计层面（优化设计成本控制）

3.1 控制项目规划设计指标；控制建筑设计方案的科学合理性；控制结构、水、电、

设备的设计参数；控制二次设计；控制材料、设备的选用。

4工程层面（固化工程成本控制）

4.1编制工程成本控制指标，为工程成本动态控制打下基础。

4.2建立承建商、材料供应商资源库，优选工程资源。

4.3制定规范的工程成本控制流程，比如：招标程序、签证控制程序、结算程序等。

5后评估。工程结束后，对工程成本管理进行后评估总结，建立工程成本数据库。

三、项目成本定位与目标成本测算阶段控制

1房地产工程选材用料程序化一一打破策划、设计、工程、成本部门障碍，实现甲方产品定位，详见链接。2房地产工程目标成本设定与动态控制，详见链接1、链接2。

3房地产设计管理流程的优化，是保证工程大总包的前提，详见链接。

四、房地产工程招标采购与合约阶段的成本控制

1.1房地产工程招标计划，详见链接。

1.2房地产工程合同范围管理要清楚，详见链接。

1.3房地产工程技术措施与质量标准要明确，详见链接1、链接2、链接3。